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Condominio ▷ divieto di giocare a pallone nel cortile
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Condominio ▷ divieto di giocare a pallone nel cortile

E' possibile far deliberare il divieto di giocare a palla nel cortile condominiale?

Avv. Alessandro Gallucci  

A seguito dei diversi danni subiti dalle autovetture causati dalle pallonate dovute ai ragazzini che giocano nel cortile, ho chiesto all'amministratore di convocare un'assemblea per fare deliberare il divieto di giocare a palla nel cortile condominiale.

L'amministratore ha detto che vi provvederà quanto prima, ma un mio vicino mi ha detto che l'assemblea non può decidere una cosa del genere e che se lo farà lui impugnerà quella decisione in quanto nulla.

È vero che l'assemblea non ha competenza a decidere un simile divieto?

Partiamo dal dato certo ed incontrovertibile: l'assemblea ha una competenza generale in relazione alla disciplina dell'uso delle cose comuni. Tale certezza la si desume dall'art. 1138, primo comma, c.c. a mente del quale il regolamento deve contenere norme circa l'uso delle cose comuni. Regolamento di condominio. Natura assembleare o natura contrattuale. Contenuto delle clausole. Divieti, limiti e quorum deliberativi.

Chiaramente la norma va letta nell'ambito generale delle competenze dell'assemblea, per cui nulla vieta che se il regolamento non è obbligatorio (o se lo stesso non contiene una clausola del genere) l'assemblea possa comunque deliberare in tal senso.

Le maggioranze di riferimento sono quelle previste per l'approvazione/revisione del regolamento (o di alcune sue clausole), ossia: tanto in prima quanto in seconda convocazione la disciplina dell'uso delle cose comuni dev'essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).

In questo quadro s'inseriscono i poteri dell'amministratore di condominio che, nel rispetto delle decisioni assembleari (o comunque anche in assenza delle stesse) può prendere tutti i provvedimenti più utili a garantire a ciascun condomino il miglior godimento delle cose comuni (art. 1130 n. 2 c.c.).

In nessun caso la disciplina d'uso dei beni comuni può arrivare a comprimere il diritto del singolo sui predetti beni. Chiaramente non sempre il confine tra regolamentazione - che può prevedere il divieto (si pensi al divieto di sosta in un vialetto condominiale) - e compressione del diritto del singolo è chiaro e definito, in tal caso è evidente che nel caso di conflitto inconciliabile l'ultima parola spetti all'Autorità Giudiziaria.

Fatta questa doverosa premessa di carattere generale passiamo all'uso del cortile condominiale ed al divieto di giocare a pallone.

Cos'è il cortile?

Il cortile, dice la Cassazione, "è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).

Le dimensioni del cortile ne caratterizzano le possibilità di utilizzazione. Il cortile può essere usato come parcheggio di vetture, cicli e motocicli, come piccolo deposito o semplicemente come luogo di passaggio.

In ogni caso, fatta salva ogni eventuale destinazione stabilita al momento della costruzione del palazzo (che può essere sempre modificata dall'assemblea), è possibile prevederne una specifica destinazione che tenga conto delle peculiarità dell'area comune.

In questo contesto, quindi, è pienamente legittima la decisione dell'assemblea che, per evitare danni alle cose di proprietà esclusiva, vieti di giocare a pallone nel cortile condominiale; i condomini potrebbero opporsi a questa decisione solamente fosse assunta con l'esplicito (e quindi dimostrabile) intento di comprimere il loro diritto d'uso e non perché quella decisione non li aggrada. Cosa debba intendersi per diritto al pari uso delle parti in condominio

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