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Poteri del condomino che non si presenta in assemblea
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Poteri del condomino che non si presenta in assemblea

Quali le conseguenze derivanti dalla mancata presenza di un condomino in assemblea?

Avv. Valentina Papanice  

Mancata presenza del condòmino in assemblea

Quali le conseguenze che la legge ricollega all'assenza del condomino in assemblea? Il principio generale è quello, a tutti noto, della maggioranza: che piaccia o no, la maggioranza, se le regole sono rispettate, decide per tutti. Ciò vuol dire dunque che, ove le regole siano state rispettate, il condòmino assente non può lamentarsi.

Il principio è espresso nell'art. 1137 co.1, c.c., per quale "Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini."

Mancata partecipazione e regolare convocazione dell'assemblea

Abbiamo detto che il principio della maggioranza vale solo con il rispetto di determinate regole. Tra queste, innanzitutto abbiamo quelle relative alla regolare convocazione: è infatti anche abbastanza intuitivo che nel caso in cui il condomino non sia stato convocato o non sia stato regolarmente convocato la decisione è impugnabile.

Le norme, oggi, a seguito della riforma del condominio (L. n. 220/2012), sono più chiare sul punto che in precedenza: dispone oggi l'art. 66, co.2, Disp. att. e trans. cc. che "L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati."

=> Perchè è importante comunicare l'avviso di convocazione in anticipo.

Dal testo della norma possiamo evincere che il condomino che non si è presentato alla riunione - quanto al dissenziente il discorso è più articolato - può impugnare il verbale anche se la convocazione è tardiva o incompleta e non semplicemente omessa; il vizio è causa di annullabilità e non di nullità - come si può evincere dal richiamo all'art. 1137 c.c. -, dunque va sollevato presso l'autorità giudiziaria entro 30 giorni decorrenti dalla comunicazione del verbale.

Legittimato a rilevare il vizio è però solo il condomino che non sia stato regolarmente convocato, cioè non altri condomini; il principio è stato affermato dalla giurisprudenza (v. ad es. Trib. Como n. 712/2012, prima della riforma, Trib. Milano n. 7915/2017 e Cass. n. 23903/2016, post riforma).

La mancata indicazione dell'ordine del giorno è stata altresì considerata causa di invalidità nei limiti in cui non si sia rispettato l'obbligo di preventiva informazione del condomino in modo da consentire che la partecipazione alla riunione sia consapevole (v. da ultimo Cass. n. 21966/2017).

Dunque, possiamo dire che le norme sulla regolare convocazione sono poste a tutela dell'esercizio consapevole del diritto di non partecipare all'assemblea.

=> Avviso di convocazione, come verificare se è stato recapitato a tutti.

Mancata partecipazione e regolare costituzione dell'assemblea

L'assemblea deve anche essersi costituita regolarmente, secondo quanto disposto dall'art. 1136, co.1 e 3 c.c., secondo cui "l'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio"; mentre se in prima convocazione non si può deliberare per mancanza di numero legale, in seconda, l'assemblea "delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.

L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio".

Inoltre, l'assemblea "in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima" (v. art. 66, co.4, Disp. att. e trans. c.c.).

Il vizio dell'irregolare costituzione è vizio di annullabilità (v. tra tutte Cass. n. 4806/2005 e di recente Trib. Massa n. 439/2018), come tale impugnabile entro trenta giorni, ed è rilevabile solo dagli assenti, dagli astenuti e dai dissenzienti.

Quorum deliberativi e mancata partecipazione

Supponiamo dunque che il condòmino, pur regolarmente convocato, abbia deciso di non partecipare e che l'assemblea si sa costituita regolarmente.

A quel punto, se la decisione è assunta regolarmente, il condòmino dovrà subirla.

In cado si illegittimità - cioè, per quanto qui interessa, di violazione dei quorum deliberativi - l'assenza del condomino incide ovviamente, nel caso in cui siano adottate decisioni per le quali è necessaria l'unanimità: certamente, la decisione assunta sarà nulla e dunque impugnabile in ogni tempo (salvi, ex art. 1422 c.c., gli effetti dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione) e da chiunque vi abbia interesse.

Nel caso in cui, pur non essendo prescritta l'unanimità, la delibera non sia stata adottata nel rispetto della maggioranza prescritta dalla legge, si verte in un caso di annullabilità, impugnabile solo dagli assenti, dagli astenuti e dai dissenzienti.

Dissenso dei condomini rispetto alle liti

Dunque, dalla decisione dell'assemblea, salvo violazioni di legge, non si può dissentire non partecipandovi. È infatti l'assemblea il luogo del confronto e della sintesi delle tante idee.

Con un'eccezione: il codice prevede un unico caso in cui il dissenso del condomino rispetto ad una decisione può essere espresso fuori dall'assemblea, ed è quello del dissenso rispetto alle liti di cui all'art. 1132 c.c., secondo cui, per quanto qui interessa, l'atto di dissenso (al fine di separare la propria responsabilità da quella del condominio circa le conseguenze della lite per il caso di soccombenza) rispetto alla decisione assembleare di promuovere una causa o resistere ad una domanda giudiziale va notificato dal dissenziente all'amministratore entro trenta giorni da quello in cui egli ha avuto notizia della decisione.

=> Il condomino non ha alcun dovere di attivarsi per conoscere quanto deciso dall'assemblea

=> In caso di assemblea deserta come presentare il rendiconto?

Cerca: condomino assente

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Gianni
Gianni martedì 06 novembre 2018 alle ore 09:34

Non pochi, ma ritengo MOLTISSIMI non hanno la chiarezza della "ASSEMBLEA REGOLARMENTE COSTITUITA ai sensi dell'art 1136,,! Primordiale indice di riunione condominiale. Occasione mancata per una chiara esposizione. Mille grazie per il futuro.

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