Gioco dei bambini nel cortile condominiale e rottura dei vetri della finestra: chi paga?

Il cortile è un bene comune che può essere impiegato da tutti i condomini, compresi i bambini. Tuttavia capita spesso che, allorché sia usato a scopi ludici, nascano delle problematiche in ordine al disturbo arrecato e agli eventuali danni prodotti. Vediamo quali sono i limiti e le responsabilità scaturenti dal godimento del cortile.

Che cosa fare se i bambini dei vicini giocano nel cortile condominiale nelle prime ore del pomeriggio?

Il cortile condominiale.L'art. 1117 c. 1 n. 1 c.c. menziona espressamente il cortile tra le parti comuni dell'edificio, sempre che non risulti diversamente dal titolo. È bene comune anche per i proprietari delle unità immobiliari che non vi si affacciano (Cass. n. 14128/2000).

In particolare, il cortile è quell'area scoperta che ha la funzione di fornire aria e luce ai vani del fabbricato e di consentire il transito delle persone [1]; non si tratta soltanto dell'area del calpestio, ma anche della colonna d'aria sovrastante [2], limitata dai lati delle costruzioni che vi affacciano (Cass. n. 2252/1951).Per completezza, si ricorda che il cavedio è un cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio, destinato a dare aria e luce a locali secondari e sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile (Cass. n. 4350/2000).

Uso dei beni comuni. L'uso dei beni condominiali è disciplinato dall'art. 1102 c.c. a mente del quale tutti i comunisti hanno diritto di servirsi in pari misura della cosa comune, purtuttavia non è permesso farne un impiego improprio (art. 1102 c.c.).

I giardini, le scale, i corridoi, gli androni ed i cortili hanno come propria funzione precipua quella di essere a servizio delle unità immobiliari; pertanto non è concesso mutarne la destinazione.Inoltre, non deve esserne impedito il godimento agli altri partecipanti.

L'uso del bene comune che violi una di queste due condizioni (alterazione delle destinazione e impedimento del pari uso) è considerato illecito. (Cass. n. 7752/1995).

Gioco dei bambini in cortile. Come ricordato, il cortile è un bene comune. L'assemblea può autorizzare a che una porzione di esso sia adibito ad area giochi dei bambini [3].

Una delibera in tal senso è perfettamente legittima, giacché i giochi dei più piccoli non comportano un'occupazione dello spazio né tantomeno una mutazione di destinazione (Cass. n. 4479/1981). Tuttavia occorre porre mente al contenuto del regolamento condominiale.

Regolamento condominiale e divieto di gioco in cortile.Il regolamento condominiale, sia esso contrattuale o assembleare, non può menomare i diritti di ciascun condomino (art. 1138 c. 3 c.c.).

In particolare non può contenere clausole che limitino o ledano i diritti di ciascun condomino di usare e godere delle cose comuni.

Al lume di ciò, un eventuale divieto di gioco in cortile, la cui unica finalità consiste nella compressione del diritto soggettivo altrui, va considerato illecito.

Inoltre, i bambini vantano un vero e proprio diritto al gioco, previsto e sancito dalla Convenzione di New York sui diritti del fanciullo del 1989,ratificata con legge 27 maggio 1991, n. 176, il cui art. 31 così recita: «Gli Stati parti riconoscono al fanciullo il diritto al riposo e al tempo libero, a dedicarsi al gioco e ad attività ricreative proprie della sua età e a partecipare liberamente alla vita culturale ed artistica».

I limiti all'uso del cortile condominiale in assenza di regolamento

Gioco rumoroso e lamentele dei condomini dei piani attigui al cortile.Come si è detto, non è consentito vietare in toto il gioco in cortileper la ragioni di cui sopra, tuttavia è più che legittimo disciplinarlo con apposite regole.

Pertanto, sono consentite le clausole del regolamento che prevedano il gioco in determinate fasce orarie, onde evitare di arrecare disturbo ai condomini che vivono a piano terra.

Danno alla proprietà esclusiva di un condomino da parte di un minore. Il caso tipico di danno prodotto durante il gioco in cortile è la rottura del vetro di una finestra.

Il minore, per legge, non è dotato della capacità di agire, vale a dire dell'idoneità di porre in essere atti giuridici [4].

Il codice civile dispone che essa si raggiunga al compimento del diciottesimo anno d'età (art. 2 c. 1 c.c.).

Sino a quel momento, i genitori esercitano la responsabilità genitoriale [5] sulla prole, la rappresentano, ne amministrano i beni (art. 320 c.c.) e, nel nostro caso, rispondono dei danni.

Nella circostanza in cui il minore sia orfano – oppure ambedue i genitori siano decaduti dalla responsabilità genitoriale – viene aperta la tutela e nominato un tutore.

Questi sostituisce in toto il minore e, come i genitori, è tenuto a rispondere dei danni cagionati dal “tutelato”.

La norma di riferimento è l'art. 2048 c.c. che disciplina la responsabilità dei genitori e dei tutori per i danni cagionati dai minori con essi conviventi, fatta salva la dimostrazione di non aver potuto impedire il danno. Essi rispondono per culpa in educando e culpa in vigilando.

In buona sostanza, se il figlio rompe una finestra, la responsabilità è attribuibile al genitore che non lo ha educato bene (culpa in educando) e non lo ha sorvegliato adeguatamente (culpa in vigilando).

Cortile e animali da compagnia. Il cortile è una res communis, pertanto può essere impiegato anche per far passeggiare il proprio cane o il gatto, purché non venga limitato il pari uso degli altri condomini.

Del resto, se un proprietario ha il diritto di tenere un animale nella propria unità abitativa, vanta ugualmente il diritto di poter usufruire dei beni comuni insieme al suo animale [6]. L'art. 1138 c. 5 c.c., infatti, statuisce che il regolamento non possa vietare di detenere o possedere animali domestici.

Nel caso in cui si intenda circolare in cortile con il cane, è opportuno adottare tutte le cautele necessarie ad evitare di arrecare fastidio al prossimo. Ad esempio, utilizzando museruola e guinzaglio (Cass. n. 14353/2000).

Beni comuni e intervento dell'amministratore. L'art. 1117 quater c.c. dispone che, in caso di attività che incidano negativamente sulle destinazioni d'uso della parti comuni, l'amministratore o i condomini possano diffidare l'esecutore e chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione.

Nei casi che non riguardino la destinazione d'uso, ma con riferimento ai beni condominiali – come il cortile – ai sensi dell'art. 1130 c.c. spetta all'amministratore intervenire per ristabilire il corretto uso delle parti comuni, disciplinarne l'uso e la fruizione. Egli può rivolgere al soggetto inadempiente dei richiami, formali o informali.

Ad esempio, può intimare ai genitori dei bambini troppo rumorosi durante i giochi in cortile di cessare con il disturbo alla quiete del condominio.

Qualora il regolamento condominiale lo preveda, può essere irrogata una sanzione al trasgressore. L'art. 70 disp. att. c.c. dispone il pagamento di una somma da 200 sino ad 800euro in caso di recidiva ed è compito dell'assemblea condominiale decidere di adottare la sanzione.

Per completezza si ricorda che, nelle fattispecie più gravi, in cui l'abuso si traduca nella violazione di regolamenti, è possibile rivolgersi all'autorità amministrativa.

Ad esempio, nel caso in cui nel cortile sia accumulata della sporcizia, che possa provocare pericoli per l'igiene, ci si può rivolgere alla ASL.

Infine, è possibile adire l'autorità giudiziaria per ottenere la cessazione delle condotte lesive.

Conclusioni. In definitiva, il cortile può essere impiegato per circolare con i propri animali da compagnia o per il gioco dei bambini. Si può addirittura deliberare che una parte di esso sia destinato ad “area di gioco”; tuttavia occorre rispettare quanto previsto dal regolamento condominiale. Inoltre, qualora dal gioco derivino dei danni, spetta ai genitori o tutori dei minori provvedere al loro ristoro.

Avvocato del Foro di Savona