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Costruzione di un terrazzo e rispetto delle distanze: nessuna deroga alla legge
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Costruzione di un terrazzo e rispetto delle distanze: nessuna deroga alla legge

Distanze minime, la costruzione di un terrazzo non può essere considerata parte ornamentale non soggetta alla disciplina delle distanze

Avv. Alessandro Gallucci 

L'art. 873 del codice civile, dedicato alle distanze nelle costruzioni, recita:

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

Ragioni d'igiene ed ordine pubblico sovraintendono questa norma rispetto alla quale, i regolamenti locali possono, facoltativamente, prevedere distanze superiori. Si badi: la distanza minima di tre metri deve intercorrere tra le costruzioni, non tra le proprietà.

Ciò fa si che in materia di distanze nelle costruzioni si parli di principio di prevenzione, ossia di quel principio che nella sostanza dice: il calcolo delle distanze dev'essere fatto dal primo immobile costruito.

Esempio: Tizio è proprietario del fondo Alfa e Caio di quello confinante Beta. Nessuna costruzione sui predi. Tizio costruisce prima di Caio a pochi metri dal confine tra le due proprietà.

Se e quando Caio, o i suoi aventi causa, deciderà d'edificare la distanza di tre metri (o quella maggiore) del suo immobile dovrà essere calcolata da quello già costruito, senza ciò che sia lesivo di alcun diritto (Corte Cost. 22.3., n. 1905). Un'applicazione concreta del famoso detto: chi prima arriva meglio alloggia.

Sull'inderogabilità della distanza minima e sulla nozione di costruzione, qualora vi fossero mai stati dubbi, è tornata ad esprimersi la Cassazione con la sentenza n. 2094 del 30 gennaio 2014.

La sentenza è utile in quanto ricorda anche che cosa debba o non debba considerarsi costruzioni ai fini delle distanze previste dall'art. 873 c.c. o dai regolamenti locali.

Nel caso di specie il proprietario d'un fondo chiedeva al giudice di fermare la costruzione che il vicino stava operando sul proprio fondo (un garage ed un terrazzo) e di arretrare alla giusta distanza quanto già edificato.

(La costruzione di un terrazzo aggettante sul cortile comune è illegittima)

La vicenda è arrivata fin davanti ai giudici di legittimità. Secondo i ricorrenti, contrariamente a quanto stabilito nella sentenza di secondo grado, quanto meno l'aggetto del terrazzo doveva essere considerata parte ornamentale come tale non soggetta alla disciplina delle distanze di cui all'art. 873 c.c. ed eventuali regolamenti locali.

Secondo la Cassazione, invece, nessuna censura poteva essere mossa alla pronuncia impugnata. In poche parole il ricorso doveva essere rigettato e di conseguenza.

Si legge in sentenza che "in tema di distanze legali fra edifici, mentre non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale,di rifinitura od accessoria di limitata entità, come la mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili,rientrano nel concetto civilistico di "costruzione" le parti dell'edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati (c.d. "aggettanti") che, seppure non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato". (Perché chi viola le norme sulle distanze nelle costruzioni è tenuto anche al risarcimento del danno?)

I balconi, per citare un altro esempio, sono sicuramente strutture aggettanti annoverabili tra le costruzioni.

In questo contesto, ribadisce la Cassazione "agli effetti di cui all'art. 873 cod.civ., la nozione di costruzione, che è stabilita dalla legge statale, deve essere unica e non può essere derogata, sia pure al limitato fine del computo delle distanze, dalla normativa secondaria, giacché il rinvio contenuto nella seconda parte dell'art.873 cod.civ. è limitato alla sola facoltà per i regolamenti locali di stabilire una distanza maggiore (tra edifici o dal confine) rispetto a quella codicistica (v. Cass., sent. n. 1556 del 2005)" (Cass. 30 gennaio 2014, n. 2094).

Come dire: non sono solamente le distanze ad essere inderogabili ma anche la nozione di cose debba essere considerato tale non può essere modificata dai regolamenti edilizi locali.

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Petrucci Ciro
Petrucci Ciro mercoledì 09 novembre 2016 alle ore 22:25

Ho un abitazione a piano rialzato in un condominio che ha una distanza dal muro di confine a 5mt con balconi che sporgono 0.80cm mi chiedo, e normale che fi fronte nel terreno a confine stanno alzando una costruzione con 5mt dal muro di confine ma con terrazzo che sporge 2 50mt chiedendomi la luce?

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