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Se i lavori per il rifacimento della facciata si protraggono a lungo il conduttore del negozio ha diritto al risarcimento del danno.
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Se i lavori per il rifacimento della facciata si protraggono a lungo il conduttore del negozio ha diritto al risarcimento del danno.

Lavori di manutenzione della facciata si protraggono da mesi e i ponteggi, montati proprio a ridosso del negozio, fanno crollare gli affari del negoziante.

Avv. Giuseppe Nuzzo  

I lavori di manutenzione della facciata vanno avanti da mesi e quei ponteggi, montati proprio a ridosso del negozio, allontanano i clienti e fanno crollare gli affari. Alla conduttrice non rimane che citare in giudizio il locatore, obbligato a garantirne l'uso commerciale dell'immobile locato come pattuito dalle parti.

La sentenza in rassegna ha stabilito che" il conduttore di un locale condominiale adibito a negozio, che vede protratta per un tempo considerevole l'installazione di un ponteggio per la manutenzione della facciata, subisce un danno per limitazione del godimento dell'immobile e può chiedere la riduzione del canone di affitto, oltre al risarcimento dei danni subiti".

Accolte dunque le ragioni della titolare dell'esercizio commerciale che, però, ottiene un risarcimento inferiore a quello richiesto per non aver fornito la prova di tutti i danni lamentati.

Il caso di specie. Le parti stipulavano un contratto di locazione commerciale avente ad oggetto un locale sito al piano terra di uno stabile condominiale, da adibire a negozio.
Successivamente veniva installato un ponteggio per l'esecuzione di alcuni lavori di manutenzione della facciata dell'edificio che si protraevano per oltre 18 mesi, rendendo difficile l'individuazione del negozio da parte della clientela, con grave pregiudizio all'attività commerciale.

La conduttrice conveniva in giudizio il locatore lamentando il ridotto godimento dell'immobile e il danno subito alla propria attività e, pertanto, chiedeva la riduzione del canone d'affitto per il periodo d'interesse, oltre al risarcimento dei danni.

Il Tribunale accoglie la domanda attrice riqualificando tuttavia la richiesta risarcitoria per il limitato godimento dell'immobile ai sensi di quanto disposto dell'art. 1575 comma 2 c.c.

Il locatore ricorre in appello eccependo, preliminarmente, la nullità della sentenza di primo grado in quanto il Tribunale, riqualificando la domanda, avrebbe violato il principio del contraddittorio. Nel merito chiedeva la riforma della decisione in quanto l'attore non avrebbe provato né l' an né il quantum del danno lamentato e, in ogni caso, la riduzione dell'importo liquidato in primo grado.

Il locatore deve garantire l'uso pattuito della cosa locata. Tra le principali obbligazioni del locatore vi è quella di mantenere la cosa locata in stato tale da servire all'uso convenuto dalle parti, oltre che quella di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa.

Il locatore deve evitare di impedire o disturbare il godimento del conduttore e, soprattutto, deve fare in modo che impedimenti o disturbi (quelle che il codice civile chiama "molestie") non gli provengano da terzi.

(Perché in caso di danni il conduttore non può autoridursi il canone di locazione pattuito con il proprietario?)

Nel caso in esame, la conduttrice del negozio ha effettivamente subito una limitazione nel pieno godimento dell'immobile secondo l'uso pattuito con il contratto di locazione. Sono evidenti i pregiudizio subiti in relazione al libero svolgimento dell'attività commerciale e, in particolare, alla visibilità del negozio,"i cui avventori non sono solo i clienti abituali ma quelli occasionali che con difficoltà potevano rilevare la presenza del locale a causa dell'ingombro delle impalcature".

Ai fini del risarcimento va sempre allegata la prova del danno. In ordine al risarcimento del danno, il Giudice ha invece riformato in parte la sentenza, riducendo in via equitativa l'importo del risarcimento.

Quanto innanzi, in considerazione del fatto che l'attrice non ha fornito in giudizio prove sufficienti e attendibili in ordine al concreto ammontare del danno lamentato.

Il mero inadempimento contrattuale, seppur grave, non attribuisce ex se il diritto al risarcimento, essendo sempre necessario allegare la prova dei danni di cui si chiede ristoro.

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Sandro
Sandro lunedì 26 giugno 2017 alle ore 17:13

....scusate signori bisognerebbe chiedere al Giudice quale sia l'alternativa a dei lavori condominiali già di per se onerosi per chi li paga.Lasciare tutto com'è?Vorrei anche far presente che lavori di rifacimento di facciata o tetto si fanno ogni 50 anni!Certo che se durano 18 mesi!!!!!!

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