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NONNO

Spese di ristrutturazione, con pitturazione, dei balconi e sottobalconi aggettanti

Ristrutturazione facciata condominiale, balconi aggettanti compresi.

Premesso che per la facciata e i frontalini dei balconi aggettanti sono da calcolarsi come parte condominiale. Pulitura ringhiere e loro pitturazione, siano a carico dei vari proprietari condominiali come pure la pavimentazione dei balconi.

La domanda è ; Il palazzo è di 4 piani dove da 2° piano, al 4°, hanno balconi aggettanti, mentre il balcone del 1° piano, pur sporgendo, fa da copertura ai garage sottostanti, quindi soffitto per i garage.

Premesso che le spese della facciata siano divise secondo tabelle di proprietà condominiale, per quanto riguarda le spese dei sottobalconi, a chi spettano ??, al proprietario del balcone o a chi ne usufruisce della copertura ?.

 

Grazie per chi vorrà rispondermi.

 

nonno

Il sottobalcone nel caso di balconi aggettanti è da considerarsi parte comune in quanto essendo costruiti con caratteristiche comuni tra di essi nell'immobile, donano decoro architettonico all'immobile.

Pertanto essendo considerate parti comuni verranno divisi in base alle tabelle di proprietà.

 

La secondo domanda "al proprietario del balcone o a chi ne usufruisce della copertura ?" questo tipo di riparto si applica soltanto nel caso di balconi incassati, in tal caso il calpestio è di competenza del soggetto che ne ha l'utilizzo esclusivo, mentre l'estensione della soletta per il proprietario del piano inferiore ha come scopo quello di copertura.

La parte frontale del balcone incassato resta di competenza del condominio in quanto rientra nella facciata dell'edificio.

Il sottobalcone nel caso di balconi aggettanti è da considerarsi parte comune in quanto essendo costruiti con caratteristiche comuni tra di essi nell'immobile, donano decoro architettonico all'immobile.

Pertanto essendo considerate parti comuni verranno divisi in base alle tabelle di proprietà.

 

La secondo domanda "al proprietario del balcone o a chi ne usufruisce della copertura ?" questo tipo di riparto si applica soltanto nel caso di balconi incassati, in tal caso il calpestio è di competenza del soggetto che ne ha l'utilizzo esclusivo, mentre l'estensione della soletta per il proprietario del piano inferiore ha come scopo quello di copertura.

La parte frontale del balcone incassato resta di competenza del condominio in quanto rientra nella facciata dell'edificio.

Però, l'ultima sentenza di cassazione del 12/01/2011 n° 587 e n° 218 del 05/01/2011 dice che il balcone aggettante è di esclusiva proprietà dell'appartamento cui è annesso. Prova ne è che si deve chiedere il permesso del proprietario del balcone aggettante per agganciare le tende parasole. E quindi ?. Solo, al contrario, nei balconi incassati, la parte sottostante viene considerata come copertura dell'inquilino proprietario dell'appartamento. Siamo, come sempre per le leggi italiane, ad interrogarci per capirne l'applicabilità. In attesa di altri interventi,

cordialmente saluto e ringrazio.

 

nonno

Però, l'ultima sentenza di cassazione del 12/01/2011 n° 587 e n° 218 del 05/01/2011 dice che il balcone aggettante è di esclusiva proprietà dell'appartamento cui è annesso. Prova ne è che si deve chiedere il permesso del proprietario del balcone aggettante per agganciare le tende parasole. E quindi ?. Solo, al contrario, nei balconi incassati, la parte sottostante viene considerata come copertura dell'inquilino proprietario dell'appartamento. Siamo, come sempre per le leggi italiane, ad interrogarci per capirne l'applicabilità. In attesa di altri interventi,

cordialmente saluto e ringrazio.

 

nonno

Se il balcone è aggettante, il sottobalcone è a carico del proprietario del balcone, se e solo se dovessero esserci dei decori, sarebbe a carico del condominio intero i soli decori e no tutto il sottobalcone.

Nel caso di balcone aggettante il proprietario è responsabile del sottobalcone solo nel caso in cui il danno derivi da sua negligenza.

 

Esempio: "infiltrazioni dal calpestio che inficiano la struttura del sottobalcone".

 

In tal caso ne è responsabile il proprietario che ne ha accesso esclusivo in quanto ha cagionato il danno da mancata manutenzione.

 

La Cass. Civ. Sez. II, 16.02.2012 n. 2241 ha stabilito che: " i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. A sua volta, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi "aggettanti" si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo quando s'inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.”

 

La giurisprudenza considera la parte esterna del balcone aggettante come parte integrante della facciata in quanto ne ha una stretta inerenza con quest'ultima.

 

Pertanto parapetto interno e calpestio competono al proprietario che beneficia dell'affaccio e di conseguenza ne ha un'utilizzo esclusivo mentre la manutenzione degli elementi esterni, facendo parte in senso lato della facciata, sono da ripartirsi tra tutti i condomini, in quanto parti in comune.

In base alla sentenza che hai citato, le cose non sono come dici tu.

Il sottobalcone di un balcone aggettante, e' personale e i soli decori condominiali.

Pertanto parapetto interno e calpestio competono al proprietario che beneficia dell'affaccio e di conseguenza ne ha un'utilizzo esclusivo mentre la manutenzione degli elementi esterni, facendo parte in senso lato della facciata, sono da ripartirsi tra tutti i condomini, in quanto parti in comune...

"solo quando s'inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole", altrimenti anche la manutenzione della parte inferiore è a carico di chi lo calpesta, come dice la sentenza da citata che esprime un principio generale ma nel caso specifico ha ritenuto la manutenzione della parte inferiore a carico di chi lo calpesta:

 

"...i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi "aggettanti"si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo quando s'inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ipotesi non ricorrente nel caso in esame)..."

A questo link trovi la sentenza integrale:

http://www.anaci.piemonte.it/riforma/309-balconi/6145-cassazione-civile-sez-ii-sent-16022012-n-2241-il-balcone-%E2%80%9Caggettante%E2%80%9D-%C3%A8-propriet%C3%A0-esclusiva-del-proprietario-del-relativo-appartamento.html

20141101_134647.jpg

 

Tratto da manuale di Rodolfo Cusano (avvocato) Nuovo Condomino

E chi sarebbe questo Rodolfo Cusano?

Non è certo Bibbia..................

 

Si afferma in generale, senza riportare i riferimenti non vuol dire nulla.

E chi sarebbe questo Rodolfo Cusano?

Non è certo Bibbia..................

 

Si afferma in generale, senza riportare i riferimenti non vuol dire nulla.

Il rifermento di legge era stato già stato citato nel post di prima:

 

La Cass. Civ. Sez. II, 16.02.2012 n. 2241 ha stabilito che: " i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. A sua volta, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi "aggettanti" si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo quando s'inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.”

 

Il testo da cui traggo l'intera pagina è, il nuovo condominio (manuale teorico pratico dopo la riforma del 9/2014 di conversione del decreto "destinazione italia" Autore Rodolfo Cusano(avvocato) editore Simone.

 

20141101_182029.jpg

 

Credo che il testo sia a questo punto abbastanza esplicativo. Il concetto da analizzare è che il balcone facente parte della facciata dona a quest'ultima un decoro all'immobile pertanto la giurisprudenza e la dottrina considerano la perta esterna del balcone come inerente alla facciata.

Penso che bisognerebbe imparare a ragionare con la propria testa e non rifarsi a libri di testo che interpretano una sentenza, anche in modo errato.

 

Rileggi la sentenza e ragiona con la tua testa senza farti influenzare da questo Cusano.

Guardate che rivestimenti sono anche gli intonaci e non solo i decori. inotre il sotto balcone essendo visto da tutti quelli che ne sono un piano sotto, o di più sulla strada, è ovvio che si "fondono" con i motivi architettonici dello stabile.

 

La cassazione non è legge, ma giurisprudenza, ovvero, orientamento, tendenza, (e come ogni tendenza ovvero moda passa e cambia): fatto sta che alcuni tribunali di merito ribaltano completamente anche le cassazioni

 

Se la cassazione andasse a pesca ogni volta che vuole pronunciarsi farebbe al paese un gran favore

 

"rivestimento: Il materiale con cui si è ricoperta una superficie, a scopo protettivo o decorativo." - Treccani

Amico Kurt Cobain

apprezzo la competenza con cui informi molti di noi neofiti della materia.

Apprezzerei molto se mi erudissi sul da farsi in conseguenza di quanto mi appresto a dirti:

Nel mio condominio, un condomino (moroso) ha impugnato l'approvazione di 4 bilanci condominiali fatti con notevole ritardo da un amministratore a dir poco incompetente, adducendo motivazioni se pur legittime (a mio parere pretestuose al mancato pagamento delle sue debitorie) tipo quella che non si potevano approvare più bilanci contemporaneamente, che l'Amministratore incapace non aveva assolto all'obbligo di informativa (produzione di documentazione contabile).

Risultato:

Il Giudice sentenzia il rigetto della domanda del ricorrente in merito all'impossibilità di approvazione di più bilanci contemporaneamente, di contro dichiarazione di nullità degli stessi bilanci perché l'Amministratore non ha adempiuto al diritto di informativa come sopra detto.

A questo punto credo che per dare un senso alla cosa e risolvere la questione si debba procedere con il nuovo amministratore a fornire tutte le pezze d'appoggio dei bilanci dichiarati nulli al Condomino richiedente; dargli un termine (per es. 10 gg) entro il quale far pervenire le sue determinazioni e procedere alla loro riapprovazione da parte dell'assemblea (perché nulle) e ove mai dovessero sorgere incongruenze contabili, ripartire tali differenze (o ammanchi potenziali "così considerati dal condomino anche quando la voce di spesa è rappresentata non da una fattura") in quote millesimali di proprietà, producendo così per il ricorrente alcuna modifica alle risultanze debitorie che gli riguardano.

Ultima considerazione, lui sostiene che eventuali differenze, vanno ripartite fra coloro che hanno approvato in prima istanza i vari bilanci.

Grazie per il tuo punto di vista.

Sinceramente sono dell'idea che non bisogna caricare il nuovo amministratore di responsabilità che non sono le sue, in parole povere è il vecchio amministratore che deve fare i bilanci anno per anno, voi controllate anche con l'ausilio di una società di revisione o anche con lo stesso amministratore che dovrebbe subentrare, deliberate e cambiate amministratore.

 

Unico problema che il vecchio amministratore sapendo di essere mandato via, faccia le cose con comodo.

Gentile Kurt Cobain,

Ti ringrazio per la considerazione inviatami, ma ho omesso di dirti che il vecchio Amministratore è stato dichiarato decaduto (per sentenza del Giudice con altra sentenza già da 2 anni).

Quello che a me interessava avere un tuo parere era se condividi il da farsi come ti ho esposto, ovvero trasmissione dei vecchi bilanci approvati con relative pezze d'appoggio, riapprovazione degli stessi (in quanto dichiarati nulli per sentenza) e riparto per millesimi di proprietà di eventuali differenze non giustificate, oltre che sulla tesi del condomino opponente secondo il quale anche dopo la riapprovazione dei bilanci in questione, comunque eventuali differenze se ne devono far carico tutti tranne lui.

Grazie ancora.

Gentile Kurt Cobain,

Ti ringrazio per la considerazione inviatami, ma ho omesso di dirti che il vecchio Amministratore è stato dichiarato decaduto (per sentenza del Giudice con altra sentenza già da 2 anni).

Quello che a me interessava avere un tuo parere era se condividi il da farsi come ti ho esposto, ovvero trasmissione dei vecchi bilanci approvati con relative pezze d'appoggio, riapprovazione degli stessi (in quanto dichiarati nulli per sentenza) e riparto per millesimi di proprietà di eventuali differenze non giustificate, oltre che sulla tesi del condomino opponente secondo il quale anche dopo la riapprovazione dei bilanci in questione, comunque eventuali differenze se ne devono far carico tutti tranne lui.

Grazie ancora.

Lui è condomino? Si.

E quindi perchè dovrebbe essere escuso dalla ripartizione?

lyca dice:

Nel caso di balcone aggettante il proprietario è responsabile del sottobalcone solo nel caso in cui il danno derivi da sua negligenza.

 

Esempio: "infiltrazioni dal calpestio che inficiano la struttura del sottobalcone".

 

In tal caso ne è responsabile il proprietario che ne ha accesso esclusivo in quanto ha cagionato il danno da mancata manutenzione.

 

La Cass. Civ. Sez. II, 16.02.2012 n. 2241 ha stabilito che: " i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. A sua volta, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi "aggettanti" si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo quando s'inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.”

 

La giurisprudenza considera la parte esterna del balcone aggettante come parte integrante della facciata in quanto ne ha una stretta inerenza con quest'ultima.

 

Pertanto parapetto interno e calpestio competono al proprietario che beneficia dell'affaccio e di conseguenza ne ha un'utilizzo esclusivo mentre la manutenzione degli elementi esterni, facendo parte in senso lato della facciata, sono da ripartirsi tra tutti i condomini, in quanto parti in comune.

Veramente la giurisprudenza afferma che la decisione su comunità o meno delle parti di balcone aggettante spetta al giudice di merito adito! Altrimenti chi sarebbe che decide se e quali parti frontali ed inferiori si inseriscono nel prospetto del edificio e.....?

Modificato da claudioalp

Con l’ordinanza n.27413/2018 la Corte di Cassazione chiarisce che le spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi sono da ripartire secondo apposite tabelle millesimali poiché è un intervento di competenza condominiale e attengono al decoro architettonico dell’edificio.

I fatti in breve

Un condomino impugnava dinanzi al Tribunale di primo grado la delibera condominiale adottata dall’assemblea, contestando la sua legittimità nella parte in cui, nell’affidamento di taluni lavori condominiali, aveva ripartito le relative spese considerando “come parti condominiali anche i balconi e quanto occorrente per il montaggio del ponteggio per il rifacimento dell’intera facciata e per il pozzo luce, esclusa la pavimentazione”.

Il Tribunale di primo grado accoglieva l’impugnazione fondando la decisione sull’art. 9 del regolamento di condominio che indicava i balconi, ad ogni effetto (compreso quello estetico), quale porzione dell’edificio di proprietà esclusiva.

La Corte di Appello, a seguito di ricorso, ribaltava la sentenza di primo grado di giudizio e rigettava l’impugnativa della delibera di assemblea condominiale che aveva determinato l’instaurazione della controversia.

Secondo i giudici d’appello non era possibile evincere dal regolamento che anche i frontalini dei balconi rientrassero nella proprietà esclusiva dei singoli condomini; inoltre richiamavano l’orientamento della giurisprudenza che li riteneva, nell’ambito delle parti comuni, componenti del “decoro architettonico” dell’edificio condominiale.

La Cassazione chiamata a decidere in via definitiva sulla controversia chiarisce che:

in base a consolidata giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 568/2000; Cass. n. 14576/2004; Cass. n. 6624/2012 e, da ultimo, Cass. n. 30071/2017),  i frontalini dei balconi (siccome configuranti elementi decorativi della facciata del fabbricato comune) devono considerarsi beni comuni, la cui riparazione, perciò, rimane assoggettata ai criteri generali di ripartizione condominiale.

Viene quindi ribadito il principio secondo cui gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio, come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti), svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. 

Modificato da Vito46
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