Bambini e gioco nel cortile condominiale: istruzioni per l'uso.
Possiamo sintetizzare così l'argomento che andremo ad approfondire.
Avvertenza: non esistono formule magiche. Al di là di specifiche situazioni dove sono posti ben chiari divieti, la questione va affrontata prima di tutto col buon senso e poi con le norme.
Eppure le lamentele sono tante, perché, inutile negarlo, spesso non è facile sopportare certi fastidi.
Qui un breve campionario: i bambini tirano pallonate potenti, delle vere e proprie bordate, contro il muro nel cortile condominiale.
Le urla dei bambini che corrono nel cortile sono insopportabili!
Il tutto nelle prime ore del pomeriggio d'estate quando si vuol riposare: che cosa possiamo fare?
Prima regola in una situazione del genere: non prendersela con i bambini. Usare la famosa frase "ve lo taglio quel pallone" o "qui c'è gente che vuole dormire" serve a poco o a nulla:
1) con i bambini dopo qualche minuto d'attenzione, forse il risultato sarà l'opposto, il gioco fa dimenticare molte cose;
2) la colpa principale non è loro ma dei loro genitori.
Certo di fronte a degli adolescenti la situazione può essere diversa o comunque se si parla in modo ragionevole e non severo anche i più piccoli potranno comprendere. L'importante è non esagerare.
Bambini che giocano nel cortile condominiale, quali norme?
Il buon senso, è vero, è la prima cosa cui appellarsi per cercare di trovare una soluzione. Eppure alle volte il buon senso non è sufficiente.
Vediamo, allora che cosa si può fare ed ottenere esattamente per porre fine a situazioni di molestia e disturbo.
È bene ricordare che il cortile condominiale è un bene comune soggetto alla disciplina di cui al primo comma dell'art. 1102 c.c. secondo il quale:
«Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa».
Sicuramente la conformazione fisica di quello spazio non può non essere tenuta in considerazione. Così, ad esempio, se il cortile è pieno di aiuole, è evidente che una cosa e poterci giocare a "nascondino" o fare altri giochi (es. giochi di società, "campana", ecc.) per così dire meno invasivi, altro giocarci a pallone. Quest'ultimo sarà sicuramente un gioco vietato in quanto contrario alla destinazione di quella parte comune. Se, invece, il cortile è uno spiazzo mattonato non si pongono problemi di sorta.
Vi sono poi casi in cui è presente una specifica pattuizione tra tutti i condòmini che determina le modalità d'uso dei beni comuni e nello specifico del cortile condominiale, come valutare il diritto d'uso ai sensi dell'art. 1102 c.c., ovvero questa è data dall'uso ripetuto nel tempo. Ad esempio se il cortile o l'altro spazio comune è utilizzato come parcheggio?
Cortile condominiale, usi specifici e gioco dei bambini
Secondo la Cassazione, chiamata più volte ad interpretare l'art. 1102 c.c., «il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine» (così, tra le varie, Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).
I limiti all'uso del cortile condominiale in assenza di regolamento
Insomma nel parcheggio è difficile, a livello giuridico, poter sostenere (per questioni legate alla salubrità dell'aria, alla sicurezza delle persone ed anche alla sicurezza delle automobili) che si possa parcheggiare e giocare contemporaneamente anche se poi, lo sappiamo la pratica quotidiana che la situazione è differente.
Certo è che di fronte ad un cartello vietato giocare si può far poco.
Nelle altre situazioni, invece, ossia quando lo spazio comune è utilizzabile per i giochi dei più piccoli, si potrà pretendere, al di là di previsioni regolamentari in tal senso, che l'uso delle parti comuni per i giochi sia fatto senza recar disturbo agli altri. Una causa, per questioni del genere, sarebbe assurda, quindi meglio discutere con i propri vicini e cercare, con ogni sforzo, di fargli capire le proprie ragioni.
Bambini che giocano nel cortile condominiale, i poteri dell'assemblea
Quella fin qui descritta è la situazione di fatto e le norme che disciplinano l'uso delle cose comuni.
Quali sono i poteri dell'assemblea?
L'assise può vietare il gioco dei bambini nel cortile?
Ricordiamo che ai sensi dell'art. 1138 c.c. nell'adottare il regolamento l'assemblea ha il potere di inserirvi norme circa l'uso delle cose comuni.
Disciplinare l'uso vuol dire garantire la migliore utilizzazione da parte di tutti i condòmini. Ciò, in termini generali, non vuol dire poter vietare; certo è che il divieto può essere disposto in termini generali e sempre in relazione alla garanzia del diritto d'uso.
Se c'è una piccola strada che conduce al cortile retrostante e quella strada è stretta, ben può l'assemblea vietarvi il parcheggio.
Ergo: in termini assoluti non è possibile escludere il divieto d'uso del cortilecondominiale per giochi dei bambini. Capire quando ciò può essere fatto, tuttavia, non può prescindere dall'analisi del caso concreto. Molto più facile, comunque, che l'assemblea possa disciplinare gli orari del gioco, che non incidono sul diritto in sé, ma sulle modalità di esercizio.
