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Reti antivolatili su balconi e decoro dell'edificio
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Reti antivolatili su balconi e decoro dell'edificio

Problematiche afferenti ai volatili in condominio, diverse tipologie dei balconi, sistemi di prevenzione e decoro.

Avv. Laura Cecchini  

La questione afferente alla presenza e stazionamento dei volatili negli edifici è problematica frequente a cui occorre porre rimedio e soluzione, della quale sono interessati, in particolare, gli immobili posti agli ultimi piani in prossimità della copertura.

Sappiamo bene che i balconi sono, spesso, luoghi dove i volatili sostano, causando disagi alla igiene dei luoghi ed alla loro pulizia e, anche, danni, come ad esempio alle ringhiere e pavimentazione, al fine di una adeguata manutenzione.

Tra interventi fai da te e vere e proprie strutture atte a creare ostacoli funzionali ad inibire la permanenza dei volatini sia sulle parti comuni che nelle pertinenze degli immobile facenti parte del condominio, assume fondamentale importanza reperire un idoneo rimedio.

Allo stesso contempo, non possiamo dimenticare che, per una disamina completa dell'argomento, tenuto conto del necessario contemperamento delle comprensibili esigenze a confronto, salubrità e decoro dell'edificio, è utile ricordare la disciplina afferente ed applicabile ai balconi (incassati e aggettanti) nonché chiarire cosa si intende per decoro.

Decoro architettonico e criteri di spese di manutenzione dei balconi

Balconi incassati e aggettanti

A molti lettori è, ormai, noto che rientrano nella definizione e classificazione di "aggettanti", quei balconi che per la loro conformazione e struttura, si estendono al di là dei muri perimetrali dello stabile condominiale, determinando un vera e propria continuazione del relativo appartamento verso l'esterno.

Più semplicemente, i balconi aggettanti sporgono dalla facciata condominiale e l'affaccio potrà avvenire non solo sul davanti ma anche lateralmente.

In più occasioni la Corte di Cassazione ha confermato che per detta tipologia di balcone, possono configurare, quali parti comuni, unicamente i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore se e quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cassazione civile sez. II, 30/04/2012, n.6624).

Ne deriva, che in assenza di componenti ornamentali atte a incidere sulla estetica della facciata, il condominio non avrà alcun interesse né, tantomeno, legittimazione ad agire per l'adozione di misure manutentive, ad esclusione di circostanze che possano verosimilmente creare un pericolo.

Diversa è la situazione per i balconi cosiddetti "incassati" che, in ragione della loro stessa definizione, sono inseriti entro i muri perimetrali della facciata condominiale, per cui, costituendo una parte comune, quale elemento della stessa, l'onere di manutenzione e conservazione del parapetto graverà sul condominio.

Quale prospettiva, tra le due classificazioni di balconi, nella trattazione del tema in esame?

La distinzione interessa, nel caso, proprio in considerazione delle diverse norme che vengono in rilievo e che si applicano, l'art. 1122 Cod. Civ. e l'art. 1102 Cod. Civ.

Balconi, sottobalconi ed elementi decorativi in condominio. Itinerari giurisprudenziali

La prima norma, rubricata "opere su parti di proprietà o uso individuale" prescrive che «il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell'edificio».

Parimenti, il secondo comma, richiede la trasmissione di una preventiva informativa all'amministratore.

L'art. 1102 Cod. Civ., "uso della cosa comune", stabilisce che l'intervento apportato dal singolo condomino sul bene comune non può alterarne la destinazione e impedire agli altri pari uso, e dovrà essere eseguito sempre nel rispetto del decoro.

Appare di tutta evidenza come, unitamente alla identificazione della tipologia di balcone, il criterio del decoro dell'edificio assuma significato dirimente per una verifica e valutazione compiuta sull'impatto verso lo stesso derivante dalla installazione di reti antivolatili.

Il decoro architettonico

L'orientamento unanime della Corte di Cassazione riconosce che con la nozione di decoro architettonico «deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità» (Cass. Civ. n.851/2007).

La tutela del decoro architettonico non è un concetto ampio ma deve essere circoscritta ad una apprezzabile e, comunque, significativa alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio anche sotto il profilo di singole parti o elementi.

E' indubbio che la valutazione potrà essere operata correttamente solo previa analisi del caso concreto e delle peculiarità e /o caratteristiche dello stabile condominiale all'uopo ponderando se l'intervento che è stato realizzato abbia una connotazione di non trascurabile entità, ovvero comporti un pregiudizio estetico, con conseguente diminuzione anche in termini di valore economico.

Posto ciò, in una recente ordinanza (n. 28465/2019) la Corte di Cassazione ha ribadito come facoltà della autonomia privata la stipula di convenzioni che possano prescrivere limitazioni nell'interesse comune ai diritti dei singoli condomini, sia con riferimento alle parti comuni che a quelle di esclusiva proprietà.

In proposito, quindi, sarà necessario verificare se il regolamento di condominio preveda riserve o divieti espressi in tal senso (si pensi ai panni stesi sulla facciata).

=> Rete su balconi, recinzioni e autorizzazione condominiale

Non può, dunque, dubitarsi che, prima di apporre una rete antivolatili, in particolare se sul balcone fronte strada, occorrerà valutare l'impatto sulla facciata e sul decoro della stessa, tenuto conto della visibilità della struttura che si intende installare, consigliando un esame preventivo del progetto che si intende eseguire da sottoporre all'amministratore, come previsto dall'art.1122, comma II, Cod. Civ.

Certamente, non possiamo negare che la problematica afferente ai volatili ha esigenza di risoluzione per evidenti e comprensibili ragioni di igiene e, per l'effetto di salute, che potrebbero essere motivo di richiesta danni al condominio nell'ipotesi in cui la situazione renda insalubre il balcone.

Pertanto, sarà necessario un contemperamento del pregiudizio del singolo e di quello del decoro del condominio, valutando anche la possibilità di intervenire con dissuasori a lieve incidenza estetica.

Ed ancora, è altrettanto influente stimare che sussistono soluzioni che comportano un impatto contenuto e, quindi, tale da non assurgere ad apprezzabile alterazione richiesta per la tutela del decoro architettonico.

Rammentiamo che, in materia di condominio, la rappresentazione della questione, seppur non evita le polemiche consuete, sicuramente, può essere confacente ad un confronto costruttivo atto ad ovviare a successive intimazioni di rimozione e pretese risarcitorie e, probabilmente, ad un contenzioso.

Sostituzione pavimentazione balconi e decoro del condominio

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