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Il diritto all'uso della cosa comune in condominio: l'art. 1102 letto dalla giurisprudenza di legittimità
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Il diritto all'uso della cosa comune in condominio: l'art. 1102 letto dalla giurisprudenza di legittimità

Diritto all'uso delle cose comuni da parte dei condòmini: l'art. 1102 c.c., la giurisprudenza fondamentale di riferimento e gli aspetti concreti da valutare.

Avv. Alessandro Gallucci  

Uso delle cose comuni e condominio

Usare i beni comuni è diritto di ciascun condòmino. Limitare il diritto dei beni comuni è possibile ma ciò può avvenire solamente:

  • se è previsto dagli atti d'acquisto, meglio dal primo atto d'acquisto;
  • se è previsto da un regolamento condominiale di origine contrattuale.

Disciplinare l'uso delle cose comuni, invece, è prerogativa propria dell'assemblea, che ha diritto di far ciò purché nella regolamentazione sia rispettato il diritto di tutti i condòmini di far uso delle cose comuni e non si nascondano surrettizi limiti ad personam o comunque non ragionevoli data la conformazione e destinazione della cosa oggetto di disciplina.

Nel silenzio del regolamento assembleare, o comunque per valutare la legittimità della regolamentazione dell'uso delle cose comuni ivi contenuta.

La disciplina può avere ad oggetto:

  • l'uso proprio del bene, cioè l'uso conforme alla sua destinazione (es. uso turnario parcheggio condominiale insufficiente per tutti i condòmini);
  • oppure l'uso alternativo che ciascuno può fare per trarre dai beni comuni il miglior e più intenso godimento in relazione al godimento della propria unità immobiliare.

Rispetto a questa ultima facoltà, la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 1102 c.c., articolo dettato in materia di comunione in generale, ma applicabile al condominio in ragione del rimando alle norme sulla comunione contenuto nell'art. 1139 c.c.

Art. 1102 c.c. e condomino

Che cosa dice l'art. 1102 c.c. rubricato Uso delle cose comuni ?

Recita la norma: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso".

È il primo comma quello che caratterizza i diritti dei condòmini.

L'art. 1102 c.c., lo abbiamo detto più volte, è disposizione derogabile: un regolamento contrattuale può limitare i diritti dei singoli sulle cose comuni (es. no piante o oggetti su pianerottoli). In assenza di limiti pattizi, come valutare il diritto di ciascuno in relazione ai diritti dei restanti condòmini?

Uso della cosa comune, opere su parti di proprietà esclusiva e innovazioni

La Cassazione, in tante sentenze, ha affrontato l'argomento, dipanando ogni aspetto della questione, anche alla luce di specifiche e particolari ipotesi. Ciò che qui interessa, però, è una visione generale che consenta, poi, di declinare il principio rispetto alle variegate ipotesi di usi individuali delle cose comuni. Individuali e, è bene aggiungere, alternativi rispetto a quelli propri del bene comune.

Ad avviso dello scrivente, una sentenza in particolare, ossia la n. 28025 de 21 dicembre 2001, ha il pregio di fotografare nitidamente la portata dell'art. 1102 c.c., ossia spiega in modo impeccabile, come questa norma debba essere letta e quindi applicata alle cose di cui all'art. 1117 c.c.

Si legge in sentenza che «in considerazione della peculiarità del condominio degli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato: dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà, si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi - necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione - che l'uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri (v. Cass. 30 maggio 2003 n. 8808; Cass. 27 febbraio 2007 n. 4617; 24 giugno 2008 n. 17208; Cass. 9 giugno 2010 n. 13879). […] Con riferimento al condominio la norma consente, infatti, la più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l'altrui pari uso. In altri termini, l'estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti (v. Cass. 1 agosto 2001 n. 10453; 14 aprile 2004 n. 7044; Cass. 6 novembre 2008 n. 26737; Cass. 18 marzo 2010 n. 6546).» (Cass. 21 dicembre 2011, n. 28025 ).

Sintesi: tutti hanno diritto di far gli usi che ritengono più opportuni, ma nel far ciò devono rispettare il pari diritto degli altri, nonché decoro, funzionalità e sicurezza del bene oggetto d'uso.

Art. 1102 c.c., condominio e valutazione della legittimità dell'uso

A chi spetta valutare il rispetto delle norme generali dettate dall'art. 1102 c.c.

La valutazione delle esigenze e dei diritti degli altri partecipanti alla comunione spetta al giudice chiamato a decidere la causa nel merito. Insomma principi che necessitano di una valutazione caso per caso.

È comunemente considerato legittimo, salvo valutazione da svolgersi di volta in volta, l'uso consistente:

  • nella installazione di una canna fumaria sulla facciata;
  • di apposizione di condizionatori sulla facciata;
  • di allocazione di piante e oggetti ornamentali su parti comuni;
  • di allocazione di tavolini su spazi comuni;
  • di affissione di targhe e insegne sulla facciata.

Tutte ipotesi d'uso ex art. 1102 c.c. che possono essere oggetto di regolamentazione (non di divieto assoluto) ad opera di un regolamento assembleare.

Rispetto del pari altrui diritto, inoltre, non vuol dire salvaguardia dell'uso identico e contemporaneo.

Com'è stato acutamente osservato, infatti, «la nozione di pari uso della cosa comune è da intendersi non nei termini di assoluta identità della sua utilizzazione da parte di ciascun comproprietario, poiché l'identità nello spazio o nel tempo di tale uso potrebbe comportare un sostanziale divieto, per ogni condomino, di fare della cosa comune qualsiasi uso particolare o a proprio esclusivo vantaggio senza che venga alterato il rapporto di equilibrio tra i partecipati alla utilizzazione del bene in comunione». Cass. 14 aprile 2015, n. 7466.

La Cassazione è chiarissima: per ogni condòmino tutto è possibile purché ciò non leda il "tutto è possibile" degli altri.

Impedimento all'uso della cosa comune, il danno non patrimoniale deve essere provato.

Il diritto all'uso della cosa comune prevale sulle distanze solo se l'apertura è realizzata sul bene comune.

Cerca: partecipanti comunione norma

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Doriana
Doriana martedì 15 settembre 2015 alle ore 22:46

Vorrei sapere se posso allacciarmi allo scarico condominiale posto nel garage di un inquilino il quale mi ha dato il consenso devo aprire un nuovo negozio con caffetteria e rivendita pane e mi serve lo scarico per lavandini e macchina caffe

Andi
Andi lunedì 28 novembre 2016 alle ore 10:53

Salve avvocato un informazione,abito in un condominio di solo 6 apartamenti
Io sono al terzo piano e l'ultimo volevo fare lacanna fumaria per la stufa a

Andi
Andi lunedì 28 novembre 2016 alle ore 10:55

A pellet. Bisogna chiedere permesso o il consenso di tutti il condominio.

Alessio
Alessio lunedì 27 agosto 2018 alle ore 21:54

Buona sera, volevo chiedere a che legge mi posso appellare per poter far si che un proprietario di una maisonette non usi la pompa sommersa del pozzo condominiale per l'irrigazione del giardino privato e il lavaggio della sua macchina.
grazie Alessio

Riki
Riki mercoledì 29 maggio 2019 alle ore 20:52

In una comunione, l'assemblea può deliberare di consentire (non in forma occasionale),con voto maggioranza e quin di non all'unanimità l'utilizzo della cosa comune a soggetti non proprietari ovvero non comunisti ?????

Renato
Renato venerdì 25 ottobre 2019 alle ore 01:59

Sono proprietario di un negozio agiacente in corte con una finestra interno cortile, mi interessava sapere se io a questo punto con i millesimi pago le spese condominiali nella stessa maniera di un residente. Poi volevo sapere se io come negoziante proprietario se ho diritto di parcheggiare l'auto 24 ore o solo nei orari di apertura e chiusa del locale considerando che attualmente pago le spese condominiali come residente, aspetto vostra risposta grazie

Antonello
Antonello mercoledì 11 dicembre 2019 alle ore 17:46

Buonasera avvocato,
nel condominio in cui risiedo sono proprietario di un box auto sito al piano terreno che presenta una porta pedonale ed una finestra con affaccio sul giardino condominiale. Sempre sul medesimo muro condominiale sono presenti due finestre murate dal costruttore. L'esistenza delle finestre è evidente in quanto è rimasto il davanzale e la muratura è rientrata rispetto alla facciata. Ho chiesto all'assemblea dei condomini di poterle riaprire, rispettando colori e fattura della finestra e della porta già presenti sul muro perimetrale. Mi è stato opposto un rifiuto in forza della seguente previsione del regolamento contrattuale:“prima di intraprendere nei locali proprietà loro, l'esecuzione di opere e lavori, che comunque possano interessare la stabilità e l'estetica dell'edificio o di parte di esso, devono avere l'autorizzazione dell'assemblea dei condomini"
A suo avviso è ammissibile il rifiuto non sia stato motivato? Considerato che non vi sarebbero problemi di stabilità (si tratta di un muro di tamponamento e vi sarebbe certificazione di ingegnere abilitato) e di lesione di estetica (la presenza di una finestra con infissi sarebbe esteticamente più gradevole rispetto all'attuale muratura effettuata con semplice intonaco grezzo verniciato). Ritiene possibile un ricorso alla via giudiziaria posto che non vi sono motivi che giustificano tale diniego? La ringrazio anticipatamente per un suo parere in proposito.

Lucilla
Lucilla lunedì 20 aprile 2020 alle ore 15:27

Salve,
Sono proprietaria di una villetta a schiera con annesso giardino. Il muro esterno, senza finestre o porte, affaccia direttamente sul mio giardino.
Su questo vorrei aprire una porta al piano terra per realizzare un piccolo patio coperto.
È necessario avere il consenso degli altri proprietari? Preciso che non abbiamo un amministratore.

Maurizio
Maurizio sabato 09 maggio 2020 alle ore 10:36

Buongiorno avvocato, risiedo in un condominio di 6 unità abitative, un condomino al secondo piano ha fatto installare nelle parti comuni una panchina di sua proprietà, come recita il verbale assembleare, può un amministratore modificare con soli 597 millesimi,una parte comune ad uso personale di una sola famiglia?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci giovedì 14 maggio 2020 alle ore 15:47

Se ha installato la panchina a suo uso esclusivo e facendolo ha leso un pari diritto d'uso che può corrispondere ad una modalità d'uso differente, allora quella installazione è illegittima.

Roberta
Roberta giovedì 30 luglio 2020 alle ore 16:35

Buongiorno,
ho acquistato da qualche mese un appartamento con box in un condominio di 9 appartamenti.
La porta del box e' un vecchio modello ad anta battente che non rimane aperta e io vorrei cambiarla con una basculante. L'amministratore prima mi ha dato l'ok, dicendo che era sufficiente mantenessi il colore originale, poi mi ha detto che potrei sotituire la porta ma solo se, esteticamente, la nuova fosse esattamente uguale alle esistenti.
Dovrei farle fare su misura da un fabbro, sempre che ne trovi uno disponibile, e con un costo decisamente troppo elevato.
Il condominio non ha nessun vincolo storico o di mantenimento di facciata. Possono davvero impedirmi di rimodernare la porta?
Ho acquistato la casa con box perche' mi serve ma con la porta attuale non riesco a parcheggiare l'auto.
Grazie per i Suoi commenti.

Deborah
Deborah giovedì 27 agosto 2020 alle ore 10:07

Buongiorno Avvocato, risiedo in un condominio di 12 unità abitative, abbiamo un lastrico solare metà pavimentato e metà con la guaina con parapetto a norma e la luce condominiale esterna con il porticino e vano scala accessibili da tutti i condomini, dove nell’Assemblea condominiale del 2018 avevo chiesto di portare di sopra dei vasi di fiori, un tavolo e dei pallet di legno con dei cuscini ad uso di tutti i condomini e ho creato uno spazio verde a disposizione di tutti. In Assemblea nessun condomino si è opposto e ho avuto l’approvazione che potevo mettergli. La settimana scorsa ho ricevuto la lettera dell’amministratore che mi sollecitavo la rimozione degli oggetti, perché si era lamentato un condomino di avere occupato gli spazi ad uso comune. Quando ho risposto all’amministratore che avevo avuto il consenso nel 2018, lui è andato a leggere il verbale e si era dimenticato di scrivere la richiesta e anche il consenso. Però ha verificato con chi era presente e ha avuto conferma che era stata valutata la mia richiesta con esito positivo. Mi ha scritto di non togliere per il momento nulla e che deve passare ancora nell’ ordine del giorno nella prossima assemblea condominiale. Secondo Lei è corretta la procedura? Dopo 2 anni mi viene contestata una cosa già permessa? E se una decisione deve essere rivalutata ancora perché lui si è dimenticato di scrivere nel verbale del 2018? Ringrazio in anticipo della risposta e pogo cordiali saluti.

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