La messa in sicurezza e la ristrutturazione dei balconi in ambito condominiale è spesso oggetto di liti giudiziarie determinate soprattutto dalla competenza a disporre l'intervento manutentivo.
È noto, infatti, che i beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, (come tali) sono sottratti alla competenza assembleare, con la conseguenza che ove l'assemblea decidesse l'intervento manutentivo di un bene in proprietà esclusiva, la relativa delibera sarebbe affetta da nullità assoluta ed insanabile.
È, pertanto, necessario stabilire quali balconi o quali parti di essi possano essere considerate condominiali e quindi soggette a decisioni assembleari per il compimento delle opere di manutenzione e conservazione e relativa ripartizione delle spese.
A seconda della tipologia di balcone interessato dall' intervento manutentivo e dell'oggetto dello stesso, si potrà individuare il soggetto competente alla decisione (assemblea o singolo proprietario) nonché tenuto a provvedervi (intero condominio o singolo condomino) con tutte le conseguenze in ordine alla ripartizione delle spese ed alla responsabilità per i danni derivanti dall'omessa manutenzione.
I balconi si distinguono infatti in: balconi aggettanti, che sporgono rispetto al fronte facciata e costituiscono un prolungamento di proprietà esclusiva del titolare della corrispondente unità immobiliare cui ineriscono; e, balconi incassati che, invece, non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell'edificio, restando incassati nell'interno e ricompresi nel prospetto dell'edificio.
Quali sono le parti comuni dei balconi aggettanti e dei balconi incassati?
La risposta a tale interrogativo consente di stabilire in quali casi e per quale tipo di intervento può deliberare l'assemblea, nonché i criteri di ripartizione della relativa spesa.
Mentre non sorgono dubbi circa i costi di ripristino della soletta, detta anche piattaforma, costituita dalla superficie di calpestio del balcone aggettante che restano sempre a carico del rispettivo proprietario dell'appartamento a cui appartiene il balcone, non sempre facile è, invece, individuare il soggetto tenuto a provvedere alla manutenzione e ristrutturazione dei rivestimenti e degli elementi decorativi della parte frontale ed inferiore del balcone.
La questione è stata affrontata di recente dal Tribunale di Potenza con la sentenza n. 844 del 29 giugno 2023, che riprendendo i principi in materia elaborati dalla giurisprudenza di legittimità, ha ribadito che gli elementi decorativi della parte frontale ed inferiore dei balconi ( aggettanti, ed a maggior ragione per quelli incassati per la loro specifica conformazione) quali le ringhiere, le fioriere incassate nel cemento ed i frontalini sono beni comuni, i cui costi, pertanto, sono a carico di tutti i condòmini.
Balconi "aggettanti" e balconi "incassati": gli interventi manutentivi e di messa in sicurezza di competenza dell'assemblea condominiale. Fatto e decisione
Una condomina conveniva in giudizio il Condominio per impugnare le delibere dell'Assemblea condominiale con le quali erano stati disposti a maggioranza i lavori di messa in sicurezza e manutenzione dei balconi del fabbricato condominiale, e ripartite le relative spese tra i condòmini.
L'attrice invocava l'assoluta nullità delle dette delibere in quanto inerenti a lavori relativi a parti del fabbricato condominiale di proprietà esclusiva dei singoli condomini, come tali sottratti alla competenza assembleare.
Contestava, pertanto, l'accollo a suo carico della quota spese derivante dal riparto, ritenendola illegittima e quindi in alcun modo dovuta.
Dal canto suo, il Condominio, costituitosi in giudizio, evidenziava che i balconi interessati dall'intervento manutentivo non erano "aggettanti" come sostenuto dall'attrice, ma dovevano qualificarsi, anche sulla scorta del materiale fotografico versato in atti, come "incassati" e/o "a castello", in quanto non sporgenti rispetto ai muri perimetrali ma inseriti perfettamente nel corpo dell'edificio, posti all'interno del perimetro esterno del fabbricato, componenti della sua struttura.
Per tale motivo, anche in ragione del tipo di intervento manutentivo - riguardante il ripristino dell'intonaco dei balconi e degli sporti di gronda, il fissaggio dei marmetti, la verifica e la tinteggiatura delle ringhiere -finalizzato a ripristinare le condizioni di sicurezza del fabbricato oltre che quelle estetiche, il Condominio evidenziava l'assoluta validità della delibera che ne aveva disposto l'intervento nonché della delibera di ripartizione delle relative spese.
Esperito invano il tentativo obbligatorio di mediazione disposto dal Giudice ed esaurita l'istruttoria, la causa veniva decisa con il rigetto delle domande dell'attrice.
Il Tribunale ha ritenuto beni comuni, le parti dei balconi oggetto di intervento manutentivo in quanto elementi decorativi e specificamente caratterizzanti dell'edificio, anche e a maggior ragione in considerazione della tipologia dei balconi in questione, "incassati" e non "aggettanti, come erroneamente sostenuto dall'attrice.
Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.
Conseguentemente, trattandosi di interventi su parti comuni, in particolare attinenti ad elementi strutturali del fabbricato condominiale ed al ripristino del decoro architettonico e della inderogabile condizione di sicurezza dello stesso, il Tribunale ha ritenuto valida la delibera assembleare relativa all'esecuzione dei lavori nonché la delibera di ripartizione delle spese.
Considerazioni conclusive
Al fine di stabilire se l'assemblea condominiale possa validamente disporre lavori di manutenzione e conservazione dei balconi del fabbricato condominiale, è necessario qualificare la tipologia del balcone oggetto di intervento nonché determinare il tipo di intervento stesso, atteso che soltanto ove riguardi parti comuni del balcone sarà di competenza dell'assemblea e le relative spese saranno ripartite tra tutti i condòmini.
È, dunque, fondamentale distinguere tra:
- balconi aggettanti (o in aggetto): sono considerati beni di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento cui ineriscono, poiché costituiscono nella loro interezza una sorta di "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, (Cass. n. 14076/2003);
- balconi incassati: non sporgono rispetto ai muri perimetrali restando per l'appunto, incassato nel corpo dell'edificio. La relativa "soletta" è di proprietà comune dei condomini dell'appartamento del piano superiore e di quello del piano inferiore, cui serve, rispettivamente, da piano di calpestio e da copertura (Cass. n. 15913/2007; n. 14576/2004).
Per quanto concerne, invece, gli altri elementi presenti su entrambe le tipologie di balconi, laddove in grado di incidere sul decoro architettonico, la giurisprudenza è unanime nel considerare che i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore (in particolare, i c.d. frontalini, le fasce marcapiano, i parapetti, ecc.), "svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c. c." ( Cass. n. 568/2000; n. 14576/2004; Trib. di Roma n. 17785/2019).
In particolare, con riferimento ai balconi aggettanti devono considerarsi beni comuni a tutti "soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" ( Cass. n. 7042/2020).
I rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore sono elementi di arredo e di estetica dell'edificio, e dunque beni comuni, anche ed ancor di più nel caso di balconi "incassati" ( come nella specie) in quanto agiscono quali componenti della struttura portante del fabbricato, connotando la stessa conformazione architettonica dell'intero complesso.
Ne deriva che, la delibera assembleare riguardante il ripristino dell'intonaco dei balconi e degli sporti di gronda, il fissaggio dei marmetti, la verifica e la tinteggiatura delle ringhiere, ossia in generale i lavori inerenti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e inferiore dei balconi, è pienamente valida e legittima trattandosi di interventi su parti comuni dell'edificio e come tali di competenza dell'assemblea condominiale, come pure legittima è la delibera che ripartisce le relative spese tra i condòmini.
