Quando pensiamo alla sostituzione delle mattonelle del balcone prospiciente la nostra abitazione dobbiamo immediatamente fare riferimento a due questioni:
a) l'addebito delle spese da sostenersi;
b) la tipologia di piastrelle da utilizzare.
Sostituzione mattonelle balconi, spese a carico di chi ne è proprietario
Per la prima delle due problematiche, nulla quaestio: in giurisprudenza (in assenza di specifiche prese di posizione legislative) è pacifico che "i balconi non sono necessari per l'esistenza o per l'uso, e non sono neppure destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono" (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).
Detta più chiaramente: per cambiare il pavimento del balcone la spesa è a esclusivo carico del proprietario dello stesso.
Quanto al secondo dubbio la questione si fa più interessante: nella scelta delle mattonelle il condomino interessato dovrà fare in modo di adeguarsi a quanto già esistente o comunque di non discostarsi dall'estetica attuale dell'edificio in modo tale da non alterare il famigerato decoro architettonico?
La domanda è tutt'altro che inusuale e molte volte, sia sul nostro forum che per questioni prettamente giuridiche, è capitato di sentirsi domandare: il vicino ha ripavimentato il suo balcone/terrazzo a livello ed ora da casa mia si vede nettamente la differenza rispetto al resto dell'edificio. Che cosa si può fare? La risposta va cercata nelle sentenze di Cassazione.
Sostituzione mattonelle balconi, il decoro architettonico e la giurisprudenza
Fondamentali sul punto il concetto di decoro, di alterazione del medesimo ed infine quello d'intervento su parti di proprietà esclusiva e danni alle cose comuni.
Quanto al decoro "si rammenta che, secondo l'orientamento interpretativo seguito dalla giurisprudenza di legittimità, per decoro di un edificio deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e dalle strutture che connotano la stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità (tra le altre Cass. n. 851/2007)" (Trib. L'Aquila 24 maggio 2011 n. 360).
Quanto al danno all'estetica dell'edificio la giurisprudenza ha specificato che "l'apprezzabilità dell'alterazione del decoro deve tradursi in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell'intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l'innovazione viene posta in essere" (così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286).
Come dire: alterare il decoro senza pregiudizio economico equivale a non commettere alcun illecito. In relazione, infine, alle opere su parti di proprietà esclusiva ex art. 1122 c.c. la Cassazione ha specificato che "non v'e dubbio che il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico (v. Cass. 27.4.1989, n. 1947), per cui ricadono nel divieto tutte quelle modifiche che costituiscono un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato" (Cass. 19 gennaio 2005, n. 1076).
Sostituzione pavimentazione balcone, quando a pagare è il condominio
Tirando le fila del discorso: il rifacimento della pavimentazione del balcone può alterare il decoro dello stabile se ne causa un deprezzamento economico. L'onere di dimostrare tutto ciò è posto in capo a chi se ne lamenta.
Sostituzione mattonelle balconi, quando si può usufruire del bonus facciate?
I lavori di manutenzione del bacone, se si tratta di balcone posizionato sulla facciata principale dell'edificio possono godere per tutto il periodo di vigenza della detrazione fiscale (al momento della pubblicazione del presente articolo il 31 dicembre 2020) del così detto bonus facciate.
Con una risposta ad interpello, la n. 411 del settembre 2020, l'Agenzia delle Entrate ha specificato che ricorrendo tutti i requisiti sono ammesse al bonus facciate anche "le spese sostenute per la rimozione e impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del balcone nonché per rimozione e riparazione delle parti ammalorate dei sotto-balconi e dei frontalini e successiva tinteggiatura".
I requisiti citati sono interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici ricadenti nelle zone A e B che comprendono:
- interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
- opere su balconi, ornamenti o fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura;
- interventi sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell'intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell'edificio.
La detrazione è pari al 90% della spesa e scomputabile in dieci annualità.
Va rammentato che il costo per l'intervento di rifacimento della pavimentazione del balcone non pare essere annoverabile, invece, nell'ambito delle detrazioni fiscali derivanti da interventi di ristrutturazione (il così detto 50%). Per la pavimentazione dei balconi non inseriti nella facciata esterna (o comunque visibile dall'esterno), dunque, nessuna agevolazione.
