Un nostro lettore ci domanda:
"Avrei bisogno di una vostro aiuto su un problema condominiale che mi assilla già da qualche giorno.
La questione riguarda due condomini Alfa e Beta; il condominio Alfa ha un parte di facciata che si affaccia sull'atrio comune del condominio Beta; l'atrio non è in proprietà ai condomini dell'edificio Alfa né v'è possibilità di utilizzazione da parte di quest'ultimi.
Il condomino Beta ha deciso rifare la pavimentazione perché malridotta e ci sono infiltrazioni di acque meteoriche nei garage del condominio Beta. il condominio Alfa deve intervenire alle spese di rifacimento della pavimentazione?"
Da quanto sembra il cortile appartiene solo a chi abita il condominio Beta. Non è chiaro se l'impossibilità di utilizzazione sia dovuta all'assenza di accessi o a divieti contrattuali e/o regolamentari.
(Se il cortile è in proprietà indivisa, ogni comproprietario può utilizzarlo interamente)
Ad ogni buon conto, vediamo in che modo possiamo essere d'aiuto all'utente.
Per farlo partiamo dalle definizioni: che cos'è un cortile?
Secondo la Corte di Cassazione, che nella sostanza riprende la definizione comune, "il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.
Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione" (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
Ai sensi dell'art. 1117 c.c. il cortile è una delle parti comuni di un edificio in condominio. Il fatto che un edificio che costituisce autonomo condominio rispetto a quello dotato del cortile, ne tragga in qualche modo utilità (aria e luce), non vuol dire che ciò automaticamente imponga ai proprietari delle unità immobiliari ubicate in quest'ultimo di partecipare alle spese.
Se i due edifici sono divisi da un muro o da una recinzione, evidenze strutturali portano a dover concludere che il cortile è parte comune solo a chi se ne serve e che l'utilità indiretta per i vicini costituisce, al massimo una servitù gravante sui contitolari del cortile medesimo.
Allo stesso modo se non v'è recinzione ma non v'è comunque nessuna possibilità di utilizzazione per quello che è stato chiamato condominio Alfa, è chiaro che le spese di manutenzione della pavimentazione debbano essere sostenute esclusivamente dai condomini dell'edificio Beta poiché sono solamente loro a trarre utilità dal cortile.
(Ripartizione delle spese per opere di manutenzione del cortile comune: chi paga che cosa?)
In che modo? Le spese per il cortile che, come in questo caso, funge da copertura per i box auto, devono essere ripartite ai sensi dell'art. 1125 c.c. (cfr. Cass. 16 febbraio 2012 n. 2243); ciò vuol dire che la pavimentazione dev'essere pagata da tutti i condomini dell'edificio Beta in base ai millesimi di proprietà.
