È il condominio che deve provvedere alle spese di manutenzione degli elementi esterni dei balconi. Vanno risarciti i proprietari degli appartamenti che hanno subito i danni.
Gli elementi costitutivi del balcone
Strutturalmente i balconi si compongono di una pluralità di elementi aventi diverse funzioni: piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone. Tali elementi assolvono una duplice funzione: costituiscono da un lato una proiezione dell'appartamento cui accedono e dall'altro parte integrante e strutturale della facciata, svolgendo la funzione di elemento decorativo ed estetico dello stabile nel suo complesso.
Secondo i recenti orientamenti dottrinali e giurisprudenziali prevalenti, oggi i balconi di proprietà esclusiva si considerano come proiezione della proprietà individuale per quanto attiene la possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva, mentre tendono a considerarli come parti comuni in relazione alla loro stretta inerenza alla facciata, della quale sono componenti essenziali.
Sulla base di duplice funzione individuale e collettiva dei balconi viene, pertanto, ricondotto il regime di riparto delle relative spese di manutenzione.
Se i balconi sono troppo "invadenti" si blocca la costruzione del palazzo.
Il regime delle spese
In generale, competono al proprietario dell'unità immobiliare dalla quale si accede al balcone, le spese relative al piano di calpestio o alla parte interna dei parapetti del balcone mentre, invece, gravano sul condominio le spese necessarie al fine di garantire e salvaguardare l'armonia estetica della facciata ossia tutte quelle spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, che ineriscono alla facciata, concorrendo insieme ad essa a conferire allo stabile quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell'edificio.
Devono, pertanto, essere considerate di competenza del condominio le spese relative alle parti che, pur essendo ricomprese nella proprietà esclusiva dei singoli condomini, sono tuttavia strettamente connesse con le facciate del fabbricato, in quanto collegate a queste ultime, sotto il profilo tecnico, da un inscindibile rapporto di funzionalità e complementarità.
La funzione del canaletto gocciolatoio
Sulla base dei criteri indicati, nel caso di specie, il Tribunale di Napoli ha condannato il condominio ad eseguire tutte le opere afferenti il ripristino dei frontalini e del canaletto gocciolatoio, in quanto a seguito di una perizia effettuata, si è accertato la responsabilità del condominio ed ha accolto il ricorso del proprietario del balcone che aveva subito dei danni a causa dalle continue infiltrazioni d'acqua dovute all'assenza del canaletto-gocciolatoio. È Il condominio chedeve provvedere alle spese di manutenzione degli elementi esterni dei balconi.
Per cui il danno provocato ai proprietari degli appartamenti coinvolti va risarcito dal condominio.
Il principio espresso dal giudice partenopeo si rifà ad un caso analizzato dalla Corte Suprema che aveva confermato la decisione del merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai suddetti manufatti, "frontalini" di marmo, con riguardo alla esclusiva loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio nonché all'utilizzazione come "gocciolatoi" (Cassazione civile, sez. II, 3 agosto 1990,n. 7831).
Descrizione tecnica degli elementi costituenti la parte terminale di un balcone
Il frontale dei balconi è parte della facciata e contribuisce al decoro architettonico. Il pavimento del balcone termina con un filare di marmo (o altro materiale lapideo) per tutta la lunghezza, che viene definito in gergo come "stangone". Questo manufatto edilizio è spesso soggetto a degrado strutturale, legato al complessivo fenomeno di deterioramento del complesso balcone in sè, principalmente a cause derivanti dalle condizioni atmosferiche e dal conseguente deflusso delle acque meteoriche.
L'acqua piovana agisce negativamente su ogni elemento costitutivo (frontale, pavimentazione, intradosso, parapetto), causando differenti tipologie di degrado e richiedendo interventi di risanamento differenziati.
La mancanza di gocciolatoi, elementi di scarico, pendenze e dispositivi che convoglino l'acqua piovana, sono considerati la causa primaria del degrado del frontale di un balcone. Altre concause a cui far ricondurre il degrado sono:
- continua penetrazione di acqua;
- umidità raccolta dalle fessure a basse temperature;
- fenomeni di cedimento o assestamento della struttura;
- strato inferiore di malta a debole resistenza con finitura più compatta;
- impiego di materiali contenenti impurità;
- dosaggio dell'impasto cementizio non corretto.
A queste si possono aggiungere altre cause derivanti dall'errato utilizzo di copertine in materiali lapidei: è consigliato usare marmi teneri anziché graniti di spessore non adeguato (min. 2 cm) e di lunghezza eccessiva.
Funzione e identificazione di stangone
In particolare, quindi, il fenomeno che spesso si nota è il distacco dei frontalini dei balconi, dove in alcuni punti si riscontra anche l'espulsione del calcestruzzo ricoprente le armature, con distacco evidente di frammenti di intonaco.
Qui infatti si concentrano le percolazioni di acqua, in genere prima causa del degrado degli edifici.
Tale fenomeno spesso provoca l'infiltrazione di acqua tra pavimento e stangone ed il parziale distacco degli stessi stangoni in travertino,che quando non risultano più aderenti al sottofondo, possono essere causa di infiltrazioni anche nel soffitto del balcone.
Altro problema peculiare che contraddistingue gli edifici, (peraltro esposti a escursioni termiche ed al gelo invernale) è la mancanza di gocciolatoio sullo spigolo inferiore del frontalino.
Il principale fenomeno di degrado relativamente al cedimento delle superfici in calcestruzzo, può essere individuata nella carbonatazione dello stesso.
(Si stacca l'intonaco? Il proprietario risarcisce e va in galera.)
