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Chi può essere il locatore nei contratti di locazione?
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Chi può essere il locatore nei contratti di locazione?

L'usufruttuario e il conduttore nei casi di sublocazione possono locare l'immobile.

Avv. Alessandro Gallucci 

Un immobile può essere concesso in locazione solamente dal proprietario? La risposta è negativa.

In effetti, a ben vedere, l'usufruttuario, ma anche il conduttore nei casi di sublocazione possono locare l'immobile.

Una sentenza resa dalla Suprema Corte di Cassazione nella prima metà di febbraio del 2015 (sent. 12 febbraio 2015 n. 2752), ci aiuta a comprendere chi ed entro che limiti possa concedere un bene in locazione.

Il caso che ha fatto giungere alla pronuncia in esame è pressappoco il seguente: Tizio acquista da Caio un bene immobile e scopre che è occupato da Sempronio, il quale a sua volta l'aveva preso in locazione da Mevio, che in passato aveva stipulato un preliminare di vendita dello stesso immobile con Caio.

Per riassumere l'intrigo: il conduttore si trovava nell'immobile grazie ad un contratto stipulato con una persona che doveva acquistarlo ma non era più addivenuta a tale fatto.

Torniamo al fatto: il nuovo proprietario (Tizio) si attivava contro il conduttore (Sempronio) per ottenere la liberazione dell'immobile, ciò avviene in corso di causa, la quale comunque prosegue e si giunge alla condanna al risarcimento del danno da parte del conduttore.

Questa condanna veniva confermata anche in appello; insomma per i giudici di merito quella locazione conclusa da una persona che non aveva più nulla a che vedere con l'immobile non doveva proseguire. Da qui il giudizio di Cassazione che ha ribaltato questa decisione.

Motivo? Secondo gli ermellini – che sul punto hanno ripreso il loro consolidato orientamento quel contratto di locazione intercorso tra Sempronio e Mevio “poiché, per assumere la qualità di locatore, non è necessario essere titolare d'un diritto reale sul bene locato, bastando invece la semplice disponibilità di esso in virtù di un titolo non contrario a norme imperative e la possibilità materiale di trasferirne al conduttore la detenzione, tale qualità può appartenere al promissario acquirente dell'immobile cui ne sia stato trasferito il possesso.

Con la conseguenza che - ove il diritto del locatore sulla cosa si estingua con effetto retroattivo per risoluzione del preliminare - le locazioni da lui concluse ed aventi data certa sono mantenute, purché siano fatte senza frode e non eccedano il triennio, trovando applicazione - anche in tale situazione - il disposto di cui all'art. 1606 cod. civ. (Cass. n. 399/1982, Conf. n. 7189/2003, n. 3070/81, mass n. 413637 sulla prima parte; Conf. 3070/79, mass n. 403143)” (Cass. 12 febbraio 2015 n. 2752).

Quindi chi ha il possesso di un immobile in ragione di un contratto preliminare può tranquillamente locarlo e quella locazione mantiene la propria validità a mente dell'art. 1606, primo comma, c.c. che recita:

Nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio”.

La data certa del contratto di locazione si ha quando lo stesso viene registrato, riguardo la requisito del triennio, la durata va valutata facendo salve le altre disposizioni di legge (così stabilisce il secondo comma dell'art. 1606 c.c.), sicché essa dev'essere letta come sessennio per le locazioni commerciali e quadriennio per quelle ad uso abitativo (cfr. legge n. 392/78 e 431/98).

=> Perchè se il contratto di locazione è registrato tardivamente è valido ex nunc?

Scarica Cass. 12 febbraio 2015 n. 2752

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