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Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?
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Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

Lavori importanti e costosi, l'assemblea può deliberarli con il voto della maggioranza

Avv. Alessandro Gallucci  

L'assemblea condominiale può deliberare l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

Questa la conclusione che emerge leggendo l'art. 1136, quarto comma, c.c.; tale quorum deliberativo si riferisce tanto alla prima, quanto alla seconda convocazione. Si tratta di una maggioranza assoluta che sottolinea, si pur senza arrivare alla maggioranza qualificata prevista per le innovazioni, l'importanza della decisione.

Come per molti concetti riferibili al condominio negli edifici (si pensi alle innovazioni, al regolamento, ecc.) il legislatore non ha fornito una definizione di notevole entità riferita ai lavori di manutenzione straordinaria. Già qui si fa necessaria una prima specificazione: la norma fa riferimento alle riparazioni straordinarie, ma è pacifico che la notevole entità si riferisca a tutti quegli interventi non solamente riparativi, ma anche modificativi seppur non innovativi che comportino una spesa notevole.

La nozione, evidentemente, si riferisce all'esborso necessario per le opere da eseguire; in assenza di un ancoraggio normativo certo, dunque, per comprendere quale sia l'ammontare del costo dei lavori oltre il quale si deve parlare di notevole entità bisogna guardare alle pronunce giurisprudenziali in merito.

Notevole entità dei lavori, la giurisprudenza sulla nozione

La Cassazione non affronta l'argomento molto frequentemente (come accade, invece, per l'uso della cosa comune o gli impianti di riscaldamento); ogni sentenza in materia, pertanto, è utile per monitorare lo stato dell'arte o, per dirla più direttamente, la nozione giurisprudenziale di notevole entità utile rispetto alle singole fattispecie che si vanno ad analizzare.

Come vedremo non sempre, almeno così ci pare, le conclusioni cui giungono i giudici sono concordanti.

Una pronuncia degli ermellini in materia, che merita menzione, è la sentenza n. 25145 depositata in cancelleria il 26 novembre 2014.

Nel caso risolto dalla Suprema Corte, un condomino aveva impugnato una delibera di approvazione di lavori straordinari di notevole entità lamentando, tra le altre cose, l'approvazione di tali lavori senza il raggiungimento della maggioranza all'uopo richiesta. Il Tribunale, in primo grado, e la Corte d'appello, poi, gli davano torto.

Da qui l'epilogo della controversia davanti ai giudici di piazza Cavour. Secondo i giudici di Cassazione la conclusione cui era giunta la sentenza di secondo grado non era errata in quanto "agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini" (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145).

Si tratta, come si suole dire, del consolidato orientamento espresso dai giudici di Cassazione. (cfr. Cass. 29 gennaio 1999 n. 810 e Cass. 6 novembre 2008 n. 26733).

Appalto per lavori di notevole entità: il consiglio di condominio o una commissione di condòmini può scegliere la ditta appaltatrice?

Insomma spendere 100.000 euro in un edificio popolare con venti partecipanti è cosa ben diversa dallo spendere la stessa somma in un condominio signorile con 50 partecipanti.

Si badi: nel concetto di notevole entità, sebbene riferibile all'importo dei lavori rispetto al contesto nel quale s'inseriscono, non è compresa la condizione economica del singolo condomino al momento della deliberazione dei lavori di manutenzione straordinaria.

Notevole entità dei lavori, l'approvazione del riparto consuntivo

Chiarito questo aspetto è utile valutare se possa dirsi esistente una distinzione tra approvazione delle opere e della spesa, in termini preventivi, e approvazione della contabilità finale dei lavori.

La risposta, almeno a leggere la giurisprudenza, è incerta. Che novità, verrebbe da dire. In una pronuncia di Cassazione datata 2017 si legge che tutte le delibere "di vera e propria approvazione di proposta di spesa straordinaria per gli ingenti lavori […]" necessitano delle maggioranze di cui all'art. 1136, quarto comma, c.c. (Cass. 23 gennaio 2017 n. 1653). Non è chiaro, leggendo il testo della sentenza citata se la delibera di approvazione del riparto finale contenesse indicazioni in merito ad ulteriori lavori rispetto a quelli già appaltati.

Secondo la lettura data alla norma in sede di merito (cfr. Trib. Lecce 20 gennaio 2012 n. 159), invece, bisogna distinguere tra deliberazione di approvazione dei lavori straordinari di notevole entità e delibera di approvazione della contabilità finale dei medesimi.

In sostanza, nella succitata sentenza, il giudice salentino afferma che l'art. 1136, co. 2 e 4, c.c. impone maggioranze qualificate per le delibere che concernono le riparazioni straordinarie di notevole entità che sono cosa differente da quelle che hanno ad oggetto il mero esame e l'approvazione della contabilità finale di lavori di manutenzione (già approvati in precedenza) e del relativo piano di riparto, con la conseguenza che rispetto a tali ultime materie "anche in caso di notevole entità dei lavori - non si estende il quorum deliberativo richiesto per l'approvazione di questi ultimi e dei relativi esborsi […]" (Trib. Lecce 20 gennaio 2012 n. 159).

Manutenzione straordinaria condominiale di notevole entità approvata con più delibere e quorum deliberativi

Scarica Cass. 25 novembre 2014 n. 25145

Cerca: lavori entità manutenzione

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Matt
Matt martedì 30 maggio 2017 alle ore 01:04

Salve,
Sto per prendere in affitto un bilocale con contratto 4+4 con un canone fisso di 150 euro che prevede però un conguaglio a fine anno. Ora so che è stata deliberata la ripulitura delle scale del palazzo. Mi toccherà provvedere al pagamento di questi lavori ?
Grazie

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