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Posso mettere un tavolino nel mio balcone in condominio?
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Posso mettere un tavolino nel mio balcone in condominio?

Limiti all'arredo del balcone in condominio: quando?

Avv. Maria Monteleone  

Il balcone è senza dubbio di esclusiva proprietà dell'appartamento al quale accede, ma fin dove si spinge la libertà di arredo nel rispetto delle regole condominiali?

In linea generale, il singolo proprietario può arredare e allestire il proprio balcone come meglio crede, a condizione che le eventuali installazioni non siano vietate dal regolamento di condominio e/o che non pregiudichino l'estetica dell'edificio.

La "misura" della libertà di arredo dipende anche dalla tipologia di balcone, se aggettante o incassato, in quanto, nel primo caso, il balcone è ben visibile dall'esterno dell'edificio.

Il pergolato non richiede titolo abilitativo se amovibile e mero elemento di arredo di uno spazio esterno

Differenza tra balconi aggettanti e balconi incassati

I balconi aggettanti sono i balconi che sporgono rispetto ai muri perimetrali del palazzo e sono, infatti, definiti un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare.

Essi appartengono in via esclusiva al proprietario dell'appartamento (Cass. 4 luglio 2004 n. 14576), con tutte le conseguenze che ne derivano ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione.

I balconi incassati, invece, come dice la parola stessa, sono quei balconi non sporgenti rispetto al muro perimetrale del palazzo e, appunto, incassati nel corpo dell'edificio. In balconi di questa tipologia, la "privacy" è certamente maggiore, posto che l'interno del balcone non è visibile dall'esterno dell'edificio.

Ne deriva che è più semplice arredare il balcone con tavoli, armadi, illuminazioni e installazioni di vario genere, senza essere costretti a tener conto dell'abbinamento con i colori dell'edificio o alla conformità estetica dello stesso.

Diversamente, nel caso dei balconi aggettanti, integralmente visibili dall'esterno, è indispensabile prestare più attenzione a ciò che si "espone" in bella vista all'esterno, evitando il più possibile di pregiudicare l'estetica dell'edificio e valutando disegni/colori simili tra condomini.

Cosa si può fare sul balcone di casa?

Estetica dell'edificio: cosa vuol dire

Abbiamo visto che, essenzialmente, ciascun condomino è libero di arredare il proprio balcone come più gli aggrada, ma non deve comunque compromettere l'estetica dell'edificio. Cosa vuol dire?

Più tecnicamente, si parla di decoro architettonico, definito come "l'estetica dell'edificio costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico" (Cassazione civile sez. II, 29/01/2016, n.1718).

Il decoro architettonico è leso ogni qualvolta le opere del singolo condomino incidono, alterandola, sull'armonia estetica dell'edificio.

È evidente che opere amovibili come tavolini, sedie, tende non sono tali da incidere sulla sagoma dell'edificio, ma possono comunque comprometterne l'armonia di disegno e colore.

Il condomino che, per esempio, arredi il balcone ben visibile con mobili e accessori di colori in forte contrasto con il resto dell'edificio, potrebbe, dunque, essere diffidato dall'amministratore alla rimozione.

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Arredo balconi: regolamento di condominio

Il regolamento di condominio potrebbe dettare regole rigide anche sull'arredo dei balconi. Il regolamento è, infatti, di origine contrattuale e può contenere criteri e canoni di arredamento e allestimento specifici non previsti da alcuna diposizione normativa: per esempio, colore e modello delle tende conforme per tutti i condomini, altezza degli armadi, posizionamento delle antenne ecc.

Il regolamento particolarmente rigido potrebbe vietare la destinazione del balcone ad un uso particolare che potrebbe ledere il decoro del condominio o la pace e la tranquillità degli altri condomini (si pensi al divieto di grigliate sul balcone).

Difficilmente, un regolamento potrebbe contenere, invece, il divieto di posizionamento di tavolini e sedie.

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Attenzione alla caduta di oggetti: responsabilità civile per danni

Un altro aspetto da non sottovalutare nell'arredamento del balcone è la sicurezza altrui. La caduta di oggetti dal balcone (come tavolini, sedie, ombrelloni, vasi ecc.) può, infatti, causare danni a cose o persone. Si pensi al caso ricorrente dello sfortunato passante o delle auto parcheggiate in corrispondenza dei balconi.

Il possessore del balcone e degli oggetti ivi posizionati è responsabile civilmente dei danni arrecati a cose o persone. Trattasi della responsabilità da cose in custodia, disciplinata dall'art. 2051 c.c., che, secondo la giurisprudenza, "prescinde dall'accertamento del carattere colposo dell'attività o del comportamento del custode e ha natura oggettiva, necessitando, per la sua configurabilità, del mero rapporto eziologico tra cosa ed evento; la responsabilità prescinde, altresì, dall'accertamento della pericolosità della cosa e sussiste in relazione a tutti i danni da essa cagionati, sia per la sua intrinseca natura, sia per l'insorgenza di agenti dannosi.

La responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito, che può essere rappresentato - con effetto liberatorio totale o parziale - anche dal fatto del danneggiato, avente un'efficacia causale idonea a interrompere del tutto il nesso causale tra cosa ed evento dannoso o da affiancarsi come ulteriore contributo utile nella produzione del pregiudizio" (Cass. civ. 7 aprile 2010, n. 3229; Cass. civ. 19 febbraio 2008, n. 4279; Cass. civ. 5 dicembre 2003, n. 28811).

Il proprietario del balcone e dei beni mobili o comunque chi ne abbia la custodia (per esempio, conduttore) risponde dei danni da essi causati a meno che non riesca a dimostrare il caso fortuito, e, dunque, un evento imprevisto ed imprevedibile, usando l'ordinaria diligenza.

Pavimento balcone in condominio, manutenzione, spese e danni

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Diego Loveri
Diego Loveri 20-07-2021 17:23:23

Molto interessante

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Ariel
Ariel 22-07-2021 08:16:29

sugli arredi si potrebbe anche soprassedere ma sul fatto che molte volte il balcone viene usato come cantina per depositare arredi vecchi e tant'altro. Dipende sempre dalle persone se sono dignitose e pulite oppure hanno sempre vissuto nel mucchio della mondezza. Scusate il tono delle mie parole ma certe persone sono detestabili.

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