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Cortile condominiale o di proprietà esclusiva?
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Cortile condominiale o di proprietà esclusiva?

Accertamento giudiziale del cortile condominiale o di proprietà esclusiva.

Avv. Alessandro Gallucci 

Il condominio negli edifici, si dice definendo quest'istituto, è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) assieme ad altre in condominio tra tutti (le parti comuni).

Tant'è vera quest'affermazione che la stessa Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che "il ricorso ad una disciplina speciale per il condominio negli edifici è stato determinato da motivi di carattere obiettivo, data l'inadeguatezza delle regole generali della comunione a soddisfare le esigenze normative di una forma di comproprietà, che presenta caratteristiche peculiari, le quali non consentono, per alcuni aspetti, il puro e semplice inquadramento nel regime della comunione" (Cass. 5 gennaio 1980 n. 65).

In questo contesto, l'art. 1117 c.c., sia pur in modo meramente esemplificativo, elenca una serie di beni che devono considerarsi, salvo diversa indicazione del titolo d'acquisto, parti di proprietà comune.

=> Come reclamare la proprietà esclusiva di una parte dell'edificio

Molte sentenze parlano di presunzione di condominialità: ad avviso di chi scrive (fondo quest'affermazione su argomentazioni fornite dalle Sezioni Unite sent n. 7449/93), si tratta non solamente presunzione di proprietà comune, ma di vera e propria comproprietà.
Come per ogni cosa, può accadere che sorgano dubbi sull'effettività titolarità di una parte dell'edificio: si pensi a contrasti in merito all'effettiva proprietà di una scala, di una cantina, del cortile.

In questi casi, se le parti interessate non trovano un accordo, e la lite finisce nelle aule di tribunale, la causa deve vedere il coinvolgimento di tutti i condomini. Diversamente, ossia se si trascurasse questo piccolo dettaglio, il processo potrebbe essere invalidato anche ad un passo dalla fine, vale a dire in Cassazione, oppure non produrre alcun effetto verso gli esclusi.

=> Cortili condominiali, come stabilire a chi appartengono

In tal senso, a parlare è la Cassazione, "come di recente affermato da questa Corte (Cass. n. 6607/2012), va, infatti, evidenziato che l'esigenza del litisconsorzio necessario fra tutti i condomini è da rapportarsi all'opponibilità del giudicato (relativo alla comproprietà dei condomini su un bene ovvero alla proprietà esclusiva di esso) nei confronti dei soli soggetti che hanno partecipato al giudizio, posto che gli altri partecipanti al condominio, rimasti pretermessi, non potrebbero giovarsi del giudicato sull'accertamento della natura comune del bene facente parte dell'edificio condominiale, né restare esclusi dalla proprietà di esso in forza dell'accoglimento della contrapposta domanda di accertamento della proprietà esclusiva.

Va aggiunto che non è applicabile ai rapporti assoluti, quale quello di specie, la disciplina specifica dei rapporti obbligatori, secondo cui gli effetti favorevoli di una sentenza pronunciata nei confronti di uno o di alcuni dei diversi componenti dell'obbligazione solidale o indivisibile si comunicano agli altri (Cass. n. 6056/06), non essendo estensibile il criterio dettato in materia dall'art. 1306 c.c., in forza del rinvio ex art. 1317 c.c." (Cass. 9 maggio 2013, n. 10996).

Insomma meglio prestare attenzione all'inizio, chiamando in causa tutti i condomini, piuttosto che perder tempo dopo.

=> Le spese per il cortile condominiale spettano anche a chi vi si affaccia?

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