Cortile, definizione e regime proprietario
Il cortile, nell'accezione comune del termine, è un'area scoperta posta davanti, al fianco, sul retro di edificio, ovvero tra più edifici, che svolge la funzione di dare luce ed aria alle unità immobiliari che vi si affacciano.
Da questa definizione comune ha tratto certamente spunto la giurisprudenza.
Secondo la Corte di Cassazione, infatti, «il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione» (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
L'utilità della precisazione giurisprudenziale sta nell'avere specificato che per parlare di cortile, in senso tecnico giuridico, non bisogna fare riferimento alle dimensioni dell'area, ma alla sua funzione.
In un edificio in condominio, li menzione espressamente l'art. 1117 c.c. i cortili sono parti comuni, salvo diversa indicazione del titolo.
Se in un condominio piccolo, medio o grande non si pongono mai grossi problemi circa la natura condominiale di questo spazio, quando il condominio è minimo, cioè quando vi partecipano due sole persone, ovvero quando il cortile è rappresentato da una piccola corte sulla quale si affacciano le abitazioni, ecco, in questi casi, qualche frizione circa le sue modalità d'uso possono avvenire.
Prendiamo spunto da un caso risolto dalla Cassazione per valutare, in che modo, in termini generali e di principio, si deve affrontare questa fattispecie.
Proprietà esclusiva del cortile e condivisione di aree di parcheggio
Cortile, un caso ricorrente
Due persone sono comproprietarie di un cortile retrostante le rispettive unità immobiliari.
Per un lunghissimo periodo di tempo entrambe, in armonia, lo utilizzano interamente e senza alcun contrasto.
All'improvviso uno dei due pone degli oggetti (vasi e simili) come a delimitare la parte di sua esclusiva pertinenza, o meglio di sua esclusiva proprietà.
L'altro comproprietario non ci sta: mai la proprietà di quel cortile era stata divisa tra di loro, nemmeno sulla carta, e quindi egli si sentiva spogliato del diritto d'usare quel bene come aveva fatto fino ad allora.
La controversia tra vicini, la bega direbbe qualcuno in modo dispregiativo, finisce nelle aule di giustizia.
In primo grado viene data ragione a chi aveva diviso il fondo, ma il giudizio d'appello ribalta l'esito della causa: quel cortile era unico e deve restare tale. Insomma via gli oggetti che lo dividono.
Il dividente, se così si può dire, non ci stava e proponeva ricorso per Cassazione
Risultato? La situazione non è cambiata rispetto alla statuizione contenuta nella sentenza di Corte d'Appello; il cortile era uno ed unico e tale doveva rimanere. Vediamo per quali motivi.
Cortile in comproprietà tra due persone, la soluzione della Corte di Cassazione
Per gli ermellini v'era una situazione di comproprietà e compossesso del cortile, non essendo emersa alcuna prova contraria, ed in questo contesto il proprietario compossessore aveva tutto il diritto di agire per tutelare il proprio diritto d'uso così come esercitato fino al momento della "divisione di fatto".
Si legge nella sentenza della Corte regolatrice che "si ha compossesso quando più soggetti esercitano congiuntamente il possesso sulla cosa. Il titolo del compossesso è normalmente il diritto di proprietà o meglio di comproprietà, ma potrebbe essere rappresentata anche da altri diritti reali.
Ciascun compossessore ha una quota di compossesso e nei limiti di questa se il bene è fruttifero ha diritto ai frutti e beneficia dell'acquisto per usucapione se ve ne sono i presupposti. Il compossessore può esercitare nei confronti dei terzi l'azione di reintegrazione e l'azione di manutenzione quale che sia la sua quota di partecipazione.
A sua volta il compossessore può esercitare queste stesse azioni anche nei confronti degli altri compossessori tutte le volte in cui uno di questi sopprima o turbi il possesso degli altri a meno che questi atti non vengono tollerati e non costituiscono atti univocamente idonei a rivelare un mutamento del titolo del proprio possesso.
Sotto il profilo sostanziale, ovviamente, tra possesso e compossesso, non vi è alcuna differenza, dato che, nonostante, nel compossesso vi siano più soggetti che esercitano congiuntamente il possesso su una stessa cosa, anche il compossesso si qualifica siccome potere di fatto sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o altro diritto reale" (Cass. 22 novembre 2012, n. 20704).
La situazione cambia se gli atti dicono che si è proprietari di una parte e s'individua specificamente la zona di esclusiva pertinenza; ma questo non era il caso sottoposto all'attenzione della Corte di Cassazione.
Nulla vieta, nell'osservanza di quanto disposto dall'art. 1119 c.c., che i due comproprietari del cortile possano addivenire alla decisione di dividerlo, così ottenendo per sé ognuno una parte di proprietà ed uso esclusivo, nella misura concordata.
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