Balconi in condominio
Poiché l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono. Cass. 15 marzo 2017 n. 6652
I balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi ivi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono, [...], nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (tra le altre cfr. Cass. n. 6624 del 30/04/2012). Cass. 2 febbraio 2016 n. 1990
In tema di condominio negli edifici, la costruzione di balconi e pensili sul cortile comune è consentita al singolo condomino, purché, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., non risulti alterata la destinazione del bene comune, non pregiudichi la stabilità ed il decoro architettonico dell'edificio e non diminuisca sensibilmente la fruizione di area e luce per i proprietari dei piani inferiori. Cass. 3 gennaio 2014 n. 54
La delibera impugnata ha disatteso il criterio consolidato secondo cui il balcone non rientra nella proprietà comune del condominio, appartenendo invece ai proprietari delle singole unità immobiliare corrispondenti (Cass. 30 luglio 1981, n. 4861; Cass. 7 settembre 1996, n. 8159; Cass. 30 aprile 2012, n. 6624).
Unicamente gli elementi decorativi del balcone quali fregi e frontalini rientrano tra le parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. (Cass. 19 gennaio 2000, n. 568; Cass. 3 agosto 1990, n. 7831). Trib. Modena 14 giugno 2013 n. 952
Ripartizione spese dei lavori di restauro dei balconi e delle pensiline
La costruzione di manufatti nel cortile comune di un fabbricato condominiale è consentita al singolo solamente ove non alteri la normale destinazione di quel bene, e non, invece, quando, si traduca in corpi di fabbrica aggettanti, come avvenuto nella specie, quanto alle terrazze aggettanti realizzati sul mappale (…), in comproprietà tra (…) ed (…); tali terrazze comportano, infatti, l'incorporazione di una parte della colonna d'aria sovrastante e la utilizzazione della stessa a fini esclusivi (Cass. n. 3098/2005; n. 17208/08). Cass. 17 aprile 2012, n. 6004
In tema di balconi aggettanti (appartenenti in via esclusiva al proprietario dell'unità immobiliare cui accedono), finché il degrado del cielino non giunge ad una condizione tale, a causa del possibile distacco di parti di intonaco o della sussistenza di infiltrazioni, da determinare una situazione lesiva o pericolosa per la proprietà o per chi la esercita, non può ritenersi sussistente l'interesse ad agire da parte del proprietario del balcone sottostante il quale dal degrado del cielino non subisce alcun pregiudizio, né di carattere patrimoniale, non subendo una diminuzione di valore l'immobile di sua proprietà, né di carattere personale perché non viene compromessa la salubrità dell'ambiente. Trib. Treviso 2 agosto 2011 in Archivio delle locazioni e del condominio, anno 2012, vol. 1, pag. 76
Il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all'osservanza delle distanze prescritte dall'art. 907 cod. civ., nel caso in cui la veranda insista esattamente nell'area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del balcone sovrastante, giacchè l'art. 907 citato non attribuisce a quest'ultimo la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del suo balcone una inspectio o prospectio obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l'interno della sottostante proprietà (Cass. n. 3109 del 1993). Cass. 11 luglio 2011 n. 15186
Le spese relative ai sottobalconi debbono essere poste a carico di tutti i condomini poiché gli stessi vanno considerati una parte condominiale in quanto visibili dall'esterno dell'edificio e, quindi, con funzione decorativa ed estetica per l'intero fabbricato. Trib. Novara 29 aprile 2010
I pannelli di cemento che delimitano il fianco libero di ciascun balcone aggettante (ossia il fianco opposto a quello in cui il terrazzo è delimitato dal muro di un corpo avanzato del fabbricato) costituiscono parti strutturali del balcone stesso (e non della facciata dello stabile) e non possono qualificarsi come opere meramente ornamentali.
Poiché, dunque, tali manufatti costituiscono proprietà individuale, è legittima la delibera assembleare che - a maggioranza - abbia deciso di ripartire gli oneri per gli interventi di manutenzione degli stessi a carico dei proprietari dei soli terrazzi oggetto di intervento, invece che a carico di tutti i comproprietari dell'edificio. Trib. Firenze 4 agosto 2009 n. 2551 in Archivio delle locazioni e del condominio, anno 2010, vol. 1 pag. 77
I balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.).
Per la verità, è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all'art. 1125 all'ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio.
Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore. Cass. 21 gennaio 2000 n. 637
Balconi in condominio. Nulla la delibera che assume decisioni sui beni di proprietà esclusiva.
