La servitù di veduta, consistente nell'affaccio sul fondo altrui tramite un balcone, può dirsi esistente, per destinazione del padre di famiglia, anche quando l'immobile è alienato allo stato rustico.
Il requisito fondamentale, anche in quella fase costruttiva, ai fini della costituzione della servitù in questa particolare modalità è che siano esistenti opere visibili al momento dell'alienazione, anche se esse non siano ultimate e quindi utilizzabili.
Questa, in estrema sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 7783 del 10 aprile 2020.
Una pronuncia interessante in quanto specifica che cosa debba intendersi per opera visibile in relazione alla costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia e quando questa opera visibile possa dirsi esistente.
Un precedente che aiuta a leggere le norme guardando alla realtà e a dirla diversamente ad incasellare un particolare stato dei luoghi in particolari disposizioni normativa.
Vediamo come.
Servitù di veduta e destinazione del padre di famiglia
Per servitù di veduta s'intende quel diritto consistente nel titolare del fondo dominante di affacciarsi e guardare nel fondo del vicino.
Classica ipotesi di servitù di veduta è quello previsto e disciplinato dall'art. 907 c.c. a mente del cui primo comma, quando si è acquistato il diritto di «avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri». Si fa rimando all'art. 905 c.c. per le modalità di calcolo delle distanze.
In quanto servitù, la veduta può essere costituita sicuramente per contratto e per testamento. Se la veduta è esercitabile mediante opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio, allora essa è acquistabile anche per usucapione e per destinazione del padre di famiglia (art. 1061, secondo comma, c.c.).
La destinazione del padre di famiglia è una particolare forma di acquisto della servitù che «ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù» (art. 1062, secondo comma, c.c.).
Un balcone è certamente un'opera visibile che per sua conformazione consente l'affaccio sul fondo del vicino. Esso, dunque, può determinare la costituzione di una servitù di veduta per destinazione del padre di famiglia. E può farlo anche se al momento della cessione da parte dell'originario unico proprietario esso non era completato.
Nascita di un condominio e di una servitù per destinazione del padre di famiglia
Balcone allo stato rustico e affaccio sul fondo altrui
Nel caso risolto dall'ordinanza n. 7783 dello scorso 10 aprile, la proprietaria di un appartamento proponeva azione di rimozione di una veranda posta al piano terra affermando che essa vantava una servitù di veduta costituita per destinazione del padre di famiglia, stante lo strato dei luoghi così lasciato dall'originario unico proprietario dell'edificio.
La domanda, rigettata in primo grado, veniva accolta in appello; da qui il ricorso in Cassazione degli originari convenuti.
In particolare il ricorrente lamentava che fosse censurabile la conclusione cui era arrivata la Corte di Appello, poiché essendo stato venduto l'immobile allo stato rustico non poteva dirsi costituita la servitù per destinazione del padre di famiglia, mancando tutti gli elementi idonei a considerare l'affaccio esistente in quel momento.
La Corte pur non entrando nel merito della questione ha considerato questa conclusione errata in termini di principio. Motivo?
Ai fini della costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia è «richiesta la esistenza dell'opera, non l'esercizio in atto dello stato di servizio. Non è pertanto necessaria la presenza di opere in tutto rifinite (Cass. n.3751/1975)».
In considerazione di questa affermazione di principio, proseguono gli ermellini «è stato chiarito che l'esistenza di aperture nel muro, sebbene prive della intelaiatura, ma che rivelino, in modo palese, la specifica e normale funzione di consentire l'esercizio della veduta sul fondo del vicino deve considerarsi sufficiente a creare de facto quella situazione che occorre per dar vita alla costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia [...]» (Cass. 10 aprile 2020 n. 7783).
Se esiste la soletta del balcone in un contesto di immobile allo stato rustico, è evidente che questo andrà a costituire un affaccio e come tale il proprietario del piano superiore dovrà rispettare le distanze dalla veduta.
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