La manutenzione della facciata del condominio è intervento conservativo dello stabile, sia per ragioni di estetica che per il mantenimento in efficienza di quella parte dell'edificio.
L'intervento così individuato, che può essere più o meno invasivo a seconda dello stato nel quale si trova quando è decisa l'opera, riguarda tutti i condòmini, con davvero ben poche eccezioni.
Tutti, cioè, ogni condòmini facente parte dell'edificio, al di là dell'essere favorevole all'intervento.
Ciò appare scontato, starà pensando qualcuno, ma così non è.
Il quesito di un nostro lettore ci permette di comprendere perché quando si decide di rifare la facciata di un edificio tutti i condòmini debbano partecipare alla spesa.
Spese rifacimento facciata condominiale, il quesito
«Nell'ultima assemblea del condominio in cui vivo, è stato deciso di rifare la facciata dell'edificio; io ho votato contro perché secondo me non c'è bisogno di questo intervento ed ho specificato che non intendo pagare perché si tratta di spesa voluttuaria.
Dopo qualche giorno l'amministratore mi ha inviato la richiesta di pagamento della quota secondo lo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, invitandomi e diffidandomi ad adempiere, pena un'azione legale di recupero del credito.
Nella lettera, in risposta alla mia presa di posizione in assemblea, c'è scritto che la spesa deliberata dall'assemblea non è annoverabile tra quelle voluttuarie ed essendo la facciata condominiale bene comune a tutti, io non posso esimermi dal pagamento.
Chi ha ragione? »
Spesso si ha la sensazione che una spesa deliberata dall'assemblea sia superflua o comunque voluttuaria sicché i condomini contrari, come il nostro lettore, sono portati a pensare di poter evitare di partecipare alla spesa medesima. Si tratta, quasi sempre, di una presa di posizione sbagliata; vediamo perché.
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Facciata condominiale, voluttuarietà della spesa, obbligatorietà delle delibere assembleari
«La facciata di un edificio, di vero, rientra nella categoria dei muri maestri e, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell'ipotesi della condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, cod. civ., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni» (Cass. 30 gennaio 1998 n. 945).
La giurisprudenza prima e l'art. 1117 c.c. esplicitamente dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio considerano la facciata un bene comune; ciò vuol dire che - eccezion fatta per i casi di cui all'art. 1123, terzo comma, c.c. (es. condomino proprietario di un box esterno all'edificio) - tutti i condomini devono partecipare alle spese di manutenzione e conservazione della facciata stessa.
Una spesa voluttuaria è una spesa che rispetto alle condizioni dell'edificio (e non a quelle economiche dei singoli condomini, cfr. Trib. Milano, 4 gennaio 1989) non è strettamente necessaria.
Per potersi arrivare all'esonero dalla spesa per voluttuarietà della stessa, tuttavia, è indispensabile che essa sia collegata alla deliberazione di un'innovazione. La tinteggiatura della facciata non rientra nel novero delle innovazioni.
Per completare il ragionamento che poterà a dare risposta al nostro lettore, s'aggiunga che ai sensi dell'art. 1137, primo comma, c.c. «le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini».
Non solo: anche se la delibera è assunta senza rispettare la legge, essa è pienamente vincolante fintanto che l'Autorità Giudiziaria non la invalidi o comunque non ne sospenda l'efficacia.
Morale della favola: la spesa inerente il rifacimento della facciata, a meno che non sia tale da poter configurarsi alla stregua d'una innovazione voluttuaria (fatto non impossibile ma sicuramente difficile), dev'essere sostenuta da tutti i condomini (favorevole, contrari, astenuti e dissenzienti) e può essere evitata solamente se la deliberazione è stata dichiarata invalida dall'Autorità Giudiziaria.
Spese rifacimento facciata condominiale a carico di tutti i condòmini, le eccezioni
S'è accennato in principio che, sebbene di norma la spesa per il rifacimento della facciata riguardi tutti i condòmini, non mancano le eccezioni a questa conclusione.
La prima eccezione è quella che potrebbe portare i condòmini, all'unanimità, a decidere l'esonero della spesa di uno di loro. Fatto inusuale e più unico che raro, probabilmente, ma sicuramente non impossibile e visto il contenuto dell'art. 1123, primo comma, c.c., sicuramente possibile.
C'è poi un'altra eccezione che è quella indicata dall'art. 1123, terzo comma, c.c.
Che cosa dice la norma? Il capoverso in questione specifica che «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
Esempio: condominio Alfa, con l'edificio che rappresenta un corpo di fabbrica a se stante rispetto ai box auto che sono ubicati in un manufatto autonomo posto alle spalle della facciata principale, separato dallo stabile dalla corsia dell'autorimessa a cielo aperto.
Ebbene, in tal caso, se uno dei condòmini è proprietario solamente di un box, essendo estraneo del tutto alla proprietà di unità immobiliari all'interno dell'edificio, perché egli dovrebbe essere partecipe delle spese di manutenzione della facciata? Quale sarebbe per lui l'utilità di questo intervento?
Ecco, allora, che la spesa, qui non lo vedrebbe coinvolto: non solo la spesa, si badi, ma nemmeno la delibera, posto che quello descritto è un condominio parziale, con partecipazione alla decisione del rifacimento della facciata dei soli condòmini coinvolti.
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