Oltre alla naturale e principale funzione di dare aria e luce ai locali di proprietà esclusiva che vi prospettano, il cortile si presta a molteplici forme d'uso secondarie ed accessorie, finalizzate al godimento e al servizio comune del bene. In questo contributo si cercherà di analizzare alcuni aspetti relativi all'utilizzo del medesimo assenza di specifiche norme previste dal regolamento condominiale
Cortile condominiale: definizione e caratteristiche legali
Nell'accezione tecnica del termine, il cortile è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria, luce ed accesso agli ambienti circostanti.
Tuttavia la giurisprudenza, "avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi prospettano", ha avuto modo di precisare che "nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alla facciata dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione" (Cass. civ. 9.6.2000 n. 7889).
L'ampiezza di tale definizione consente di considerare cortile anche quello spazio antistante l'edificio che si frappone tra esso e la pubblica via; allo stesso modo sono equiparabili al cortile i c.d. pozzi luce, ossia quegli spazi "di piccole o piccolissime dimensioni, che servono prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (bagni, gabinetti, disimpegni, servizi, etc.)" (Cass. civ. 7.4.2000 n. 4350).
Più in generale, è possibile distinguere tra cortile interno, ossia quell'area scoperta interamente circondata dal fabbricato cui esso serve e cortile esterno, che indica quella zona compresa tra il fabbricato e, ad esempio, la recinzione prospiciente la strada pubblica.
Le spese per il cortile condominiale spettano anche a chi vi si affaccia?
Affinché possa parlarsi di cortile comune, è necessario che lo stesso "sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano" (Cass. civ. (Cass. civ. 2.8.2010 n. 17993), con la conseguenza che, in termini generali, la presunzione di comproprietà "non può operare con riferimento ad immobili non confinanti direttamente con il cortile" (Cass. civ. 21.11.2014 n. 24681), salvo quanto eventualmente previsto negli atti di compravendita o nel regolamento contrattuale.
Così, ad esempio, se sul cortile dovessero affacciarsi solamente due delle otto unità immobiliari che compongono il condominio, quel cortile dovrebbe essere considerato bene accessorio a quelle unità, salvo il caso di diversi usi a vantaggio di altri condomini.
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