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Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.
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Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.

Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze strutturali e riflessi sulla proprietà del manufatto.

Avv. Alessandro Gallucci 

Balconi in condominio, la tipologia incide sulla proprietà

Non v'è condominio dove, con il passare del tempo, prima o poi non si ponga la necessità di dover intervenire per ristrutturare i balconi di pertinenza delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

La questione genera notevole incertezza per quanto attiene la competenza a disporre l'intervento conservativo e per le conseguenti problematiche inerenti la ripartizione delle spese da sostenere per il compimento delle opere.

È evidente, infatti, che ove l'assemblea decidesse l'intervento conservativo di un bene di proprietà esclusiva, allora quella decisione sarebbe insanabilmente nulla, con le intuibili conseguenze riguardanti anche gli adempienti successivi.

Eppure, anche se tra molte difficoltà ed incertezze, esiste un criterio discretivo che ci consente di individuare che cosa possa decidere l'assemblea e che cosa no; insomma quali balconi, o meglio quali parti di essi possano essere considerate condominiali.

La differenza ruota tutta intorno alla catalogazione del balcone nell'ambito di quelli così detti aggettanti o di quelli incassati.

Per una corretta specificazione e comprensione della questione vale, quindi, la pena valutare separatamente le due fattispecie.

Balconi aggettanti, quali sono le parti comuni?

I primi tipi di balcone, quelli c.d. aggettanti , proprio come dice la stessa parola sporgono rispetto a muri perimetrali dell'edificio. Questi, come detto in più occasioni dalla giurisprudenza costituendo "un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa" (così Cass. 4 luglio 2004 n. 14576 ).

In tali circostanze, come si avuto modo di precisare nella stessa ed in altre pronunce «soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» (Cass. ult. cit.; in senso conf. si veda Cass. 23 settembre 2003 n. 14076).

Nell'ipotesi in cui il balcone è del tipo aggettante , pertanto, la situazione è molto chiara: il condominio, salvo il caso in cui vi siano degli elementi idonei ad incidere sul decoro architettonico, non ha nessuna competenza in merito agli interventi manutentivi.

Sarà, quindi, il condomino a dovervi provvedere nonché ad assumersi le responsabilità per i danni derivanti dall'omessa manutenzione del bene.

Al condominio, fatta salva la possibilità di far intervenire la pubblica autorità (vigili urbani, vigili del fuoco ecc.) per la rimozione delle situazioni pericolose , è, comunque, riservata la possibilità di agire per le vie giudiziali (es. con un'azione di danno temuto) per ottenere un provvedimento che obblighi il proprietario del balcone a prendere tutte le misure più idonee a sistemarlo.

Al riguardo, nonostante i tanti dubbi sollevati da più parti, è opinione pacifica in seno alla giurisprudenza di legittimità che, per il caso dei balconi aggettanti, fatte salve le ipotesi in cui le decorazioni degli stessi incidano sul decoro architettonico dello stabile, le spese per la manutenzione di queste parti dell'edificio siano di competenza del proprietario dell'appartamento cui il balcone serve o, al massimo, di quest'ultimo e del proprietario del piano sottostante.

=> Decoro architettonico e criteri di spese di manutenzione dei balconi

Il punctum dolens sta proprio nella esatta individuazione degli elementi decorativi. Non mancano, ad esempio, pronunce giurisprudenziali e orientamenti dottrinati che considerano gli stangoni in marmo parti comuni in quanto caratterizzanti l'estetica dell'edificio. Conclusione opinabile , s'è vero, com'è vero che il giudizio di caratterizzazione estetica sfugge a catalogazioni oggettive essendo frutto della valutazione in ragione di ogni singola fattispecie. Come dire (almeno a parere di chi scrive): concludere che uno stangone in marmo sia sempre di proprietà condominiale è errato come affermare che un parapetto o un sottobalcone non lo siano mai.

Balconi incassati, quali sono le parti comuni?

La situazione è leggermente diversa nei casi di balconi incassati.

Quando si parla di balconi incassati, invece, si fa riferimento a quelli che come dice la parola stessa non sporgono rispetto ai muri perimetrali restando per l'appunto, incassati nel corpo dell'edificio.

In simili casi, si è detto che la soletta è in comproprietà tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore, sicché ai fini del riparto delle spese ad essa inerenti troverà applicazione l'art. 1125 c.c. purché, chiaramente, quel manufatto svolga la medesima funzione del così detto solario interpiano (si veda in tal senso Cass. n. 637/2000).

Per quanto riguarda la parte che funge da parapetto, salvo casi particolari, essendo la stessa parte integrante della facciata, può concludersi che, con buona probabilità, non si cadrà in errore se le spese per il suo rifacimento andranno ad essere ripartite tra tutti i condomini quali parti di proprietà comune (essendo di fatto delle parti dei muri perimetrali) sulla base dei millesimi di proprietà.

E' evidente che nel caso di balcone incassato, se si dà per certo quanto appena detto, la responsabilità per la manutenzione della parte frontale degli stessi è di competenza del condominio.

Proprietà degli elementi dei balconi

Balcone aggettante

Balcone incassato

Pavimento: del titolare dell'appartamento dal quale vi si accede.

Pavimento: del titolare dell'appartamento dal quale vi si accede.

Sottobalcone: del titolare dell'appartamento dal quale vi si accede, salvo gli elementi decorativi che incidono sul decoro, quelli sono condominiali.

Sottobalcone: del titolare dell'appartamento cui funge da copertura,

Parapetto: del titolare dell'appartamento dal quale vi si accede, salvo gli elementi decorativi che incidono sul decoro, quelli sono condominiali.

Parapetto: solitamente parte comune in quanto elemento unico della facciata

Stangone in marmo: in proprietà esclusiva, salvo incidenza sul decoro, allora va considerato parte condominiale.

=> Rete su balconi, recinzioni e autorizzazione condominiale

=> Altezza minima dei parapetti dei balconi e delle scale

Cerca: balconi incassati balcone

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Pino
Pino martedì 07 luglio 2015 alle ore 19:11

Abito in un condominio di 40 unità,dove i balconi sono posti internamente su colonne montanti del prospetto fabbricato e sporgono appena di 20cm al di fuori del prospetto ,il tutto in cemento armato,con un poggiamano in putrella in ferro alto circa 15 cm.
Gentilmente mi potrebbe dare un giudizio se sono aggettanti o icassati? Le sarei veramente grato.

Tito Conti
Tito Conti domenica 26 luglio 2015 alle ore 08:25

Nel mio caso il balcone (incassato nel tetto) è incassato rispetto al fabbricato nella prima parte, aggettante nella parte seconda (che arriva fino al linite del tetto). L'infiltrazione ha origine nella parte incassata e si propaga nella parte aggettante.
Come si ripartiscono le spese?

Deneb
Deneb domenica 17 giugno 2018 alle ore 09:06

Per la sostituzione del parapetto metallico (ringhiera,montanti,corrimano) di balcone aggettante per adeguarlo alle norme ecc.ecc..devono partecipare alle spese tutti i condomini? (anche quelli che non possiedono il balcone ?...).Grazie.

Angelo
Angelo lunedì 08 luglio 2019 alle ore 10:59

buongiorno, abito in una casa bifamigliare, al piano terra. Ho quindi una abitazione sopra la mia. Il problema è nel balcone aggettante sopra la mia abitazione di proprietà della vicina che ha grossi problemi strutturali con caduta di pezzi di intonaco crepature dove addirittura si vedono i ferri già arrugginiti. La mi vicina insiste nel dire che i lavori spetterebbero a me. potreste darmi un vostro gentile riscontro. Grazie

Antonio
Antonio martedì 16 luglio 2019 alle ore 19:01

Non capisco perchè nel caso dei balconi aggettanti il ripristino del sottobalcone sia di competenza del titolare, mentre nel caso dei balconi incassati sia di competenza del condomino sottostante in quanto funge da copertura a quest'ultimo. Anche nel primo caso il balcone funge da copertura a quello sottostante. Mah! misteri della giurisprudenza.

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