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Riserva di proprietà del costruttore (o unico proprietario)
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Riserva di proprietà del costruttore (o unico proprietario)

Il costruttore o il proprietario dell'unico bene poi costituito in condominio può riservare a sé parti che sarebbero comuni ex art. 1117 c.c. solo nell'atto costitutivo del condominio e non dopo.

Avv. Valentina Papanice 

Riserva proprietà in condomino e contestazioni

Succede spesso nella pratica che alcune parti dell'edificio condominiale vengano riservate a sé da parte del costruttore dell'edificio; o che il proprietario dell'immobile, prima unico e poi diviso in parti di proprietà individuale (e parti comuni) di cui alcune vendute a terzi, riservi a sé alcune delle parti dell'immobile.

Il problema si pone solitamente con riferimento a quelle parti che normalmente sarebbero comuni, dunque soggette alla disciplina delle parti comuni ex artt. 1117 e ss. c.c.. Nei casi in cui vi è tale riserva, invece, colui a favore del quale essa è operata, ne ha la piena proprietà.

È facile immaginare come la questione crei conflitto tra i condòmini, potendo essere percepita come un sopruso, e dando dunque adito a contenzioso: se il bene è utilizzato da tutti, come un parcheggio, o comunque serve alle singole unità immobiliari (da un punto di vista funzionale e/o strutturale) all'intero immobile, come ad es. il tetto, come è possibile che debba essere il costruttore o il precedente proprietario dell'intero a esserne il proprietario?

È valida tale operazione?

La giurisprudenza, chiamata varie volte a rispondere alla domanda, ha statuito che sì, tale operazione è valida se avviene con il primo atto di vendita e non mediante atti successivi.

Andiamo per ordine e in primis riepiloghiamo alcuni concetti in fatto di costituzione del condominio, di nozione e individuazione delle parti condominiali secondo quanto prevede l'art. 1117 c.c. e dell'interpretazione che ne ha compiuto la giurisprudenza di legittimità; successivamente comprenderemo facilmente il perché dell'orientamento giurisprudenziale su brevemente riportato.

Nascita del condominio

Perché nasca un condominio devono verificarsi due elementi: il primo è il passaggio da un unico proprietario a, almeno, due. Se ci si ferma a due abbiamo un condominio minimo; se si supera il numero due, fino a otto proprietari abbiamo un piccolo condominio.

Secondo, fondamentale elemento é che tali due proprietà devono avere in comune delle parti, dette appunto comuni, o condominiali secondo la disciplina, che stiamo per vedere, di cui all'art. 1117 c.c.

Al verificarsi di dette condizioni, nasce dunque il condominio; ciò non avviene, si badi, con un atto formale, ma automaticamente, ipso jure, come si dice tra gli operatori.

Cosa comporta la nascita del condominio? Che trova applicazione la disciplina prevista dagli artt. 1117 e ss. c.c., la quale regola in primis le parti comuni, ma anche tutto ciò che vi ruota intorno, diciamo così, dunque ad es. gli obblighi che i soggetti coinvolti, condomini e amministratore in primis, hanno in relazione alle stesse, etc.

Tutto, nella disciplina condominiale, alla fin fine, direttamente o no, ruota intorno alla presenza delle dette parti comuni.

Nozione e individuazione delle parti comuni

Ciò premesso, diviene fondamentale nel nostro discorso capire come si individuano le parti comuni.

Ce lo dice l'art. 1117 c.c., che molti operatori conosceranno a memoria.

L'articolo, intitolato proprio "parti comuni dell'edificio", prevede un elenco di parti, da ritenersi comuni, se il contrario non risulta dal titolo.

Per completezza, per quanto non attinente al nostro discorso, ricordiamo che l'elenco di cui all'art. 1117 c.c. non è esaustivo: infatti, può rientrare nell'ambito delle parti comuni anche un bene o servizio che non sia compreso nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c., qualora rientri nella definizione che la giurisprudenza ha fatto delle parti comuni, cioè serva, in via materiale e/o funzionale (v. tra le tante, Cass. SS.UU. n. 2046/2006) le singole unità immobiliari di proprietà individuale.

Dunque, in relazione a tali beni abbiamo quella che è detta "presunzione di condominialità", che può essere vinta con l'esibizione del titolo. Il titolo, è l'atto costitutivo del condominio, ossia il primo atto di vendita dall'originario proprietario ad altro soggetto, quello con cui si passa dall'unica proprietà al condominio.

La riserva può avvenire solo con il primo atto di vendita

Ed ecco perché, tornando alla nostra domanda, secondo la giurisprudenza la riserva di proprietà al precedente unico proprietario è legittima solo se effettuata in quel momento e non dopo: il discorso rientra sostanzialmente nella norma contenuta nell'art. 1117 c.c.; ne consegue che, se il primo atto nulla dispone, il bene è condominiale.

L'orientamento è consolidato: la necessità, al fine di superare la presunzione di condominialità, di una riserva nel primo atto di acquisto è stata ad es. affermata, tra le tante da Cass. n. 11812/2011 (circa la proprietà di un sottoportico), Cass. n. 14809/2017 riguardo la proprietà di un cortile e Trib. A. Piceno n. 883/2018.

Certamente il bene può passare dalla proprietà condominiale alla proprietà del singolo o di alcuni anche dopo, ma ciò non può che avvenire con un atto di disposizione che veda la partecipazione da parte di tutti i condomini, cioè di tutti i proprietari di quel bene (ed il rispetto delle norme in materia di opponibilità dell'atto a terzi, compresi i successivi acquirenti).

=> Come comportarsi quando l'amministratore è scelto dal costruttore?

=> Il costruttore non paga le spese condominiali se specificato nel regolamento contrattuale

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