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Pergotenda sulla terrazza condominiale
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Pergotenda sulla terrazza condominiale

Come e quando è possibile l'installazione di una pergotenda in condominio?

Avv. Anna Nicola  

Cos'è la pergotenda

Con il termine "pergotenda" in linea generale vengono identificate quelle strutture non troppo invasive e non permanenti, in quanto più leggere delle tettoie, che servono a coprire i terrazzi e lastrici solari, di variabile superficie, anche non piccola, costituite da montanti ed elementi orizzontali di congiunzione con copertura fissa o ripiegabile di tessuto o altro materiale impermeabile, avente lo scopo di riparare dal sole e dagli altri agenti atmosferici, quale ad esempio la pioggia, rendendo maggiormente utilizzabile l'impianto della pergotenda.

Trattasi quindi di impianto non ancorato in modo stabile e fisso al terrazzo su cui poggia.

In ragione di queste sue caratteristiche "leggere" viene considerata come pertinenza non solo nel mondo civilistico ma anche amministrativo.

Installazione della pergotenda senza permesso

Quadro amministrativo delle pergotende

Il Glossario unico dei titoli abilitativi edilizi, Dm 2 marzo 2018, al n. 50, prescrive che la realizzazione di una pergotenda rientra tra gli interventi di edilizia libera. Può cioè essere eseguito senza necessità di permessi o titoli abilitativi che dir si voglia.

Lo stesso dicasi per la previsione dell'art. 6 del Tu n. 380del 6 giugno 2001, che elenca le opere di edilizia libera, e che all'art. 6 comma lettera e) quinquies, considera tali gli "elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici", tra cui è da ricomprendersi appunto la pergotenda.

Le caratteristiche della struttura

Nonostante questo generale inquadramento, il Consiglio di Stato con la decisione n. 2715 del 7 maggio 2018 ha giustamente messo in discussione questa generica affermazione, osservando che occorre entrare nel merito della fattispecie caso per caso.

Così si legge: "non è possibile affermare in assoluto che la tettoia richiede, o non richiede, il titolo edilizio maggiore e assoggettarla, o non assoggettarla, alla relativa sanzione senza considerare nello specifico come essa è realizzata".

Ed infatti è proprio in questo senso la giurisprudenza che si è espressa in argomento, analizzando le caratteristiche della struttura.

E così si può dire che se la pergotenda ha struttura in legno, scorrevole su binari e liberamente rimovibile, sia retrattile e soprattutto, non abbia elementi di permanenza e stabilità, non formando uno spazio chiuso ma una tenda parasole, non necessita di alcun titolo autorizzativo o abilitativo (Cons. Stato, sent. n. 1619/2016).

Pergotende libere. Nessun titolo edilizio abilitativo per l'installazione

"L'opera principale non è, infatti, l'intelaiatura in sé, ma la tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata ad una migliore fruizione dello spazio esterno dell'unità abitativa, con la conseguenza che l'intelaiatura medesima si qualifica in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all'estensione della tenda.

Quest'ultima, poi, integrata alla struttura portante, non può considerarsi una "nuova costruzione", anche laddove per ipotesi destinata a rimanere costantemente chiusa, posto che essa è in materiale plastico e retrattile, onde non presenta caratteristiche tali da costituire un organismo edilizio rilevante, comportante trasformazione del territorio.

Infatti la copertura e la chiusura perimetrale che essa realizza non presentano elementi di fissità, stabilità e permanenza, per il carattere retrattile della tenda, onde, in ragione della inesistenza di uno spazio chiuso stabilmente configurato, non può parlarsi di organismo edilizio connotantesi per la creazione di nuovo volume o superficie.

L'esposta conclusione trova conforto anche nell'allegato al D.M. 2/3/2018 avente ad oggetto il "glossario contenente l'elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, ai sensi dell'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222", il quale, al n. 50, include le pergotende tra gli interventi realizzabili in regime di edilizia libera". (Cons. Stato 3 aprile 2019 n. 2206).

La pergotenda retrattile non può considerarsi nuova costruzione.

Se invece la pergotenda ha una struttura ancorata in modo fisso al suolo, con telaio in alluminio e chiusura in vetro o in altro materiale durevole, si qualifica come nuova costruzione che, come tale, necessita di autorizzazione.

Determinanti quindi risultano essere le caratteristiche della singola pergotenda nel caso concreto.

Pergotenda in condominio

Se il singolo condomino vuole installare una pergotenda sul proprio terrazzo, deve in primo verificare che non vi è un divieto disposto dal regolamento di condominio. Poiché questo divieto va ad incidere sulla proprietà del singolo, deve trattarsi di clausola avente natura contrattuale.

L'assemblea a maggioranza non può invadere la sfera degli abitanti dell'edificio per la parte concernente la loro rispettiva proprietà.

Ove vi sia simile clausola, l'unica cosa che resta da fare al singolo è desistere nel proprio intento.

Vi può essere tuttavia un'ulteriore clausola che, ad esempio, dispone che le tende o pergotende siano di certe dimensioni e, soprattutto, tutte di un determinato colore.

In questi casi, il mancato rispetto della clausola comporta la violazione del decoro architettonico dell'edificio che, in quanto tale, può essere motivo di necessaria rimozione o sostituzione della tenda con una consona alla previsione regolamentare.

Qualora il regolamento del condominio non preveda alcun divieto, il condomino può realizzare la pergotenda ma nel rispetto dell'art. 1122 c.c.

Prima di procedere alla realizzazione, il condomino deve in ogni caso dare preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

L'art. 1122 c.c. dispone che il singolo condomino può realizzare determinate opere nell'unità immobiliare di sua proprietà ed anche nelle parti condominiali attribuite in proprietà esclusiva o destinate a suo uso individuale che non comportino danni alle parti comuni nonché pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Se la pergotenda non dovesse rispettare anche solo una di queste previsioni, l'assemblea può imporne la rimozione e, ove ricorra, domandare il risarcimento dei danni.

La pergotenda deve altresì rispettare il diritto di veduta (Cass, 27 febbraio 2019, n. 5732). Il condomino ha diritto di avere dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e quindi di opporsi alla costruzione della pergotenda di altro condomino che pregiudichi questo esercizio, fermo restando l'obbligo di rispettare la distanza minima di tre metri stabilita dall'art. 907 c.c.

La pergotenda: un manufatto di ambigua collocazione

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