Non va demolito lo stallo coperto in lamiera destinato a box auto, realizzato da alcuni condomini nel cortile comune, se configura solo un uso più intenso della cosa comune, senza alterare la destinazione d'uso.
Lo ha stabilito il TAR Campania con la sentenza n. 1309 depositata il 28 febbraio 2018. Secondo i giudici amministrativi, il box auto, costruito da alcuni condomini nel cortile dell'edificio senza il previo assenso degli altri, può rimanere dov'è.
Va invece annullato l'ordine di demolizione del Comune perché il manufatto determina soltanto un utilizzo più intenso della cosa comune, senza alterarne la destinazione d'uso.
E soprattutto l'opera risulta comunque di natura strettamente pertinenziale rispetto all'immobile di proprietà esclusiva.
Il caso. La vicenda oggetto della sentenza in commento riguardava un ricorso proposto da alcuni condomini che, in forza di una sentenza del giudice civile, che li dichiarava comproprietari del cortile in questione per usucapione, denunciavano la violazione del TU Edilizia.
In questo contesto, il Comune aveva ordinato di abbattere la struttura di lamiera, sul rilievo che la costruzione dell'opera imporrebbe una servitù al fondo: il peso costituito sul bene richiederebbe quindi il consenso di tutti i singoli proprietari esclusivi, compresi i ricorrenti.
L'utilizzo più intenso è consentito se non altera la destinazione comune. Per il TAR l'ordinanza del Comune va annullata, perché lo stallo coperto non preclude il pari uso del cortile agli altri condomini, quindi l'utilizzazione della cosa comune deve ritenersi legittima ai sensi dell'art. 1102 del codice civile.
Si tratta infatti di un impiego a vantaggio della cosa propria, che rientra nei poteri di godimento inerenti al dominio e non determina alcuna "deminutio" per gli altri: i proprietari del box potranno dunque continuano a utilizzare il cortile soltanto per raggiungere la macchina.
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I precedenti. Deve in materia richiamarsi l'orientamento della giurisprudenza amministrativa, secondo il quale il singolo condomino, per realizzare un'opera strettamente pertinenziale alla propria unità immobiliare, anche sulle parti comuni dell'edificio, non ha bisogno di richiedere il previo assenso degli altri condòmini; egli infatti, in virtù del combinato disposto degli artt. 1102 (facoltà del comunista di servirsi delle cose comuni), 1105 (concorso di tutti i condomini alla cosa comune) e 1122 c.c. (divieto al condomino di realizzare opere che danneggino le cose comuni), può in ipotesi ottenere a proprio nome anche una concessione edilizia, sempre che ricorrano le seguenti due condizioni: anzitutto (come già detto) deve trattarsi di opere strettamente pertinenziali all'unità immobiliare, nel senso civilistico della sussistenza di un vincolo di destinazione a servizio o ad ornamento di essa; in secondo luogo, tali opere non devono essere tali da comportare limitazione all'uso comune dei beni condominiali (cfr.TAR Abruzzo, L'Aquila, sez. I, n. 221 del 24 marzo 2009).
In tali casi, come ulteriormente precisato dal Consiglio di Stato, il condomino può apportare alle cose comuni, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modificazioni che consentano di trarre dalle medesime una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, ivi compreso l'inserimento di opere o di elementi ad esse estranei e posti al servizio esclusivo della sua porzione, purché non impedisca agli altri condòmini l'uso dei beni comuni e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità (TAR Torino, Sezione II, n. 1193 del 15 novembre 2013).
Anche la giurisprudenza della Cassazione ritiene che, in tema di condominio, è legittimo, ai sensi dell'art. 1102 c.c., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. civ. 19 gennaio 2006, n. 972) e senza che tale uso più intenso sconfini nell'esercizio di una vera e propria servitù (Cass. civ. 21 ottobre 2009, n. 22341).
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