In tantissimi contratti di locazione c'è scritto che le spese di manutenzione ordinaria sono dovute dall'inquilino mentre i costi concernenti interventi straordinari sono a carico del proprietario.
Rientrano sicuramente tra gli oneri ordinari le spese indicate dall'art. 9 della legge n. 392 del 1978 e cioè le spese relative:
- al servizio di pulizia;
- al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore;
- alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria;
- allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
- alla fornitura di altri servizi comuni;
- per il servizio di portineria, è stabilito che le spese sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Nel gergo comune manutenzione ordinaria e questa: in ambito edilizio per manutenzione ordinaria s'intende anche quella relativa alla manutenzione della facciata che, ad esempio, si sostanzi in una mera ritinteggiatura o poco più.
Manutenzione ordinaria o straordinaria, quale distinzione?
Posto che è una questione fisiologica e non certo improvvisa dover intervenire, ad esempio, per ritinteggiare la facciata dell'edificio, questa spesa dev'essere considerata ordinaria o straordinaria?
La domanda è tutt'altro che banale s'è vero, com'è vero, che anche la Corte di Cassazione è intervenuta sulla materia per ribadire una propria presa di posizione già espressa in altre circostanze (come dire: la questione della natura ordinaria o straordinaria delle spese non è nuova).
I principi espressi dalla Cassazione sono frutto di un articolato ragionamento giuridico che prende spunto proprio dalle varie declinazioni di spese ed interventi ordinari e straordinari presenti nella legislazione in differenti ambiti (edilizio, locatizio, diritti reali) e che finisce inquadrando anche alla luce delle varie definizioni quella che più si attaglia al caso in esame.
Ripartizione spese facciata condominiale secondo millesimi di proprietà, perché?
Così, ad esempio, in una pronuncia resa sul finire dell'anno 2013, gli ermellini, prima di ogni cosa, hanno ricordato che «la qualificazione delle opere di ordinaria manutenzione o di manutenzione straordinaria, e l'attribuzione dei lavori all'una o all'altra categoria, spettano al giudice di merito, involgendo indagini di fatto, e il relativo apprezzamento si sottrae a censura in sede di legittimità, se sia sorretto da esatti criteri nomativi e sia adeguatamente motivato (cfr. Cass. 20 marzo 2003, n. 4064; Cass. 4 gennaio 1969, n. 10)» (Cass. 10 dicembre 2013 n. 27540).
L'adeguatezza della motivazione riguarda anche i principi di riferimento. Principi che, nel caso di specie, dicono da piazza Cavour, sono stati rispettati.
«Nella decisione impugnata - prosegue la Corte di Cassazione - la distinzione tra le spese di manutenzione ordinaria e di manutenzione straordinaria risulta correttamente affidata ai profili della normalità e/o prevedibilità dell'intervento e dell'entità materiale della spesa, con il necessario adeguamento della nozione civilistica di riparazioni straordinarie di cui all'art. 1005 cod. civ. allo statuto del rapporto di locazione, quale consacrato, nella specie, nell'accordo in deroga.
Invero per spese straordinarie, facenti carico al locatore, devono intendersi le opere che non si rendono prevedibilmente o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione; rientrando nella categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, finalizzate non già alla mera conservazione del bene, ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell1 intervento manutentivo» (Cass. 10 dicembre 2013 n. 27540).
Manutenzione della facciata intervento straordinario, perché?
Il testo unico dell'edilizia, all'art. 3, primo comma, lett. a) specifica che sono interventi di manutenzione ordinaria quegli interventi edilizi che riguardano "le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".
Il glossario dell'edilizia libera cioè delle opere eseguibili senza necessità di autorizzazioni amministrative, se ve ne fossero stati dubbi, ha inserito gli interventi di manutenzione della facciata tra quelli di tipo ordinario.
Sono tali:
| Rifacimento, riparazione, tinteggiatura (comprese le opere correlate) | Intonaco interno e esterno |
| Riparazione, sostituzione, rinnovamento | Elemento decorativo delle facciate (es. marcapiani, modanature, corniciature, lesene) |
L'ordinarietà dell'intervento in termini edilizi, tuttavia, è cosa ben diversa dalla sua valutazione in termini economici, di spese condominiali e dunque di imputazione del medesimo costo al conduttore.
Rifare la facciata di un edificio, anche la mera ritinteggiatura del prospetto principale, ovvero di qualunque altra facciata dello stabile, non può certamente essere considerata spesa ordinaria.
Ciò, sia per il costo, non certo contenuto, ma anche per la tipologia d'intervento che è evidentemente eseguito per garantire una lunga durata.
Insomma tutti gli elementi portano a concludere che il rifacimento della facciata dev'essere considerato alla stregua di un'opera straordinaria, anche in relazione ai costi che sono sottesi.
Conseguentemente il costo del rifacimento della facciata, nella quota millesimale di riferimento, deve essere sostenuto dal proprietario.
Nulla vieta che il conduttore possa sostituirsi al proprietario pagando la quota. In tal caso delle detrazioni fiscali dovrà essere considerato beneficiario il conduttore che ha effettuato il pagamento.
Spese rifacimento facciata, paga anche chi non è d'accordo
