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La tettoia è una costruzione e deve essere rimossa se edificata in violazione delle norme sulle distanze
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La tettoia è una costruzione e deve essere rimossa se edificata in violazione delle norme sulle distanze

Che cosa può succedere quando la tettoia viene edificata in violazione delle norme sulle distanze

Avv. Alessandro Gallucci  

La tettoia è una costruzione?

Una tettoia, cioè un manufatto atto a coprire una determinata area, può essere considerata una costruzione.

Se sì, allora, alla costruzione della tettoia si applicano le norme in materia di distanze tra costruzioni?

La Cassazione, come anche la giurisprudenza amministrativa, è spesso chiamata a pronunciarsi su simili quesiti.

L'orientamento predominante espresso dalla giurisprudenza è volta a dare risposta positiva al quesito che abbiamo posto in principio.

Come sempre per comprendere le ragioni della soluzione adottata è utile valutare le motivazioni espresse nelle sentenze che hanno spinto a quell'approdo.

Costruzione, la nozione nella giurisprudenza

Che cosa debba intendersi per costruzione ce lo spiega, ormai da tempo e con sempre maggiore chiarezza pratica, la Corte di Cassazione.

In una pronuncia datata settembre 2007 si legge che: "ai fini dell'osservanza delle distanze legali di cui agli artt. 873 e seguenti c.c., nonché di quelle prescritte dagli strumenti urbanistici o normativi che integrano la disciplina codicistica, deve considerarsi costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall'uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione.

Perché chi viola le norme sulle distanze nelle costruzioni è tenuto anche al risarcimento del danno?

In particolare, per quanto riguarda gli sporti, le terrazze, le scale esterne o, in genere, i corpi avanzati costituenti aggetti di un edificio, questi, ove siano stabilmente incorporati nell'immobile e non abbiano una funzione meramente decorativa od ornamentale, accrescono la superficie, il volume e la funzionalità dell'immobile cui accedono e rientrano nel concetto civilistico di costruzione, per cui di essi deve tenersi conto ai fini delle distanze, che vanno misurate dal limite dei manufatti aggettanti verso il vicino" (Cass. 28 settembre 2007 n. 20574).

Distanze tra costruzioni, le norme

Ai sensi dell'art. 873 c.c., rubricato Distanze nelle costruzioni:

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri.

Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

I regolamenti locali, quindi, possono aumentare la distanza (es. 4 o 5 metri) ma mai diminuirla.

Data questa regola, unitamente alle indicazioni della giurisprudenza consolidata in merito alla nozione di costruzione che vale anche e soprattutto ai fini dell'applicazione della normativa in materia di rispetto delle distanze tra costruzioni, è consequenziale che si finisca per affermare che la tettoia è una costruzione.

Perché la tettoia è una costruzione?

Come si diceva in principio, spesso gli ermellini sono stati chiamati a risolvere controversie che possiamo sintetizzare col seguente quesito: una tettoia, sia pur priva di muri di chiusura, dev'essere considerata una costruzione ai fini del rispetto delle distanze di cui all'art. 873 c.c.?

La risposta da piazza Cavour che ormai da anni è ripetuta sistematicamente rappresentando l'orientamento consolidato sul tema è sempre stata positiva: si, una tettoia deve considerarsi una costruzione.

Si legge in una sentenza del 2012 che prendiamo come spunto per la particolare chiarezza della motivazione che "rappresenta principio fermo nella giurisprudenza di questa Corte che "costituisce costruzione anche un manufatto privo di pareti ma realizzante una determinata volumetria, e pertanto la misura delle distanze legali per verificare se il relativo obbligo è stato rispettato deve esser effettuata assumendo come punto di riferimento la linea esterna della parete ideale posta a chiusura dello spazio esistente tra le strutture portanti più avanzate del manufatto stesso" (cfr Cass. 14 marzo 2011 n. 5934; Cass. 29 dicembre 2005 n. 28784; Cass. 21 dicembre 1999 n. 14372; Cass. 10 novembre 1998 n. 11291).

Quando è possibile disporre la demolizione di una tettoia sul cortile condominiale?

Del resto che la tettoia in questione sia da considerare una costruzione ai fini della distanza dal confine, è dimostrato dal fatto che ha i caratteri della stabilità, consistenza ed immobilizzazione al suolo, pertanto la costruzione di pareti è irrilevante ai fini dell'osservanza della distanza.

Nel caso di specie, conclude la Corte ribaltando l'esito del giudizio di merito, la censura alla sentenza impugnata, mossa dai ricorrenti, doveva considerarsi "fondata per avere la corte di merito applicato in modo erroneo l'art. 873 c.c., negando tutela, nonostante la norma riconosca al proprietario del fondo confinante sia il diritto alla rimozione sia il risarcimento del danno" (Cass. 2 ottobre 2012, n. 16776).

Tettoia in condominio, distanze e uso della cosa comune

Considerando la presenza di una tettoia posta a servizio di un'unità immobiliare ubicata in un edificio in condominio, le valutazioni che vanno svolte, approcciandoci al manufatto quale costruzione sono almeno due:

  • rispetto delle distanze, sia tra costruzioni che da finestre, vedute, ecc.
  • rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 c.c. in materia di uso più intenso dei beni comuni.

Va rammentato che è pacifico in giurisprudenza che l'uso della cosa comune, o meglio le valutazioni circa la legittimità dell'uso di un bene comune ex art. 1102 c.c. possano prevalere, ad esempio, sulle regole dettate in materia di distanze da vedute (art. 907 c.c.); si tratta di una valutazione da svolgersi caso per caso non di un automatismo generalizzato.

L'effetto Sblocca-cantieri sulla disciplina delle distanze obbligatorie tra edifici

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Giorgio Rovelli
Giorgio Rovelli 28-01-2021 16:37:55

L'apposizione di una tettoia(da parte di un condomino) su spazio comune segue le stesse regole che per l'apposizione di una pompa di calore(da parte di un condomino) su spazio comune, cioè non serve delibera assembleare ma semplicemente assenso verbale degli altri condomini?

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