Vai al contenuto
df0978

Regolamenti contrattuali e leggi imperative

Nei giorni scorsi ho partecipato a una discussione relative a quote di riparto di riscaldamento inserite in regolamenti contrattuali.

Ho percepito opinioni abbastanza discordi in merito all'immodificabilita' dei regolamenti contrattuali. I medesimi infatti appaiono, secondo opinione comune, contratti "eterni" salvo decisioni unanimi di modifica. Non avendo specifiche competenze giuridiche chiedo se, per sopraggiunte leggi imperative (p.e. risparmio energetico dlgs 102 2014, legge 36 94 tutela risorse idriche..) , il riparto spese deve essere obbligatoriamente adeguato "d'ufficio" - previo incarichi tecnico peritali del caso - con sola presa d'atto dell'assemblea. Grazie

Ciao, ti posso rispondere come ti avevo già risposto ossia se QUALSIASI nuova legge, in ambito condominiale, rientra tra quelle inderogabili allora QUALSIASI Condominio si deve adeguare, se NON viene ritenuta inderogabile, un accordo unanime (quindi solo fra quelli che lo sottoscrivono e non trasmissibile con atti di vendita o di successione) può derogare a quelle ripartizione di spese.

Un regolamento di Condominio contrattuale, quindi registrato in Conservatoria, addirittura è vita natural durante, ossia chiunque acquisti o ne venga in possesso con una donazione o successione, dovrà attenersi alle regole in esso contenute.

Questo può essere cambiato SOLTANTO con il consenso e le firme di tutti i condòmini.

Ciao

Ciao

grazie Brico per aver rotto il ghiaccio perché ormai pensavo che il mio quesito fosse troppo cattivo o poco comprensibile

Ma leggendo vari ragionamenti e pareri legali in contrasto, auspico che qualcun altro si accodi sostenendo l'una o l'altra tesi.

Ciao

grazie Brico per aver rotto il ghiaccio perché ormai pensavo che il mio quesito fosse troppo cattivo o poco comprensibile

Ma leggendo vari ragionamenti e pareri legali in contrasto, auspico che qualcun altro si accodi sostenendo l'una o l'altra tesi.

Non ci sono altre tesi!

Questa che ti ho riportato E' LEGGE!

Ma non perchè te lo dica io, perchè è così e basta, non c'è spazio per altre interpretazioni.

Qualora uno le sostenesse, sarebbero in contrasto con la attuale giurisprudenza.

Ciao

Dal monologo siamo passati al dialogo. No progressi e maggiori convinzioni per me. Attendo fiducioso terze parti. Chiudo qui.

Grazie comunque a te Brico per la tua attenzione .

Salve, non è che ci sia molto da discutere o interpretare, ha perfettamente ragione l'utente brico da che mondo e mondo i regolamenti di condominio contrattuali sono predisposti dall'unico originario proprietario dell'edificio, successivamente caduto in condominio, sono richiamati nell'atto di acquisto dei singoli condòmini e trae la sua forza vincolante dalla volontà stessa delle parti contraenti (in questo modo si definisce contrattuale).

Un regolamento di condominio contrattuale si può redigere anche in un periodo successivo alla vendita di tutti gli appartamenti di un condominio nonostante il proprietario originario del condominio non lo abbia redatto, purchè ci sia l'accordo e la firma di TUTTI i condòmini e che venga trascritto nella Conservatoria dei Registri Immobiliari (Agenzia delle Entrate) per poter essere opponibile in futuro a chiunque e per sempre sia nei casi di eredità, successione, vendita e/o affitto, usufrutto, nuda proprietà.

Le parti contraenti sono libere di fissare nella convenzione quei limiti che credono al diritto esclusivo di proprietà o derogare l'art. 1123 c.c. in alcune parti, NON possono, invece, andare in deroga agli articoli elencati nell'art. 1138 c.c.

 

Alla luce di ciò quando te asserisci:

 

"......p.e. risparmio energetico dlgs 102 2014, legge 36 94 tutela risorse idriche..) , il riparto spese deve essere obbligatoriamente adeguato "d'ufficio"......."

 

si può certamente dire che non è così!

Perchè non è così?

Perchè questa nuova normativa non è contemplata tra gli articoli di legge sul condominio ritenuti inderogabili ossia quelli fissati dall'art. 1138 c.c.

Se fosse stato specificato che questo tipo di ripartizione di spesa doveva essere imposto anche contro eventuali accordi convenzionali allora poteva "anche" essere come dici te ma così non è.

Sottolineo quell' "anche" perchè in caso di giudizio, probabilmente (sottolineo il probabilmente perchè in giurisprudenza nulla è scontato) il promotore del giudizio nel caso fosse della tua stessa idea su un contratto GIA' stipulato, potrebbe soccombere in quanto un accordo convenzionale, senza che ci sia un accordo unanime, è MOLTO difficile da smontare in Tribunale, molto problematico, sarebbe una inutile lunga e dispendiosa battaglia che alla fine avrebbe un esito soccombente.

 

Il regolamento di condominio contrattuale è un vero e proprio contratto e soggiace alle leggi, proprie, dei contratti.

 

Su questo forum, evidentemente, ci sono molte argomentazioni nel merito ed, inoltre, mi permetto di aggiungere che c'è una valanga di sentenze nel merito, quasi tutte di Cassazione, quindi.....

Salve!

Ok, ma se il contratto tra le parti danneggia la collettività ed è contro la morale o l'interesse pubblico anche per leggi sopraggiunte?

Continua ad essere applicato? Al di fuori del condominio c' è un bel pezzo di mondo.

Ok, ma se il contratto tra le parti danneggia la collettività ed è contro la morale o l'interesse pubblico anche per leggi sopraggiunte?

Continua ad essere applicato? Al di fuori del condominio c' è un bel pezzo di mondo.

Salve ingegnere, mi sa tanto che non hai capito.

Un contratto se uno lo firma evidentemente nei contenuti non trova nulla che lo danneggi altrimenti non lo firma, mi pare abbastanza elementare, non trovi?

Se tu, prima di comprarti un appartamento, sai che in quel condominio esiste un regolamento contrattuale che ha, nel suo interno, delle regole ben precise che a te non stanno bene, mi pare ovvio che non te lo compri sta appartamento, o no?

Non è che ci vuole tanto a capire questo!

Quindi, alla luce di ciò, appare molto evidente che in un regolamento contrattuale non ci potrà mai essere scritta una regola che danneggia la collettività, contro la morale o l'interesse pubblico, un regolamento di condominio contrattuale lo firmano e lo accettano i condòmini di QUEL condominio che decidono di fissarsi delle regole, se poi ne viene accettata e firmata una che è considerata inderogabile (come ti ho già spiegato prima) allora si da il caso che quella è una regola che, probabilmente, sarà seguita dagli attuali firmatari ma che non si potrà pretendere, da parte di nessuno, che venga rispettata da eventuali futuri condòmini che già t'ho spegato chi potrebbero essere.

Questo è quello che dice la legge poi, se ti sta bene, è così, altrimenti è uguale........è inutile che insisti con considerazioni assurde.....

Ti saluto ingegnere!

  • Confuso 1

Giusto mi hai ricordato, come peraltro avevo anticipato nel mio quesito, che non sono un esperto in diritto .

Ora, parlando con te Ale66 mentre prima non intendevo farlo personalmente, cosa diresti a questo notaio?

Se ti sembra assurdo ciò che dico e sono insistente ( non è un complimento in un forum dal momento che nessuno è in obbligo di dire o di rispondere alle discussioni), permettimi di dirti che qualche dubbio mi resta.

Vedi a questo link:

 

http://www.notaiocoppolabottazzi.it/news.php?news_id=33

Giusto mi hai ricordato, come peraltro avevo anticipato nel mio quesito, che non sono un esperto in diritto .

Ora, parlando con te Ale66 mentre prima non intendevo farlo personalmente, cosa diresti a questo notaio?

Se ti sembra assurdo ciò che dico e sono insistente ( non è un complimento in un forum dal momento che nessuno è in obbligo di dire o di rispondere alle discussioni), permettimi di dirti che qualche dubbio mi resta.

Vedi a questo link:

 

http://www.notaiocoppolabottazzi.it/news.php?news_id=33

Salve df0978, i dubbi sono sempre legittimi, un uomo senza dubbi, secondo me, non è un uomo, quindi, direi che averne nella vita è piuttosto normale io, per esempio, ne ho tantissimi.

Detto questo però ciò che scrive questo notaio non è corretto, almeno secondo me, per il semplice motivo che in un condominio, le spese che insistono sulle parti comuni e/o sui consumi in genere, possono andare in deroga a qualsiasi normativa tranne, come già specificato, se tale normativa non venga annoverata tra quelle inderogabili, ossia inserite nell'art. 1138 c.c., pertanto con un accordo unanime, a maggior ragione in un regolamento contrattuale, possono essere ripartite come meglio si crede.

Salve.

Beati coloro che hanno un regolamento contrattuale!

Di più: si affrettino tutti i condomini ad approvarlo così non faranno alcuna analisi energetica, non installeranno i contatori e così risparmieranno un casino di soldi.

Poi non so se pagheranno le sanzioni previste dal dlgs 102 2014.

In ogni caso sono tutelati perché hanno il riparto spese di riscaldamento già trascritto in conservatoria.

In alternativa potrebbero installare i contatori, e poi giocarsi al lotto i numeri che escono.

Mi stona un pochino...

PS: FORZA 1966! E BUONA DOMENICA.

Salve, dal tipo di risposte che dai e dal tipo di ragionamento che hai fatto, si capisce che la realtà non ti garba però, è così!

Tu non puoi porre una domanda su un forum e, qualora ti venga data una semplice risposta non accettarla, mi sembra di percepire questo sentimento.

Nella tua ultima considerazione c'è dell'ironia fuori luogo (numeri a lotto...) che non c'entra nulla con la realtà legislativa poi, comunque, sei libero dicredere oppure no, sicuramente su questo forum ci sono persone molto più esperte di me che ti potranno eventualmente smentire ciò che ti ho riportato io, se ciò non avvenisse chiediti anche il perchè, tu, in sostanza volevi che qualcuno ti rispondesse secondo la tua volontà ma se pensi che funaziona così, allora non ti porre dei dubbi inutili, tu hai solo certezze nella vita, beato te, non beato chi ha un regolamento contrattuale......non hai colto tutto il lato tecnico della risposta.

Sono invece d'accordo sul "forza 1966" direi che è stato un buon anno......!

Salve

Grazie ale66.

Faccio una domanda più diretta ad altri che volessero esprimere la propria idea: anche per coloro che hanno il regolamento contrattuale dove si stabiliscono le quote di riparto di riscaldamento oggi la legge IMPONE L'INSTALLAZIONE DEI CONTATORI ( nel disposto è scritto che si DEVE, a pena sanzione) e i riparti si DEVONO fare con i criteri del dlgs 102 2014, il REGOLAMENTO CONTRATTUALE RIMANE ANCORA VALIDO?

Significa che il contratto tra condomini prevarrebbe su una legge IMPERATIVA e quindi non sarebbero nemmeno necessari gli studi e gli adeguamenti impiantistici.

C'è un avvocato che può dare un contributo?

Il nostro sistema prevede il c.d. principio della autonomia privata: potere dei privati di regolare liberamente i propri interessi; autonomia che tuttavia non è senza limiti, anzi; infatti solo nel rispetto degli obblighi definiti dall’ordinamento la stessa può trovare svolgimento.

Venendo al suo quesito: sì, anche le disposizioni contrattuali di un Regolamento Condominiale trovano limiti nelle norme imperative; per rendersi conto di ciò basti considerare il 1° comma dell'art.1418 del CC:

"Il contratto nullo quando è contrario a normeimperative, salvo che la legge disponga diversamente."

Non vi sono dubbi sull'applicabilità di tale disposizione a tutte le norme del Regolamento Cond. (contrattuali o meno) dato che il medesimo si configura come un contratto plurilaterale (Cassazione n. 12850 del 2008).

Ben comprenderà allora come non vi sia discussione alcuna: nel contrasto tra norma imperativa e disposizioni contrattuali del Reg. Cond. saranno quest'ultime a dover soccombere e ciò avverrà nei modi e nei termini definiti dallo stesso legislatore (con buona pace dei condòmini tutti, della trascrizione alla conservatoria immobiliare, ecc....).

Ma quando una norma è imperativa? Il Codice Civile non dà tal nozioneecco allora l'entrata in scena di jurisprudens ed accademici; con enorme semplificazione si può dire che: è imperativa la norma che, per il suo contenuto, imponga un precetto (positivo o negativo) e tale che non possa essere derogato per accordo tra le parti; così si avranno norme derogabili (meramente dispositive) e norme inderogabili (cogenti); sono imperative quelle norme che, poste a tutela di un interesse pubblico superiore, conterranno un comando o un divieto teso a normare l'autonomia delle parti.

Così venendo ad alcune leggi in tema di termoregolazione:

- Legge Regionali in attuazione della direttiva 2002/91/CE del Parlamento europeo, per il miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti e di nuova costruzione

- Decreto Legislativo 192/2005, che mira a conseguire gli obiettivi nazionali di limitazione delle emissioni di gas a effetto serra posti dal protocollo di Kyoto;

- D.P.R. 59/2009 per l'attuazione della direttiva 2002/91/CE, e persegue le finalità di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, per una applicazione omogenea e coordinata delle norme sull’efficienza energetica degli edifici su tutto il territorio nazionale: criteri generali e requisiti minimi per la prestazione energetica degli edifici e degli impianti termici per la climatizzazione invernale e per la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari;

- Legge 10/1991, riduzione dei consumi di energia e miglioramento dell'utilizzo dell'energia a parità di servizio reso e di qualità della vita.

E' evidente come, per le finalità perseguite dal Legislatore Nazionale e Regionale (nell'ambito delle sue competenze ex art. 117 della Costituzione), si debba concludere come l'interesse tutelato sia sicuramente pubblico e come ne consegua la nullità/invalidità delle pattuizioni ad esso contrarie (anche se precedenti all'entrata in vigore). In tal senso:

- Tribunale di Milano, ord. del 30/01/2009: "l’art. 26 comma 5 L. 10/91 per evidenti connotazioni pubblicistiche che la caratterizzano essendo volta a perseguire l’obiettivo del contenimento energetico, va intesa quale norma imperativa di Legge, comunque sovraordinata ai regolamenti condominiali, sia pure contrattuali

- Tribunale di Roma sentenza n. 9477 del 2010:nel contrasto tra l’interesse particolare del condomino a non vedere modificare i criteri di riparto previsti dal regolamento o dalla legge e l’interesse generale a favorire il risparmio energetico, il legislatore si è orientato nel senso di attribuire prevalenza all’interesse più aderente al concetto di utilità sociale, giungendo, per tal motivo, a modificare ed abbassare i quorum assembleari per interventi rispetto ai quali, secondo le norme del codice civile, sarebbe stata necessaria la maggioranza qualificata delle innovazioni o, addirittura, l’unanimità. Si è quindi ritenuto che le disposizioni di cui alla legge citata per il loro carattere pubblicistico prevalgono sulla disciplina privatistica, donde l’autonomia negoziale dei privati risulta limitata".

 

I dubbi da Lei espressi sul Forum sono delle certezze.

La sua risposta Olli è mi è molto chiara.

Ma come è possibile leggere già in questa discussione, le convinzioni diffuse sono ben diverse da quanto lei afferma.

È evidente, dalle mie affermazioni , che io sto dalla sua parte. Nella logica delle norme ho solo tentato un mio personale ragionamento senza alcun preconcetto di "enclave normativa" limitata dai soli articoli del cc riservati al condominio.

Estendendo il mio quesito, presumo allora che sia di regola una modifica del cc a fronte di una norma primaria e non viceversa. I processi di recepimento delle nuove norme all'interno del cc soffrono fisiologicamente di un determinato "leg burocratico", ma l'efficacia dei dispositivi esiste comunque.

Possiamo già "leggere" il cc modificato dalla norma primaria anche se non è materiamente scritto.

Le corporazioni non ci sono più, oggi è possibile il divorziare. Nel 1942 non era così: con le leggi il cc è stato modificato.

Corretto?

La sua risposta Olli è mi è molto chiara.

Ma come è possibile leggere già in questa discussione, le convinzioni diffuse sono ben diverse da quanto lei afferma.

È evidente, dalle mie affermazioni , che io sto dalla sua parte. Nella logica delle norme ho solo tentato un mio personale ragionamento senza alcun preconcetto di "enclave normativa" limitata dai soli articoli del cc riservati al condominio.

Estendendo il mio quesito, presumo allora che sia di regola una modifica del cc a fronte di una norma primaria e non viceversa. I processi di recepimento delle nuove norme all'interno del cc soffrono fisiologicamente di un determinato "leg burocratico", ma l'efficacia dei dispositivi esiste comunque.

Possiamo già "leggere" il cc modificato dalla norma primaria anche se non è materiamente scritto.

Le corporazioni non ci sono più, oggi è possibile il divorziare. Nel 1942 non era così: con le leggi il cc è stato modificato.

Corretto?

Buonasera df0978 devo complimentarmi con te per la determinazione con la quale difendi le tue idee. Sai che condivido il tuo pensiero, e mi dispiace non aver preso parte alla discussione prima ma OLLI ha risposto in modo chiaro con svariati riferimenti giurisprudenziali. Noto un' elevata inerzia intellettuale da parte di tanti sul forum che mi spinge a rimanerci lontano . Grazie per il tuo impegno

Grazie salpa65 per la tua attenzione.

Ma allora ti sei convinto che i regolamenti contrattuali possono essere variati in forza di legge?

Contando le teste, ne ho più contro che favorevoli.

C'è chi si accanisce: spero con lo stesso spirito che ho io, perché nel mio caso il discutere nel forum è solo un esercizio per mettermi alla prova con il ginepraio di norme e problemi che quotidianamente assillano tutti noi. Mi piace imparare qualcosa di nuovo e parlare - senza pregiudizi - con le persone. Se poi torna utile a qualcuno, tanto meglio. Ciao

Grazie salpa65 per la tua attenzione.

Ma allora ti sei convinto che i regolamenti contrattuali possono essere variati in forza di legge?

Contando le teste, ne ho più contro che favorevoli.

C'è chi si accanisce: spero con lo stesso spirito che ho io, perché nel mio caso il discutere nel forum è solo un esercizio per mettermi alla prova con il ginepraio di norme e problemi che quotidianamente assillano tutti noi. Mi piace imparare qualcosa di nuovo e parlare - senza pregiudizi - con le persone. Se poi torna utile a qualcuno, tanto meglio. Ciao

Il mondo si divide tra conservatori e progressisti così è nella società, così è, ed è stato nelle scienze nella tecnica ed in qualsiasi campo dell'attività umana. Quindi non mi stupisco di tanto accanimento quello che proprio non riesco a capire è il perchè le persone non si domandino : le mie affermazioni si basano anche su ragionamento logico? E nel caso di cui stiamo dibattendo è più giusto che il diritto tuteli interessi personali o collettivi?

Io credo che poichè viviamo tutti nello stesso involucro la risposta sia scontata ,tuttavia il conflitto tra i poteri parlamento regioni magistratura alimentano dubbi sullo stato delle cose .Sualtre sezioni del forum ho invitato a leggere l'ordinanza del tribunale di torino del 20 gennaio 2014 che a sostegno della sua decisione cita (sent. n. 19893 del 29 9 2011) in cui la Cassazione aveva ritenuto che i regolamenti di condominio non possano contenere divieti di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento, poiché le relative clausole non perseguirebbero interessi meritevoli di tutela da parte dell’ordinamento giuridico.. Tutto ciò credo valga anche per la ripartizione spese condominiali quando questa possa contribuire a modificare i consumi e quindi favorire il risparmio energetico.

...I dubbi da Lei espressi sul Forum sono delle certezze.

Ciao Olli, occhio che ti controllo! (= ti leggo sempre con piacere e prestando la masima attenzione) 😉

  • Mi piace 1
×