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Se il cortile è in proprietà indivisa, ogni comproprietario può utilizzarlo interamente
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Se il cortile è in proprietà indivisa, ogni comproprietario può utilizzarlo interamente

Cortile, cosa succede se un condomino pone degli oggetti per delimitare una parte come di esclusiva pertinenza?

Avv. Alessandro Gallucci  

Cortile, definizione e regime proprietario

Il cortile, nell'accezione comune del termine, è un'area scoperta posta davanti, al fianco, sul retro di edificio, ovvero tra più edifici, che svolge la funzione di dare luce ed aria alle unità immobiliari che vi si affacciano.

Da questa definizione comune ha tratto certamente spunto la giurisprudenza.

Secondo la Corte di Cassazione, infatti, «il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione» (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).

L'utilità della precisazione giurisprudenziale sta nell'avere specificato che per parlare di cortile, in senso tecnico giuridico, non bisogna fare riferimento alle dimensioni dell'area, ma alla sua funzione.

In un edificio in condominio, li menzione espressamente l'art. 1117 c.c. i cortili sono parti comuni, salvo diversa indicazione del titolo.

Se in un condominio piccolo, medio o grande non si pongono mai grossi problemi circa la natura condominiale di questo spazio, quando il condominio è minimo, cioè quando vi partecipano due sole persone, ovvero quando il cortile è rappresentato da una piccola corte sulla quale si affacciano le abitazioni, ecco, in questi casi, qualche frizione circa le sue modalità d'uso possono avvenire.

Prendiamo spunto da un caso risolto dalla Cassazione per valutare, in che modo, in termini generali e di principio, si deve affrontare questa fattispecie.

Proprietà esclusiva del cortile e condivisione di aree di parcheggio

Cortile, un caso ricorrente

Due persone sono comproprietarie di un cortile retrostante le rispettive unità immobiliari.

Per un lunghissimo periodo di tempo entrambe, in armonia, lo utilizzano interamente e senza alcun contrasto.

All'improvviso uno dei due pone degli oggetti (vasi e simili) come a delimitare la parte di sua esclusiva pertinenza, o meglio di sua esclusiva proprietà.

L'altro comproprietario non ci sta: mai la proprietà di quel cortile era stata divisa tra di loro, nemmeno sulla carta, e quindi egli si sentiva spogliato del diritto d'usare quel bene come aveva fatto fino ad allora.

La controversia tra vicini, la bega direbbe qualcuno in modo dispregiativo, finisce nelle aule di giustizia.

In primo grado viene data ragione a chi aveva diviso il fondo, ma il giudizio d'appello ribalta l'esito della causa: quel cortile era unico e deve restare tale. Insomma via gli oggetti che lo dividono.

Il dividente, se così si può dire, non ci stava e proponeva ricorso per Cassazione

Risultato? La situazione non è cambiata rispetto alla statuizione contenuta nella sentenza di Corte d'Appello; il cortile era uno ed unico e tale doveva rimanere. Vediamo per quali motivi.

Cortile in comproprietà tra due persone, la soluzione della Corte di Cassazione

Per gli ermellini v'era una situazione di comproprietà e compossesso del cortile, non essendo emersa alcuna prova contraria, ed in questo contesto il proprietario compossessore aveva tutto il diritto di agire per tutelare il proprio diritto d'uso così come esercitato fino al momento della "divisione di fatto".

Si legge nella sentenza della Corte regolatrice che "si ha compossesso quando più soggetti esercitano congiuntamente il possesso sulla cosa. Il titolo del compossesso è normalmente il diritto di proprietà o meglio di comproprietà, ma potrebbe essere rappresentata anche da altri diritti reali.

Ciascun compossessore ha una quota di compossesso e nei limiti di questa se il bene è fruttifero ha diritto ai frutti e beneficia dell'acquisto per usucapione se ve ne sono i presupposti. Il compossessore può esercitare nei confronti dei terzi l'azione di reintegrazione e l'azione di manutenzione quale che sia la sua quota di partecipazione.

A sua volta il compossessore può esercitare queste stesse azioni anche nei confronti degli altri compossessori tutte le volte in cui uno di questi sopprima o turbi il possesso degli altri a meno che questi atti non vengono tollerati e non costituiscono atti univocamente idonei a rivelare un mutamento del titolo del proprio possesso.

Sotto il profilo sostanziale, ovviamente, tra possesso e compossesso, non vi è alcuna differenza, dato che, nonostante, nel compossesso vi siano più soggetti che esercitano congiuntamente il possesso su una stessa cosa, anche il compossesso si qualifica siccome potere di fatto sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o altro diritto reale" (Cass. 22 novembre 2012, n. 20704).

La situazione cambia se gli atti dicono che si è proprietari di una parte e s'individua specificamente la zona di esclusiva pertinenza; ma questo non era il caso sottoposto all'attenzione della Corte di Cassazione.

Nulla vieta, nell'osservanza di quanto disposto dall'art. 1119 c.c., che i due comproprietari del cortile possano addivenire alla decisione di dividerlo, così ottenendo per sé ognuno una parte di proprietà ed uso esclusivo, nella misura concordata.

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Fabrizio
Fabrizio 11-07-2017 22:16:55

Gentle avv. Gallucci le scrivo perche io sono propretario di tutto il cortile sito in un paese confibante con un vicino che ha nel suo atto l uso comune del cortile che diritti ha lui.?

rispondi
Massimo
Massimo 15-08-2018 20:03:46

Gent. Avvocato, sono proprietario di un appartamento al piano terra di una casa con due appartamenti; il primo al piano terra di mia proprietà come detto, e il secondo al primo piano di un altro proprietario. Il cortile che circonda la casa è interamente promiscuo. Il proprietario dell'appartamento al primo piano, ha installato due telecamere che riprendono due lati del cortile, senza chiedermi ne avere il permesso. Può farlo? Grazie per la sua disponibilità

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Kelly
Kelly 24-04-2019 12:43:40

salve vorrei capire come funziona la legge per chi abita in corte, vivo in una corte con 5 famiglie vorrei sapere perche si paga per famiglie il non per persone (exempio) ho un cacello che ogni volta si rompe i nella hora di pagare paghiamo per famiglia i non per persona e injusto perche in una casa ha due persona e un naltra abita una copia dei figli dopo in questa casa entrano parechia persona tra fidanzate parente ogni giorno il cancello si abre piu de dieci volte al giorno a volte anche di piu in una giornata rompano il cancello il dopo dodiamo pagare come famiglia si in questa entrano dieci mille al giorno.che qualque legge che devano pagare per persona il no per famiglie.

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Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 24-04-2019 12:46:53

Se la Corte è un condominio bisognerebbe pagare per millesimi, se gli atti non dicono nient'altro. La questione andrebbe affrontata con una consulenza ad hoc, per capire come affrontarla e cosa poter chiedere/ottenere. Per maggiori info sulla possibilità di avere un preventivo per la consulenza, scriva a: info@condominioweb.com

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Kelly
Kelly 24-04-2019 12:54:46

grazie chiedero piu informazione nei sito .

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Diana Loredana
Diana Loredana 01-05-2019 17:18:27

Buongiorno, io volevo chiedere, ho un ingresso di un appuntamento,in un cortile comune da 52 anni, vivo li ,infondo al cortile ce solo il Mio ingresso ,in fondo con un muro chiuso intorno alla mia porta di entrata ho dei fiori a terra da 52 anni, che ora qualche condomino vuole farmeli togliere, davanti al mia porta dell'appartamento, c'è solo sempre il mio ingresso al box solo io ,volevo sapere se potevano farmi togliere i fiori da 52 anni che stanno lì senza disturbare mai nessuno grazie

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Diana Loredana
Diana Loredana 06-05-2019 20:36:22

Qualcuno mi risponde grazie

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Piero F.
Piero F. 03-03-2020 13:05:08

Buomgiorno, ho acquistato un locale, davanti ai locali che sono 9 , abbiamo uno spazio privato di Corte Comune . Purtroppo ci parcheggiano automobili che non hanno proprietà nello spazio a noi riservato , tre dei nove proprietari non vogliono chiudere l'area , che soluzioni abbiamo per poterla chiudere ed avere accesso solo noi proprietari ? , chi non è proprietario può accedere ? , se accade qualcosa all'interno della nostra area a chi non è proprietario ne siamo responsabili ? .

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Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 06-03-2020 19:30:54

Tre su nove non vogliono, ma evidentemente sei su nove sì. Avete una larga maggioranza per deliberare la chiusura della Corte e quindi limitarne l'uso ai soli proprietari. Sennò bisognerebbe valutare quale azione civile proporre.

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Luciano
Luciano 15-04-2020 21:14:22

Egr. Avv. Gallucci, è opportuno precisare che il cortile quale area scoperta posta davanti, al fianco, sul retro di edificio, ovvero tra più edifici, oltre a svolgere la funzione di dare luce ed aria alle unità immobiliari che vi si affacciano deve anche necessariamente consentire l'accesso all'edificio o edifici se il cortile è comune a più distinti condominii. L'ultima sentenza da lei citata ha defivito il cortile senza includere l'accesso. La stessa letta integralmente richiama e fa propri precedenti arresti della S.C. che ribadiscono che un'area per definirsi cortile e, presumersi comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. deve necessariamente consentire anche l'accesso alle singole unità immobiliari del condominio. (Cfr. ex pluris Cass. Civ. n.31420 del 02.12.2019; Cass. Civ. n.20712 del 04.09.2017; Cass. Civ. n. 4687 del 28.02.2018; Cass. Civ. n.5831 del 08.03.2017; Cass. Civ. n.16241 del 29.10.2003; Cass. Civ. n. 11283 del 10.11.1998; Cass. Civ. n.9982 del 14.11.1996; Cass. Civ. n.10309 del 03.10.1991)
Cordiali Saluti.

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Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 16-04-2020 08:22:55

Grazie per l'intervento sig. Luciano, che mi consente di chiarire il perché della mia scelta.
La definizione che cita, a mio avviso e qui sta la ragione della citazione nell'articolo di altra massima, è frutto di una ripetizione tralatizia che si riporta di sentenza in sentenza. Un po' come quando si parla di presunzione di comunione, ben sapendo che le Sezioni Unite hanno specificato che non esiste nessuna presunzione, oppure di condominio ente di gestione, quando è noto che non è tale.
Motivo per il quale il cortile, tecnicamente parlando, è tale se assolve alla funzione principale di dare luce ed aria, così come specificato dalla Cassazione nel 2000 ed è tale anche se non assolve altra funzione.

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SEVERINO
SEVERINO 16-04-2020 15:40:35

Un cavedio di comproprietà del condominio in cui vivo è stato adebito esclusivamente ed "arbitrariamente" al solo uso esclusivo da parte del portinaio (che deteniene la chiave della porta); nel quale tra l'altro ricovera i bidoni della differenziata i suoi attreezzi per le pulizie ecc...ecc.., posso rivendicarne il possesso e/o almeno della chiave e quindi perlomeno potervi accedere a mio piacimento ed eventulemnte poter appoggiare una bici ? Grazie

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Mariapia
Mariapia 16-04-2020 16:32:41

Buongiorno
abito da circa 8 mesi in un seminterrato riqualificato A3 con 2 finestre prospicienti sul cortile interno.
davanti alle 2 finestre viene regolarmente parcheggiata la moto del consigliere del condominio che, oltre a togliere luce alle finestre, la parcheggia a motore acceso.
A nulla è servita la richiesta di spostare l'automezzo e tantomeno l'amministratore, più volte chiamato a intervenire, si è attivato in tal senso.
Aggiungo che il parcheggiatore della moto ha in affitto un box che usa come magazzino.
tenedo conto che è un seminterrato, se paro la finestra, trovo la moto ad altezza finestra.
inoltre, la pattumiera dista a meno di 2 metri dalle mie finestre.
cosa posso fare visto che l'amministratore non prende provvedimenti per entrambe le questioni?
grazie
Mariapia Serrago

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Massimiliano Ciceri
Massimiliano Ciceri 23-06-2020 09:05:01

Buongiorno Avvocato,
il cortile (superficie 200 mq. circa) della nostra abitazione (cascinale ristrutturato) è in comune con un altro proprietario. L'altro proprietario vive da sempre lì e ritiene, purtroppo, di essere proprietario di "tutto quanto". Per molto tempo abbiamo tollerato le varie "bizzarre condotte" tenute, prima dai suoi genitori, ora mancati, che da lui (complice un lontano rapporto di parentela) e non volevamo incrinare un rapporto di convivenza che è destinato a permanere. Dopo una discussione (piuttosto futile, direi) sull'uso della corte al cui riguardo, come premesso, egli ritiene di avere "unico diritto di sindacare" ha dichiarato "adesso rifaccio il cortile e ti chiederò di pagare la tua parte"!
Domando per avere conforto in ciò che già conosco: può egli unilateralmente decidere di rifare "come gli pare" il cortile?
Visto che le condizioni del fondo (platea in asfalto) non sono affatto critiche e considerato questo suo arrogante e puerile atteggiamento, posso oppormi a tale iniziativa (e come?)in quanto non la conosco e in ogni caso non la ritengo necessaria?
Ringrazio per l'attenzione che vorrà mostrare a queste mie domande.
Cordialmente.

rispondi
Massimo
Massimo 11-09-2020 12:14:07

Gentilissimo avvocato le volevo porle una problematica.la mia abitazione si trova all'interno di una piccola corte comune originariamente composta da tre fabbricati di cui io sono proprietario di due terzi della corte.Il terzo fabbricato si e' aperto uno studio medico creando una situazione insostenibile cancello lasciato aperto la piccola corte piena di persone che bivaccano negli orari di studio medico persone che mi trovo dietro la finestra ...parliamo di una piccola corte 45 metri quadri .Nell attesa di una sua risposta le porgo i miei piu cordiali saluti.Ps ma per portare una modifica del genere non doveva citarmi ..per il cambio di destinazione d'uso.

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Vale
Vale 06-10-2020 06:55:59

Gentilissimo avv. Io ho comprato una porzione di cascina centrale, il proprietari me la venduta con cortile di proprietà e diritto di passaggio. la mia vicina, mi porta in tribunale perché e in comune il cortile io sono proprietaria solo di due metri gli altri due metri sono in comune ma erano pavimentati e io le ho messo dei vasi, in totale sono 4 metri il passaggio e comodo quindi parcheggiamo fuori non avendo altre possibilità, lasciando comodi i passaggi dei vicini, ma la mia vicina non vuole i mezzi fuori e vuole che rientro dei due metri che sono in comune! Non vuole che nella mia proprietà io metta i bidoni! Siamo in causa non so cosa fare?

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Antonio
Antonio 14-11-2020 01:09:38

Buona sera volevo sapere se posso far passare in un tratto di proprietà comune i miei servizi (acqua e corrente) per poterli portare in un altro giardino di mia proprietà esclusiva.
Grazie

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