I balconi aggettanti di un edificio in condominio costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa: solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti i condomini, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Quanto ai rapporti tra il proprietario del singolo balcone e il proprietario di analogo manufatto, posto al piano sottostante sulla stessa verticale, deve escludersi una presunzione di proprietà comune del balcone stesso.
Non si può negare che la soletta del balcone aggettante possa avere funzione di copertura, rispetto al balcone sottostante, ma si tratta di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, per cui non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili.
A questa tipologia di balconi se ne contrappone un'altra, cioè quella dei c.d. balconi incassati . he non sporgono rispetto alla facciata. L'accesso ai medesimi si raggiunge dai locali interni e tale tipologia di balconi (detti anche "terrazze incassate") presentano uno o più "lati aperti".
I balconi "incassati a U" o a loggia sono un tipo particolare di balcone incassato, che può comunque avereuna certa sporgenza rispetto al perimetro dell'edificio: nella pratica si potrebbe avere una loggia che prosegue con una soletta sporgente dalla facciata, costituente un balcone aggettante.
In quest'ultima particolare situazione non è raro che il condomino voglia aggiungere al "loggiato" una pergotenda, magari corredata dalle pratiche vetrate mobili.
Questa operazione è possibile? La questione è stata chiarita dal Tar per l'Emilia Romagna nella sentenza n. 256/2023.
Pergotenda installata su loggia che prosegue con un balcone aggettante scoperto: le VEPA impacchettabili laterali non impediscono l'opera in edilizia libera. Fatto e decisione
La proprietaria di un'unità immobiliare, sita al quinto ed ultimo piano di un condominio, aveva una terrazza parzialmente coperta (rientrante rispetto al muro perimetrale dell'edificio condominiale) che proseguiva senza soluzione di continuità con un balcone scoperto (aggettante).
La condomina decideva di realizzare una struttura in appoggio al preesistente cornicione della terrazza coperta e sporgente sul balcone esterno, al fine dichiarato di riparare l'intera area dagli eventi atmosferici. Secondo la proprietaria dell'unità immobiliare il nuovo manufatto era da considerare una pergotenda.
Il Comune ordinava di rimuovere il manufatto in questione realizzato in assenza di permesso di costruire, ritenendolo invece una e propria veranda integrante una ristrutturazione edilizia ex art. 10, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001. Nello stesso provvedimento si parlava di veranda, corrispondente allo spazio in precedenza individuato dal balcone a sbalzo e dalla retrostante loggia, capace di determinare un incremento della superficie del volume (cioè un locale chiuso collegato all'unità immobiliare).
Anche a seguito delle osservazioni presentate dall'interessata - che metteva in evidenza la struttura leggera ed il totale "impacchettamento" dei pannelli di vetro perimetrali - l'amministrazione escludeva che la struttura fosse pergontenda. La condomina sottoponeva la questione al Tar che dava torto al Comune.
I giudici amministrativi hanno rilevato che gli stessi ordini di demolizione hanno confermato la caratteristica dell'impacchettabilità dei pannelli di vetro (anche se hanno contestano la configurabilità della struttura quale pergotenda in quanto tali elementi in vetro avrebbero consentito la chiusura totale della terrazza creando volume e uscendo dalla sagoma dell'edificio).
In realtà - come notano i giudici amministrativi - l'opera è risultata composta da montanti in alluminio (senza l'utilizzo di telai in acciaio murati, di plinti, di saldature o di strutture di fissaggio permanenti) e coperta da una tenda retrattile di plastica, mentre lateralmente sono state installate vetrate composte da singole lastre verticali, senza serramenti perimetrali, scorrevoli sia sul lato lungo sia sui lati corti.
Le vetrate, grazie ad un sistema di binari e cardini sono risultate idonee a scorrere e ruotare per essere accantonate in un angolo della struttura (in tal modo completamente aperta). L'impacchettamento ha indotto il Tar ad escludere che si tratti di "locale chiuso", come irragionevolmente concluso invece nell'atto impugnato e sostenuto in giudizio.
Del resto, per lo stesso Tar, il fatto che la guida sulla quale i pannelli di vetro scorrono sia risultata "bullonata" e non semplicemente "avvitata" al pavimento, non esclude la consistenza di struttura completamente apribile, elemento ritenuto dirimente nell'atto impugnato a prescindere dai materiali utilizzati.
Il carattere di complementarietà delle lastre di vetro rispetto al tendaggio sovrastante non ne ha comportato, quindi, necessariamente l'idoneità alla produzione di volumetria.
La pergotenda non è una nuova costruzione o elevazione
Considerazioni conclusive
La pergotenda è un arredo funzionale alla migliore fruizione temporanea dello spazio esterno all'unità a cui accede, sottoponibile come tale al regime di edilizia libera, in quanto riconducibile agli interventi manutentivi liberi ai sensi dell'art. 6, comma 1, lett. e-ter) e e-quinquies), del D.P.R. n. 380/2001.
L'opera principale non è, infatti, l'intelaiatura in sé, ma la tenda; la copertura e la chiusura perimetrale che la pergotenda di norma realizza non presentano, proprio per il carattere retrattile della tenda, elementi di fissità, stabilità e permanenza; onde, in ragione della inesistenza di uno spazio chiuso stabilmente configurato, non può parlarsi di organismo edilizio idoneo alla creazione di nuovo volume o superficie (Tar Calabria Calabria, sez. II, 14/11/2022, n.2016; Tar Liguria, Sez. II, 23 giugno 2021, n. 571). Quanto sopra non cambia se la pergotenda non è costituita solamente dalla struttura portante e dalla tenda (apribile elettricamente), ma anche da sottili elementi verticali in vetro (VEPA) posti sui lati della struttura, che scorrono su binari direttamente collegati alla stessa e che sono ripiegabili manualmente su sé stessi tramite un sistema di "impacchettamento; tale considerazione è condivisibile tenuto conto che si tratta di antine frangivento, conosciute anche come vetrate panoramiche, trasparenti non idonee a garantire alcun valore termico (non sono né impermeabili né isolanti).
