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I balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva ma nella ristrutturazione i condomini devono comunque rispettare il decoro
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I balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva ma nella ristrutturazione i condomini devono comunque rispettare il decoro

I balconi aggettanti, perchè in caso di ristrutturazione i condomini devono rispettare il decoro dell'edificio

Avv. Alessandro Gallucci  

La Cassazione, con la sentenza n. 2241 dello scorso 16 febbraio, è tornata ad occuparsi dell’annosa questione dei balconi, più in particolare di quelli aggettanti. Il pronunciamento citato è conforme ai precedenti con una specificazione degna di nota. Andiamo per gradi.

Attualmente la legge ci non aiuta a comprendere se il balcone dev’essere considerato parte comune dell’edificio in condominio oppure bene di proprietà esclusiva. Secondo la Cassazione, cui bisogna necessariamente fare riferimento, “ è del tutto evidente che i balconi non sono necessari per l'esistenza o per l'uso, e non sono neppure destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono.

D'altra parte, solo in determinate situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.).

Per la verità, è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all'art. 1125 all'ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio.

Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore” (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Con specifico riferimento ai balconi aggettanti, inserendosi in questo contesto e ricalcando precedenti sentenze, la Corte di Cassazione, nella pronuncia n. 2241, ha ribadito che “ in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi "aggettanti", costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa.

A sua volta, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi "aggettanti"si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo quando s'inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ipotesi non ricorrente nel caso in esame).

E, di più, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell'ipotesi di strutture completamente "aggettanti" - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani” (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2241).

Proprietà esclusiva, dicono gli ermellini, non significa diritto di fare ciò che si vuole. Sempre nella stessa pronuncia, infatti, si legge che ” va evidenziato che affermare che i balconi "aggettanti" i rivestimenti, nonchè gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore degli stessi, quando non si inseriscono nel prospetto dell'edificio e non contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, appartengono in via esclusiva al proprietario dell'unità immobiliare cui si riferiscono, non significa che nel ripristino di questi beni (balconi comprensivi dei frontalini) il condomino sia libero di modificare l'estetica, la simmetria e il colore della facciata dell'edificio (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2241). Insomma, non bisogna mai ignorare il contesto in cui ci si trova.

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