Art. 66 disp. att. c.c.

L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.

Soggetti legittimati a convocare l'assemblea

L'amministratore in carica è tenuto a convocare, almeno una volta all'anno, l'assemblea condominiale. Essa può essere indetta da soggetti differenti esclusivamente in tre ipotesi:

da un qualsiasi condomino, in caso di assenza o impossibilità da parte dell'amministratore;
da due condomini che, rappresentando almeno un sesto del valore dell'edificio, presentino richiesta all'amministratore e questo si rifiuti di convocarla; i suddetti condomini, decorsi dieci giorni da quando la richiesta è stata respinta o ignorata, hanno il diritto di farlo al suo posto potendo in tal caso predisporre anche l'ordine del giorno;
dal curatore speciale, secondo le disposizioni dell'art. 65 disp. att. c.c.

Luogo data e ora dell'assemblea

L'avviso di convocazione è finalizzato a consentire la partecipazione di tutti i condomini all'assemblea e, a norma del nuovo comma 3, art. 63 disp. att. c.c., deve contenere l'indicazione del luogo e della data della riunione.

È prassi diffusa quella di indicare nell'avviso anche la data ed il luogo della seconda convocazione (purché la seconda data venga fissata entro il periodo di dieci giorni dalla precedente e, comunque, in giorni diversi).

Per quanto concerne l'indicazione del luogo, si riconosce all'amministratore ampia discrezionalità in relazione alla scelta del locale dove svolgere la riunione.

La mancata indicazione di tale elemento può comportare l'impugnabilità della deliberazione assembleare, laddove il condomino per tale motivo non abbia avuto la possibilità di parteciparvi.

Nell'eventualità in cui il regolamento di condominio stabilisca a priori la sede deputata allo svolgimento delle assemblee, l'eventuale mancanza di tale indicazione potrà essere sanata dal richiamo ivi contenuto al regolamento medesimo.

Altra novità è costituita dal fatto che l'assemblea, nell'eventualità in cui non sia stato esaurito l'ordine del giorno, possa proseguire in più riunioni consecutive garantendo in tal modo lo svolgimento della stessa in termini brevi.

Per tal ragione nel medesimo avviso devono essere indicate "le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi".

L'art. 66 disp. att. c.c. precisa che l'assemblea, sia in prima che in seconda convocazione, non può svolgersi in un giorno in cui ricorre "una festività religiosa riconosciuta come tale dalla Chiesa cattolica o dalle confessioni che, ai sensi dell'art. 8, terzo comma, della Costituzione, hanno stipulato intese con lo Stato".

Inoltre, l'avviso di convocazione deve necessariamente evidenziare gli argomenti che saranno trattati nella riunione assembleare, per consentire a tutti i condomini di prepararsi adeguatamente alla discussione.

L'elencazione dell'ordine del giorno deve essere puntuale e specifica, sebbene non si richiede l'indicazione degli argomenti di carattere preliminare inclusi nei punti principali oggetto di discussione.

Termini e modalità

Per quanto riguarda i termini da rispettare per l'invio dell'avviso di convocazione, questo deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.

I giorni cominciano a decorrere da quello consecutivo il ricevimento del surriferito avviso e non esistono giustificazioni idonee ad abbreviare tale termine.

Con la riforma si è provveduto a disciplinare in modo specifico anche le modalità per l'inoltro dell'avviso, prevedendo alternativamente l'utilizzo:

della posta raccomandata,
della posta elettronica certificata;
del fax;
la consegna a mani (preferibilmente con ricevuta cartacea del ritiro dell'avviso da parte del condomino).

Il nuovo art. 66 disp. att. cod. civ. specifica che qualsivoglia vizio relativo all'omissione, alla tardività o all'incompletezza della convocazione legittime il condomino alla mera richiesta di annullamento della conseguente delibera assembleare.

L'elencazione contenuta dall'articolo 1117 cod. civ. deve essere considerata tassativa?

Vista la natura particolarmente delicata dei dati, l'amministratore potrebbe, in sede di presentazione dei rendiconti, indicare solo le singole unità immobiliari, omettendo qualsiasi collegamento al proprietario dell'appartamento. In tal modo il dato personale non verrebbe reso pubblico alla compagine condominiale, limitandosi ad indicare le poste attive e passive nel rendiconto, come richiesto dai giudici di legittimità (Cass. civ., 28 gennaio 2004, n. 1544).

L'amministratore può affiggere nella bacheca condominiale i nomi dei condomini in ritardo con il pagamento della quote condominiali?

Questo tipo di comportamento è stato ripetutamente esaminato dal Garante della privacy:

con una prima decisione, datata 23 ottobre 2000, ha precisato che l'amministratore non può esporre in bacheca i dati personali riguardanti le posizioni di debito o di credito dei singoli condomini, senza tener conto delle norme sulla riservatezza e di quanto previsto dal codice civile sui poteri dell'amministratore ed eventualmente nel regolamento condominiale;
in un provvedimento emesso l'anno successivo (17 maggio 2001), l'Autorità garante è stata chiamata nuovamente a pronunciarsi in merito al comportamento di un amministratore che aveva depositato presso un cassetto della portineria un elenco di condomini ritardatari, messo a disposizione dei condomini: tale atteggiamento aveva suscitato le proteste di un interessato che si era così rivolto al Garante; solo dopo quest'ultimo atto, l'elenco contestato era stato finalmente ritirato solo, e l'Autorità, in considerazione in tale circostanza, pur dichiarando il non luogo a provvedere sul ricorso, aveva posto tutte le spese a carico dell'amministratore.