Il diritto attribuito dal regolamento ad alcuni condomini di utilizzare il cortile condominiale può costituire un diritto reale d'uso oppure un diritto personale di godimento, con opposte conseguenze rispetto al potere dell'assemblea di incidere su tale diritto.
La vicenda. La qualificazione giuridica di un diritto, che ai più potrebbe apparire una questione di lana caprina, è invece fondamentale per giungere alla soluzione di una controversia.
Ne è un perfetto esempio la vicenda in esame, in cui i proprietari di alcuni negozi al piano terra impugnano la delibera che aveva disposto, a maggioranza semplice, la demolizione di una tettoia posta sul cortile sin dalla costruzione del fabbricato e all'ombra della quale venivano svolte le attività commerciali.
Gli attori lamentano che tale delibera abbia leso il diritto loro assegnato dal regolamento di utilizzare il cortile: "I proprietari, nonché loro aventi causa a titolo universale o particolare, delle unità sub. 1, sub. 3 e sub. 6, avranno diritto di usare del cortile condominiale per l'esercizio delle attività commerciali od artigianali cui sono adibite le rispettive unità immobiliari; l'esercizio delle dette attività dovrà svolgersi secondo modalità tali da non disturbare i condomini con rumori o esalazioni molesti e da non diminuire il decoro dell'edificio".
Va demolita la tettoia se non è pertinenza urbanistica
In particolare, ritengono che il regolamento, avente natura contrattuale, fosse l'atto costitutivo di un diritto reale d'uso, tant'è vero che, da un lato il diritto era assegnato pure agli aventi causa degli attori, dall'altro lato l'atto era stato trascritto in Conservatoria in ottemperanza all'art. 2643, n. 4 c.c. ("Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: 4) i contratti che costituiscono o modificano (…) il diritto d'uso sopra beni immobili").
Ai sensi dell'art. 1120 c.c. l'"uso" è il diritto a utilizzare il bene che il proprietario trasferisce a un terzo, detto usuario, con facoltà e poteri molto simili all'usufrutto.
Nel caso di specie, ordinando lo smantellamento della tettoia, la delibera aveva per l'appunto leso il diritto d'uso degli attori sul cortile comune, che si estende sulla superficie del suddetto e sulla struttura sovrastante, con conseguente nullità della stessa.
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