Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.

Balconi in condominio, la tipologia incide sulla proprietà

Non v'è condominio dove, con il passare del tempo, prima o poi non si ponga la necessità di dover intervenire per ristrutturare i balconi di pertinenza delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

La questione genera notevole incertezza per quanto attiene la competenza a disporre l'intervento conservativo e per le conseguenti problematiche inerenti la ripartizione delle spese da sostenere per il compimento delle opere.

È evidente, infatti, che ove l'assemblea decidesse l'intervento conservativo di un bene di proprietà esclusiva, allora quella decisione sarebbe insanabilmente nulla, con le intuibili conseguenze riguardanti anche gli adempienti successivi.

Eppure, anche se tra molte difficoltà ed incertezze, esiste un criterio discretivo che ci consente di individuare che cosa possa decidere l'assemblea e che cosa no; insomma quali balconi, o meglio quali parti di essi possano essere considerate condominiali.

La differenza ruota tutta intorno alla catalogazione del balcone nell'ambito di quelli così detti aggettanti o di quelli incassati.

Per una corretta specificazione e comprensione della questione vale, quindi, la pena valutare separatamente le due fattispecie.

Balconi aggettanti, quali sono le parti comuni?

I primi tipi di balcone, quelli c.d. aggettanti, proprio come dice la stessa parola sporgono rispetto a muri perimetrali dell'edificio. Questi, come detto in più occasioni dalla giurisprudenza costituendo "un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa" (così Cass. 4 luglio 2004 n. 14576 ).

In tali circostanze, come si avuto modo di precisare nella stessa ed in altre pronunce «soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» (Cass. ult. cit.; in senso conf. si veda Cass. 23 settembre 2003 n. 14076).

Nell'ipotesi in cui il balcone è del tipo aggettante, pertanto, la situazione è molto chiara: il condominio, salvo il caso in cui vi siano degli elementi idonei ad incidere sul decoro architettonico, non ha nessuna competenza in merito agli interventi manutentivi.

Sarà, quindi, il condomino a dovervi provvedere nonché ad assumersi le responsabilità per i danni derivanti dall'omessa manutenzione del bene.

Al condominio, fatta salva la possibilità di far intervenire la pubblica autorità (vigili urbani, vigili del fuoco ecc.) per la rimozione delle situazioni pericolose, è, comunque, riservata la possibilità di agire per le vie giudiziali (es. con un'azione di danno temuto) per ottenere un provvedimento che obblighi il proprietario del balcone a prendere tutte le misure più idonee a sistemarlo.

Al riguardo, nonostante i tanti dubbi sollevati da più parti, è opinione pacifica in seno alla giurisprudenza di legittimità che, per il caso dei balconi aggettanti, fatte salve le ipotesi in cui le decorazioni degli stessi incidano sul decoro architettonico dello stabile, le spese per la manutenzione di queste parti dell'edificio siano di competenza del proprietario dell'appartamento cui il balcone serve o, al massimo, di quest'ultimo e del proprietario del piano sottostante.

Decoro architettonico e criteri di spese di manutenzione dei balconi

Il punctum dolens sta proprio nella esatta individuazione degli elementi decorativi. Non mancano, ad esempio, pronunce giurisprudenziali e orientamenti dottrinati che considerano gli stangoni in marmo parti comuni in quanto caratterizzanti l'estetica dell'edificio. Conclusione opinabile, s'è vero, com'è vero che il giudizio di caratterizzazione estetica sfugge a catalogazioni oggettive essendo frutto della valutazione in ragione di ogni singola fattispecie. Come dire (almeno a parere di chi scrive): concludere che uno stangone in marmo sia sempre di proprietà condominiale è errato come affermare che un parapetto o un sottobalcone non lo siano mai.

Balconi incassati, quali sono le parti comuni?

La situazione è leggermente diversa nei casi di balconi incassati.

Quando si parla di balconi incassati, invece, si fa riferimento a quelli che come dice la parola stessa non sporgono rispetto ai muri perimetrali restando per l'appunto, incassati nel corpo dell'edificio.

In simili casi, si è detto che la soletta è in comproprietà tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore, sicché ai fini del riparto delle spese ad essa inerenti troverà applicazione l'art. 1125 c.c. purché, chiaramente, quel manufatto svolga la medesima funzione del così detto solario interpiano (si veda in tal senso Cass. n. 637/2000).

Per quanto riguarda la parte che funge da parapetto, salvo casi particolari, essendo la stessa parte integrante della facciata, può concludersi che, con buona probabilità, non si cadrà in errore se le spese per il suo rifacimento andranno ad essere ripartite tra tutti i condomini quali parti di proprietà comune (essendo di fatto delle parti dei muri perimetrali) sulla base dei millesimi di proprietà.

E' evidente che nel caso di balcone incassato, se si dà per certo quanto appena detto, la responsabilità per la manutenzione della parte frontale degli stessi è di competenza del condominio.

Rete su balconi, recinzioni e autorizzazione condominiale

Altezza minima dei parapetti dei balconi e delle scale