Sostituzione e riparazione d'infissi e contratto di locazione: quando la spesa è carico del locatore e quando, invece, deve pagare l'inquilino? Le indicazioni di legge e quelle del contratto.
Infissi, ovvero finitura di edificio utile per chiudere porte e finestre.
La così detta bussola interna all'unità immobiliare che separa un vano da un altro è un infisso, la porta che consente l'accesso al balcone, idem, ecc.
È usuale che questi elementi dell'abitazione necessitino d'interventi manutentivi, nei casi più drastici di sostituzione parziale o totale.
Nel corso di un contratto di locazione, poi, l'immobile necessita sempre di una serie di interventi volti a garantirne la conformità all'uso convenuto: chi paga che cosa nel caso di problemi agli infissi dell'appartamento?
Detta diversamente: quando il costo dell'intervento sull'infisso deve essere sostenuto dal conduttore?
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Quando a pagare le spese per la manutenzione/sostituzione degli infissi grava sul proprietario?
Esempio: nel cortile condominiale i bambini giocano a pallone; una pallonata manda in frantumi il vetro ma non si riesce a capire chi è stato (si pensi similmente all'atto vandalico). La spesa per la sostituzione del vetro dev'essere affrontata dal proprietario oppure dal conduttore?
Il conduttore lascia sempre la tapparella aperta cosicché, nel corso degli anni, la parte esterna della finestra, in legno, necessita di un intervento di risistemazione. Chi deve pagare?
La sfilza di esempi può essere lunga quanto variabili sono le circostanze che portano alla necessità di sostituire o riparare gli infissi.
Riparazione o sostituzione di infissi e norme di legge
La legge detta un criterio di individuazione del soggetto tenuto ad affrontare la spesa, teoricamente ben preciso, ma che all'atto pratico dimostra tutta la propria eccessiva genericità.
Il riferimento è all'art. 1576 c.c., rubricato Mantenimento della cosa in buono stato locativo, a mente del quale:
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Quali sono le spese di piccola manutenzione? Nei codici civili in commercio, solitamente, alla fine del primo comma dell'articolo appena citato è inserito tra parentesi, il riferimento agli artt. 1609 e 1621 c.c.
La norma che ci riguarda è la prima, ossia l'art. 1609 c.c., disciplinante Piccole riparazioni a carico dell'inquilino, che recita:
Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.
Infissi, deterioramenti prodotti dall'uso e riparazioni a carico del conduttore
Deterioramenti prodotti dall'uso; questa la chiave di volta per comprendere chi debba pagare che cosa.
Un serramento che si rompe perché l'inquilino lo ha usato continuamente dev'essere riparato da quest'ultimo. Ed ancora, come ha specificato la Cassazione, "tra le riparazioni a carico dell'inquilino rientrano anche quelle relative alla rottura di elementi "esterni" dell'impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie. (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).
La spesa conseguente alla rottura del così detto flessibile, insomma, potrebbe essere a carico dell'inquilino. Potrebbe, perché bisogna sempre chiarire se tale sistemazione s'è resa necessaria a causa dell'uso oppure per vetustà; in tal ultimo caso, infatti, la spesa graverebbe sul proprietario. E di tutta evidenza, come si diceva, che non è affatto facile distinguere tra uso e vetustà.
In ogni caso gli usi locali (la loro raccolta è tenuta presso le locali Camere di commercio), in assenza di specificazioni pattizie, possono essere sempre d'ottimo aiuto.
Infissi da riparare o sostituire e contratti di locazione agevolati
Quanto ai contratti 3+2, nonché transitori e per studenti universitari, la risposta sta nell'allegato D al decreto 16 gennaio 2017.
Si tratta di un provvedimento adottato dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, intitolato Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonche' dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge.
Ebbene, secondo l'Allegato D a tale atto è onere del conduttore provvedere alla spesa derivante da interventi di Manutenzione ordinaria di infissi e serrande.
Infissi da riparare o sostituire paga il conduttore se…
Quando l'infisso si rompe per una pallonata, salvo risarcimento del danno in capo al responsabile, la prima spesa va approntata dal locatore. All'inquilino non può essere rivolto alcun rimprovero per i comportamenti di terzi, mentre il locatore deve mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575 c.c.)
Tutti gli interventi manutentivi e sostitutivi connessi all'uso sono a carico dell'inquilino che è tenuto in ragione del proprio utilizzo a approntare le necessarie riparazioni.
Si badi: il riferimento è sempre all'uso specifico del conduttore attuale, non alla somma di tutti gli usi passati, quelli rientrano nel novero della vetustà e quindi di spesa a carico del locatore.
Nulla vieta, infine, che un contratto di locazione preveda che questo genere di manutenzione sia sempre e solamente a carico del locatore.
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