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Quando vi sono violazioni delle distanze legali tra costruzioni?

Nel provvedimento in disamina, la cassazione affronta gli aspetti relativi alle distanze tra immobili, ex art. 907 c.c.
Avv. Nicola Frivoli Avv. Nicola Frivoli 

Con ordinanza emessa in data 14 aprile 2022, n. 12022, la Corte di Cassazione, Sezione II, si è pronunciata su tre motivi di censura in virtù di ricorso introdotto da un proprietario di un appartamento, ubicato al piano rialzato, avverso la sentenza emessa dalla Corte d'Appello di Lecce, del 5.4.2017, n. 410. Il giudizio di prime cure, espletato innanzi Tribunale di Brindisi, aveva deciso in merito al contenzioso sorto tra il detto ricorrente ed il proprietario esclusivo del un lastrico solare, sul quale aveva edificato una nuova costruzione in sopraelevazione con relativa realizzazione di balcone aggettante munito sporti a distanza inferiore a quella legale dalla sottostante veduta del suo immobile, convenendolo in giudizio, per sentirlo accertare l'illegittimità della detta costruzione e la violazione delle distanze legali, con conseguente richiesta di ripristino dei luoghi, risarcimento dei danni e la corresponsione della dovuta indennità a seguito del maggior utilizzo delle parti comuni, ai sensi dell'art. 1127 c.c. Si costituiva il convenuto, il quale chiedeva il rigetto della domanda, la condanna del attore al pagamento di un risarcimento danni.

Il Tribunale pugliese rigettava la domanda, con sentenza n. 190/2012, e avverso tale pronuncia, veniva proposto gravame dall'appellante, proprietario dell'appartamento sottostante, e l'appellato si costituiva e resisteva.

Anche la Corte salentina rigettava il gravame, sostenendo infondati i motivi di impugnativa, ritenendo destituita di fondamento la censura circa il mancato riconoscimento dell'indennità di sopraelevazione prevista dall'art. 1127 c.c., perché l'appellante non aveva fornito la prova della comproprietà della colonna d'aria soprastante il lastrico solare.

I motivi del ricorso

Il primo motivo del ricorso, il ricorrente denunciava, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 116, comma 2, c.p.c., essendo incorso la Corte d'appello, nell'impugnata sentenza, in un errore nella valutazione delle risultanze della CTU, che aveva comportato l'omessa applicazione dell'art. 907 c.c., in relazione al rispetto delle distanze legali delle costruzioni dalle vedute, non essendosi tenuto conto che ove la costruzione risulti edificata a distanza inferiore a quella di tre metri prescritta dalla richiamata norma, la domanda di riduzione in pristino avrebbe dovuta essere accolta.

Il secondo motivo, deduceva, con riferimento all'art art. 360 comma 1, n. 4 c.p.c., il vizio di nullità dell'impugnata sentenza per la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 132, comma 4, c.p.c., e dell'art. 111 Cost., perché la Corte d'appello aveva rigettato la domanda di riduzione in pristino del balcone e degli sporti con motivazione "apparente", perché articolata attraverso brevi proposizioni assolutamente inidonee al raggiungimento dello scopo di evidenziare il ragionamento logico eseguito.

Il terzo motivo, il ricorrente aveva prospettato, in ordine all'art. 360 comma 1, n. 3 c.p.c. e la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1127, comma 4, c.c., per aver la Corte d'appello erroneamente richiesto la prova della comproprietà della colonna d'aria soprastante il lastrico solare in capo ad esso ricorrente al fine del riconoscimento dell'indennità di sopraelevazione che, per contro, trova il suo fondamento nella necessità di una misura compensativa della riduzione del valore delle quote di pertinenza degli altri condomini sulla comproprietà del suolo comune conseguente all'avvenuta esecuzione della sopraelevazione stessa.

Violazione della distanza, ex art. 907 c.c.

Rileva la Cassazione, che i primi due motivi di censura vanno affrontati assieme e sono fondati.

Occorre osservare che la Corte territoriale, nonostante la richiesta dell'appellante, non ha valutato la sussistenza della violazione afferente le distanze, previste dall'art. 907 c.c. alla stregua delle risultanze delle CTU espletate (da cui era emerso che il balcone dell'appellato sporgeva per un metro, la sua superficie di intradosso distasse 25 cm dal lato superiore della finestra di esso ricorrente presentasse due mensole fiancheggianti distanti dai lati verticali della finestra stessa di 27 e 17 cm).

Per meglio dire, il giudice di appello non aveva rilevato che con riferimento al balcone, determinante un incremento di superficie dell'unità immobiliare soprastante, della quale costituiva un prolungamento, andata applicata - in relazione al rispetto della distanza dalla corrispondente sottostante finestra-veduta - la disciplina prevista proprio dall'art. 907 c.c., la quale la cui prescrizione prevede il rispetto della minima distanza di tre metri, pacificamente non osservata nel caso di specie sulla scorta delle dette espletate due CTU.

Il principio di diritto rinviene dalla disposizione contenuta nell'art. 907, comma 3, c.p.c., secondo cui le nuove costruzioni in appoggio al muro devono rispettare la distanza di tre metri dalla soglia delle vedute preesistenti, e deve essere intesa nel senso che tale distanza opera, anche in senso verticale, nei riguardi delle costruzioni sottostanti non solo le finestre ma anche i balconi con riguardo al loro piano di calpestio.

Infatti quando la disposizione in disamina riferisce di "costruzione" non va inteso in senso restrittivo di manufatto, ma in qualsiasi opera che, qualunque ne sia forma e destinazione, ostacoli l'esercizio di una veduta.

Perciò, è pacifico che la distanza di tre metri dalle vedute prescritta dall'art. 907 c.c., per le nuove costruzioni, al pari di ogni altra distanza prescritta dalla legge per disciplinare i rapporti di vicinato, ha carattere assoluto, essendo stata predeterminata dal legislatore in via generale ed astratta, senza che al giudice sia consentito alcun margine di discrezionalità sia nella valutazione della esistenza della violazione della distanza, sia nella valutazione relativa alla dannosità e pericolosità della posizione della nuova costruzione rispetto alla veduta del vicino (Cass. civ. sez. II, 11 gennaio 2006, 213).

Il singolo albero rispetta le distanze legali, il filare di alberi no

Indennità di sopraelevazione, ex at. 1127 c.c.

Gli ermellini hanno anche affrontato, il terzo motivo, ritenendolo fondato afferente il riconoscimento dell'indennità di sopraelevazione. La Suprema Corte precisa che costituiscono sopraelevazioni, disciplinata dall'art. 1127 c.c., non solo la realizzazione di nuove opere, consistenti in nuovi piani o nuove fabbriche, bensì' anche la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento di volumi e superfici nell'area sovrastante il fabbricato da parte del proprietario dell'ultimo piano.

Sulla base di tale presupposto, si deve affermare che, in tema di condominio, la proprietà della colonna d'aria (cioè lo spazio sovrastante il lastrico solare) non costituendo oggetto di diritti e quindi di proprietà autonoma rispetto a quello del lastrico solare, va inteso come diritto del proprietario di utilizzare lo spazio sovrastante mediante la sopraelevazione; ciò, peraltro, non comporta per il proprietario che intenda sopraelevare l'esonero dall'obbligo di corrispondere agli altri condomini l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c., salvo che non vi sia una rinunzia all'indennità da parte i proprietari dei piani sottostanti, ma non riguarda il caso di specie (Cass. civ. sez. II, 18 novembre 2011, n. 24327; Cass. civ. S.U. 30 luglio 2007, n. 16794).

In altri termini, l'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1127 c.c. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato, traendo tale indennità fondamento nell'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle ulteriori parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127, quarto comma, c.c.

In conclusione, è assolutamente condivisibile la decisione della Suprema Corte in ordine all'accoglimento del ricorso, con rinvio, anche per le spese, del giudizio, alla Corte di appello di Lecce, in diversa composizione.

Balconi e distanze tra costruzioni

Sentenza
Scarica Cass. 14 aprile 2022 n. 12202

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