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Rifacimento facciata, paga il conduttore o il proprietario?
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Rifacimento facciata, paga il conduttore o il proprietario?

Facciata da rifare: quali spese spettano all'inquilino e quali al proprietario?

Avv. Alessandro Gallucci  

In tantissimi contratti di locazione c'è scritto che le spese di manutenzione ordinaria sono dovute dall'inquilino mentre i costi concernenti interventi straordinari sono a carico del proprietario.

Rientrano sicuramente tra gli oneri ordinari le spese indicate dall'art. 9 della legge n. 392 del 1978.

Ed il rifacimento della facciata?

Posto che è una questione fisiologica e non certo improvvisa dover intervenire, ad esempio, per ritinteggiare la facciata dell'edificio, questa spesa dev'essere considerata ordinaria o straordinaria?

La domanda è tutt'altro che banale s'è vero, com'è vero, che di recente la Corte di Cassazione è intervenuta sulla materia per ribadire una propria presa di posizione già espressa in altre circostanze (come dire: la questione della natura ordinaria o straordinaria delle spese non è nuova).

I principi espressi dalla Cassazione sono frutto di un articolato ragionamento giuridico che prende spunto dalle varie declinazioni di spese ed interventi straordinari presenti nella legislazione in differenti ambiti (edilizio, locatizio, diritti reali) e che finisce inquadrando anche alla luce delle varie definizioni quella che più si attaglia al caso in esame.

Gli ermellini, prima di ogni cosa, hanno ricordato che "la qualificazione delle opere di ordinaria manutenzione o di manutenzione straordinaria, e l'attribuzione dei lavori all'una o all'altra categoria, spettano al giudice di merito, involgendo indagini di fatto, e il relativo apprezzamento si sottrae a censura in sede di legittimità, se sia sorretto da esatti criteri nomativi e sia adeguatamente motivato (cfr. Cass. 20 marzo 2003, n. 4064; Cass. 4 gennaio 1969, n. 10)" (Cass. 10 dicembre 2013 n. 27540).

L'adeguatezza della motivazione riguarda anche i principi di riferimento Principi che nel caso, di specie, dicono da piazza Cavour, sono stati rispettati.

"Nella decisione impugnata - prosegue la Corte di Cassazione - la distinzione tra le spese di manutenzione ordinaria e di manutenzione straordinaria risulta correttamente affidata ai profili della normalità e/o prevedibilità dell'intervento e dell'entità materiale della spesa, con il necessario adeguamento della nozione civilistica di riparazioni straordinarie di cui all'art. 1005 cod. civ. allo statuto del rapporto di locazione, quale consacrato, nella specie, nell'accordo in deroga.

Invero per spese straordinarie, facenti carico al locatore, devono intendersi le opere che non si rendono prevedibilmente o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione; rientrando nella categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, finalizzate non già alla mera conservazione del bene, ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell1 intervento manutentivo (Cass. 10 dicembre 2013 n. 27540).

Insomma il rifacimento della facciata dev'essere considerato alla stregua di un'opera straordinaria, anche in relazione ai costi che sono sottesi, e come tale posto in capo al proprietario dell'unità immobiliare.

=> Se i lavori per la ristrutturazione della facciata si protraggono a lungo il conduttore del negozio ha diritto al risarcimento del danno.

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