Tettoie e pergotende sono i manufatti più utilizzati nella bella stagione, utili per difendersi dalla calura estiva ed in generale dagli eventi atmosferici allorquando si voglia trascorre del tempo all'aria aperta godendo appieno del proprio giardino, terrazzo o ampio balcone.
In condominio, però, l'installazione di tali manufatti da parte del singolo condomino nella sua proprietà esclusiva soggiace a determinate condizioni:
- l'installazione non deve essere vietata dal regolamento condominiale di natura contrattuale;
- l'installazione non deve pregiudicare la stabilità, la sicurezza, il decoro architettonico e l'estetica del fabbricato condominiale;
- il manufatto non deve limitare il diritto di veduta degli altri condòmini;
- si devono rispettare le distanze legali minime.
La pergotenda, in particolare, è una tenda retrattile sorretta da una struttura che può essere fissata ai muri perimetrali dell'edificio ed al pavimento del terrazzo, un arredo esterno che consente al proprietario dell'immobile un più ampio e comodo godimento del proprio spazio aperto in completa riservatezza.
Il punctum dolens della questione è se, anche la pergotenda, al pari di una struttura fissa, debba essere installata nel rispetto delle distanze posto che il divieto di fabbricare a distanza minore di tre metri dalle vedute, sancito dall'art. 907 cod.civ., intende assicurare al titolare del diritto di veduta aria e luce sufficienti all'esercizio della "inspectio" e della "prospectio".
È opinione prevalente, infatti, che il termine "costruzione" richiamato dall'art. 907 c.c. debba essere intenso in senso estensivo dovendovi ricomprendere non solo i manufatti cementizi, ma anche ogni altra opera che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo ossia destinata per la sua funzione a permanere nel tempo, ed impedire durevolmente la veduta.
In materia di distanze legali minime (con riferimento al diritto di veduta), la giurisprudenza ha più volte evidenziato che spetta al giudice valutare, nel singolo caso, se le norme in materia di distanze debbano essere osservate, dovendo tenere in considerazione la struttura dell'edificio, le caratteristiche dello stato dei luoghi e i diritti spettanti ai condòmini.
Vediamo le valutazioni compiute di recente dalla Corte d'Appello di Napoli con sentenza n. 3122 del 29 giugno 2023, che ha sindacato la legittimità della pergotenda realizzata dagli appellati tanto con riferimento alle distanze legali, quanto al diritto di servitù di veduta in appiombo.
Pergotenda: distanze legali e diritto di servitù di veduta in appiombo. Fatto e decisione
I proprietari di un appartamento posto al secondo piano di un fabbricato condominiale, deducevano che i proprietari dell'immobile al primo piano avevano realizzato sul loro terrazzo una struttura composta da una copertura in lamiera del tipo grecata, ancorata alla parete (in comunione) e alle travi in modo permanente, lungo tutta la lunghezza della terrazza, dotata peraltro di grondaia, sì da escluderne la natura meramente temporanea. Gli attori deducevano la violazione della disciplina sulle distanze legali di cui agli artt. 873 e 907 c.c. nonché degli artt. 1120 e 1122 c.c. e dei regolamenti locali, lamentando la riduzione del valore economico della propria unità immobiliare.
Si costituivano i convenuti i quali eccepivano nel merito, l'infondatezza della domanda stante il consenso prestato dagli attori alla realizzazione della struttura, ossia della pergotenda retrattile in sostituzione delle vecchie tende da sole a braccio.
Istruita la causa, espletata consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale rigettava la domanda attorea volta alla rimozione del manufatto, condannando parte attrice al pagamento delle spese di lite.
Il Giudice di prime cure, aderendo alla relazione peritale, non riteneva sussistente alcuna limitazione frontale alla veduta né una riduzione della circolazione dell'aria, nonché escludeva apprezzabili alterazioni del decoro e dell'armonia del fabbricato.
Il primo giudice accertava solo una limitazione della possibilità di veduta a piombo, già compromessa dalla maggiore estensione del terrazzo sottostante più esteso del balcone soprastante; tuttavia, riteneva tale limitazione legittima, in ragione del contemperamento tra diritto alla riservatezza della proprietà sottostante e diritto di veduta vantato dalla parte attrice.
Avverso la sentenza di primo grado, proponevano appello i proprietari dell'immobile posto al secondo piano sulla base di tre motivi, riassumibili brevemente:
- nullità della sentenza in quanto fondata su una relazione peritale viziata ed erronea;
- nullità della sentenza per erronea motivazione e la violazione degli artt. 907 c.c. e 873 c.c.;
- nullità della sentenza per violazione degli artt. 1120 e 1122 c.c. ed alterazione dell'estetica del fabbricato.
Scrutinando unitariamente i tre motivi di gravame e ritenendo di decidere la causa sulla base della questione di più agevole soluzione, la Corte d'Appello di Napoli ha ritenuto fondato il secondo motivo di gravame con conseguente accoglimento dell'appello.
In particolare, la Corte, sulla base dei rilievi istruttori del primo grado, ha ritenuto l'opera realizzata dagli appellati dotata di stabilità e consistenza tali da ostacolare l'esercizio della veduta.
Servono permessi per installare una pergotenda?
La Corte ha ritenuto non condivisibile il convincimento cui era pervenuto il Tribunale circa la necessità di effettuare un contemperamento tra i diritti di proprietà ed il diritto alla riservatezza del vicino, posto che come sostenuto da costante orientamento giurisprudenziale, il bilanciamento tra l'interesse alla riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta è già stato operato nella previsione di cui art. 907 c.c.
Sicché, considerati gli elementi costitutivi del manufatto "pergotenda" fissati in maniera stabile e definitiva al muro della facciata condominiale mediante profili di alluminio con piastre e tirafondi e fissati al suolo mediante piastre metalliche, la struttura doveva considerarsi dotata di stabilità e consistenza in quanto destinata per la sua funzione a permanere nel tempo, e, pertanto, qualificabile come " costruzione" idonea a costituire turbativa del possesso della veduta esercitata dal titolare del diritto.
La Corte d'Appello di Napoli ha, pertanto, condannato gli appellati alla rimozione della pergotenda in quanto costruita a una distanza inferiore a tre metri dallo sporto dei balconcini e lesiva del diritto di servitù di veduta in appiombo.
Considerazioni conclusive
Il condomino ha diritto di esercitare la veduta in appiombo dalle proprie aperture fino alla base dell'edificio e di opporsi alla costruzione lesiva dell'esercizio del suo diritto (Cass. n. 955/2013) senza che rilevino esigenze di contemperamento con i diritti dominicali e la privacy del vicino.
Invero, la consolidata giurisprudenza di legittimità nega che "possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l'art. 907 c.c. il bilanciamento tra l'interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita" (ex multis Cass. n. 7269/2014; n. 17695/2016; 955/2013;13012/2000; 1261/1997; 3109/1993; 2873/1991).
Nel concetto di "costruzione" rientra qualsiasi altro manufatto che inibisca l'esercizio del diritto di veduta al condòmino del piano di sopra, sempreché dotato di stabilità e consistenza, quindi consono ad impedire durevolmente la veduta.
Ciò, in conformità al principio granitico in forza del quale "le vedute implicano il diritto ad una zona di rispetto che si estende per tre metri in direzione orizzontale dalla parte più esterna della veduta e per tre metri in verticale rispetto al piano corrispondente alla soglia della medesima, ogni costruzione che venga a ricadere in questa zona è illegale e va rimossa" (Cassazione n. 4608/2012; 4389/2009; 15381/2001; 5390/1999),
Va rimossa, pertanto, la pergotenda stabile, ancorata al muro sotto la veduta di un altro condomino, in considerazione della lesione permanente della visuale del proprietario del piano superiore, stante la natura duratura del manufatto.
La violazione si configura quando il manufatto viene realizzato a distanza inferiore a quella prescritta dall'articolo 907 Codice civile che vieta la costruzione a distanza inferiore ai tre metri dalle vedute dirette aperte sul fondo finitimo.
Pertanto, nella installazione della pergotenda appoggiata al muro perimetrale, il proprietraio deve rispettare le distanze in verticale e in appiombo per consentire le vedute dirette e quindi tenersi a tre metri sotto la soglia dell'appartamento sovrastante.
