Delega al costruttore per partecipare all'assemblea di condominio

I condòmini hanno due modi di partecipare all'assemblea di condominio:

• personalmente;
• a mezzo di persona delegata in ragione di apposita delega rilasciata in forma scritta.

La forma della delega è disciplinata dall'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Salvo particolari disposizioni del regolamento condominiale, il condòmino può rilasciare la delega a rappresentarlo a chiunque ritenga.

Il regolamento - ad avviso dello scrivente di natura contrattuale - può vietare di conferire la delega a persone esterne al condominio.

Quanto ai limiti, va ricordato che ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c. «se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale».

Se i condòmini sono ventuno, nessun delegato può rappresentare più quattro condòmini (un quinto di ventuno, approssimato per difetto) e di duecento millesimi.

Si badi: la formulazione della norma lascerebbe intendere che nel computo non va considerato il delegato condòmino, ossia che la sommatoria delle deleghe non debba superare i limiti prescritti.

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Delega al costruttore tra divieti ed opportunità

A meno che il regolamento condominiale di natura contrattuale non vieti che la delega a partecipare all'assemblea di condominio sia conferita al costruttore, non vi sono ragioni normative per escludere tale opportunità.

L'opportunità, per l'appunto, può essere una chiave di volta.

In effetti specie laddove il costruttore sia ancora condòmino, ovvero sia in una situazione tale da essere in conflitto con gli altri condòmini - si pensi a difetti dell'edificio, ovvero a controversie sulle spese - allora c'è da domandarsi se sia opportuno delegarlo a partecipare all'assemblea.

In termini strettamente normativi, almeno questo è quanto specificato dalla Cassazione, l'esistenza di un conflitto in capo al delegato non fa sì che questa sia automaticamente estesa al delegante.

In tal senso è stato affermato che «in caso di conflitto di interessi fra un condomino ed il condominio, qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato» (Cass. 10 agosto 2009 n. 18192).

Certo è, almeno secondo la valutazione dello scrivente, che in caso di delega al costruttore in conflitto d'interessi, sarebbe bene, nell'atto di delega specificare la propria intenzione di voto, in modo tale da rendere chiaro e preciso il mandato conferito al delegato. Ciò vale per il costruttore, ma più in generale per ogni delegato.

Delega al costruttore e contestazione del suo operato

E se il costruttore agisce difformemente alle istruzioni conferitegli?

Al riguardo è utile ricordare che, secondo l'interpretazione delle norme in esame offerta dalla giurisprudenza di legittimità, «il condomino che affermi di avere firmato una delega in bianco per la partecipazione all'assemblea condominiale e successivamente contesti il voto espresso in assemblea, ha l'onere di provare il contenuto dell'accordo che il rappresentante, esercitando il voto, non avrebbe rispettato, non essendo sufficiente il mero disconoscimento del contenuto della delega» (Cass. 25 giugno 2018 n. 16673 in GiustiziaCivile.com 2018).

È bene, altresì, ricordare che i rapporti tra delegato e delegante vanno ricondotti nell'ambito del contratto di mandato.

In tal senso è stato specificato che «in difetto di norme particolari, i rapporti tra il rappresentante ed il condominio rappresentato sono disciplinati dalle regole del mandato, che tuttavia devono essere intese con una certa larghezza, secondo il chiaro intendimento legislativo di agevolare, ovviamente con il rispetto dei principi, il funzionamento dell'assemblea dei condomini» (Cass. 26 aprile 1994 n. 3952).

Perchè i condomini con delega devono essere conteggiati ai fini dell'assemblea

Deleghe aventi validità permanente