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Davanzali sono condominiali o no?
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Davanzali sono condominiali o no?

Davanzali delle finestre in condominio: quando possono essere considerati in proprietà comune?

Avv. Alessandro Gallucci 

Il davanzale è un elemento che deve essere considerato di proprietà condominiale, con tutte le conseguenze del caso, oppure è cosa di proprietà esclusiva di chi lo utilizza?

Ce lo domanda un nostro lettore, che scrive:

«Nel condominio in cui vivo recentemente abbiamo deliberato lavori di rifacimento della facciata.

Nel preventivo dei costi redatto dalla ditta aggiudicataria, sulla scorta del computo metrico stilato dal tecnico nostro incaricato, è presente la voce rifacimento numero sette davanzali, non tutti, col relativo costo unitario.

In sede di approvazione del preventivo, è stato deciso che per quella voce di spesa non dovesse intervenire il condominio. Si è detto in assemblea che il rifacimento dei davanzali è di spettanza dei singoli condòmini che se ne servono.

Uno di quelli interessati dall'opera ha detto che non è così e che contesterà quella decisione trattandosi d'intervento riguardante anche il decoro dell'edificio.

Chi ha ragione, secondo voi? »

Secondo noi, per l'appunto, perché in mancanza di norme specificamente riguardanti questo elemento di coronamento, la soluzione che ipotizzeremo non può dirsi certa al 100%.

Davanzale, che cos'è?

Partiamo dalla nozione di davanzale rinvenibile nel dizionario della lingua italiana: «elemento di copertura del parapetto di una finestra (nel linguaggio tecn. detto comunem. soglia, per analogia con l'elemento simile della porta), costituito da lastre di pietra naturale o artificiale, più di rado da tavole di legno, sagomate in modo da offrire appoggio al serramento (v. battentatura) e da assicurare lo scolo delle acque piovane verso l'esterno» (Fonte: Vocabolario on-line Treccani).

Davanzale e profili attinenti al decoro

Il davanzale è dunque una finitura dell'edificio. Ha prevalente funzione estetica, di coronamento dell'apertura (cioè della finestra) e ne definisce i contorni.

Non manca, chiaramente, una funzione ulteriore, che è quella di riparare la muratura sottostante dagli agenti atmosferici.

Non è frequente, ma nemmeno raro scorgere davanzali senza elementi ulteriori rispetto alla muratura, all'intonaco ed alla tinteggiatura.

=> Finestre, luci e vedute

È evidente che una delle questioni alla quali si deve dare risposta attiene alla considerazione del davanzale il relazione al decoro architettonico dell'edificio.

Per decoro architettonico, è bene ricordarlo, s'intende l'insieme di linee, sia pur estremamente semplici, che connotano l'estetica dello stabile, conferendogli una specifica fisionomia (tra le tante Cass. n. 851/2007).

Elementi, quindi, la cui presenza consente di affermare: senza di essi l'estetica di quell'edificio sarebbe diversa.

Si badi: ciò che la legge sanziona non è qualunque modificazione del decoro, ma solamente quella alterativa, cioè peggiorativa dell'estetica dell'edificio. Peggioramento che deve avere come conseguenza un peggioramento del valore economico dell'edificio (Cass. n. 1286/2010).

=> Alterazione del decoro architettonico e violazione successiva ad altre, come valutarla?

Davanzale, funzione e criticità

Il problema in tali casi, ad avviso di chi scrive, è determinare la preminenza della funzione in ragione della naturale esistenza di determinati elementi.

Mi spiego meglio. Prendiamo il caso delle finestre, cioè degli infissi che le chiudono. Nessun dubita che esse siano di proprietà esclusiva. Eppure la loro mancanza oppure la loro sostituzione con altre di tipologia diversa può certamente modificare, alternandolo, il decoro dell'edificio. Non per questo si afferma che le finestre a servizio delle abitazioni siano di proprietà condominiale.

Forse si potrebbe operare una distinzione tra elementi accidentali, cioè che s'inseriscono in facciata ma non ne sono parte integrante ed immancabili ed elementi proprio della facciata, cioè delle superficie opaca verticale di chiusura dello stabile.

Per un elemento in particolare della facciata condominiale , lo stangone in marmo del balcone aggettante non esiste univocità di vedute: si affastellano le opinioni e le pronunce che ora lo considerano condominiale in quanto elemento caratterizzante il decoro, ora parte in proprietà esclusiva, quale elemento del piano di calpestio del balcone.

Davanzale, ognuno paga per sé, forse

Ad avviso dello scrivente, salvo il caso di davanzali chiaramente ornamentali, cioè quelli di palazzi d'epoca o rispetto ai quali è comunemente evidente che la loro fattura sia elemento caratterizzante la facciata, questi elementi devono essere considerati parti in proprietà esclusiva.

Essi sono elementi di coronamento di quell'apertura detta finestra, cioè funzionalmente collegati ad essa e come tali devono esserne considerati accessorio.

La conseguenza di questa considerazione è che gli interventi per la manutenzione del davanzale sono di esclusiva competenza del proprietario dell'appartamento di riferimento della finestra e conseguentemente le relative spese debbano essere da lui sostenute.

L'interessato dovrà operare nel rispetto dell'art. 1122 c.c. il quale impone che le opere su parti di proprietà ovvero in uso esclusivo debbano essere eseguite senza recar danno alla sicurezza, alla stabilità ed al decoro dell'edificio.

Residua, come accennato il caso del davanzale chiaramente caratterizzante l'estetica dell'edificio. In tal caso opere e spese saranno rispettivamente di competenza di tutti i condòmini ed a loro carico sulla base dei millesimi di proprietà, come nel caso di finestra che si apre su una parte comune dell'edificio (es. alloggio del portiere ovvero scale condominiali).

Nel caso del nostro lettore, dunque, non conoscendo lo stato dei luoghi non possiamo dare una risposta precisa, ma crediamo di avergli fornito gli elementi di valutazioni necessari.

=> Architravi delle finestre: ripartizione spese

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Ecassano48@gmail.com
Ecassano48@gmail.com venerdì 28 febbraio 2020 alle ore 11:46

Concordo pienamente: se non ricorrono motivi ornamentali, per analogia con la sentenza di Cassazione 14576 del 2004 dovrebbe essere esclusiva proprietà individuale.

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