L'amministratore condominiale, quale mandatario della compagine (meglio dei condomini in ragione delle loro quote, cfr. Cass. SS.UU. n. 9148/08), agisce ed opera nell'interesse dei propri mandanti con delle competenze individuate dalla legge ed dal regolamento di condominio. (La nomina, la conferma e la revoca dell'amministratore prima e dopo l'entrata della riforma)
In questo contesto spetta ad esso il pagamento dei fornitori e la delega rilasciata ad altri, se non consentita direttamente dalla legge, dev'essere autorizzata dall'assemblea.
Questa la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 8339 del 9 aprile 2014.
Il caso da cui è scaturita la pronuncia succitata ha riguardato una controversia relativa alla responsabilità di un ex amministratore nei confronti di un condominio.
In breve: Tizio, amministratore del condominio Alfa, aveva in comune con il condominio Beta, a sua volta amministrato da Caio, l'impianto di riscaldamento. Per anni quell'impianto, che nei fatti andava a creare un supercondominio, era stato gestito senza nomina di un amministratore supercondominiale.
In questo contesto Tizio versava a Caio una somma di denaro pari al corrispettivo dovuto dal condominio Alfa all'impresa Gamma per la fornitura del combustibile per il funzionamento dell'impianto.
Caio, però, non versava la somma a chi di dovere, sicché veniva iniziata un'azione legale per il recupero del credito nei confronti dei condominii Alfa e Beta.
Da qui l'azione della prima di questa compagine contro Tizio per responsabilità professionale; azione che, a dirlo è stata la Cassazione, aveva le sue ragioni d'essere.
Amministratore condominiale mandatario
Lo dicevano dottrina e giurisprudenza (cfr. Cass. SS.UU. n. 9148/08) prima della riforma e lo ha detto anche la legge n. 220/2012 (la riforma, cfr. art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.): al rapporto amministratore-condominio si applicano le norme dettate in tema di mandato.
Questa presa di posizione è stata ribadita nuovamente nella sentenza in esame, secondo la quale "l'amministratore del condominio opera in regime di rappresentanza volontaria dei partecipanti al condominio, e come tale è soggetto alla disciplina comune degli artt. 1703 e ss. c.c., applicabile a qualsivoglia mandatario, e a quella specifica dell'art. 1130 c.c., salvo i maggiori poteri che il regolamento di condominio o l'assemblea possono conferirgli ai sensi dell'art. 1131, comma 1 c.c..
In tale veste giuridica, pertanto, egli eroga le spese occorrenti (per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e) per l'esercizio dei servizi comuni (art. 1130, 1 comma n. 3 c.c.)" (Cass. 9 aprile 2014, n. 8339).
La pronuncia, è bene ricordarlo, riguarda una controversia sorta prima dell'entrata in vigore della riforma. Come dire: sebbene giunta dopo il 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma) la sentenza risolve un caso cui si applicavano le vecchie regole.
Mandato e sostituzione di persona
In questo contesto una norma, dettata in tema di mandato in generale, afferma che "il mandatario che, nell'esecuzione del mandato, sostituisce altri a se stesso, senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell'incarico, risponde dell'operato della persona sostituita" (art. 1717, primo comma, c.c.).
Si tratta proprio della norma applicabile al caso sopra descritto. Tizio, infatti, delegando Caio a pagare l'impresa Gamma, altro non aveva fatto che sostituire un'altra persona a se stesso per l'espletamento di un suo specifico compito (erogazione spese, cfr. art. 1130 c.c.).
Poiché tale sostituzione non era stata preventivamente autorizzata dall'assemblea, egli doveva essere ritenuto responsabile dei danni causati da suo sostituto.
(da non perdere: Perché il condomino deve sempre pagare all'amministratore anche se il pagamento del fornitore è incerto?)
Questa la conclusione cui è giunta la Corte di Cassazione formulando il seguente principio di diritto: "l'amministratore del condominio risponde quale mandatario dell'erogazione della spesa relativa all'esercizio di servizi comuni, indipendentemente dal fatto che questi siano prodotti da impianti a loro volta comuni ad altri condomini, e dalla circostanza che per la loro gestione non sia stato nominato un amministratore della comunione.
Pertanto, ai sensi dell'art. 1717, 1 comma c.c., l'amministratore che nell'esecuzione di tale attività di mandato sostituisca altri a se stesso senza esservi autorizzato in forza di un'apposita delibera dell'assemblea condominiale, o senza che ciò sia necessitato dalla natura dell'incarico, risponde dell'operato della persona sostituita, a nulla rilevando che la sostituzione sia conforme a precedenti prassi note ai condomini, trattandosi di circostanza che di per sé non vale ad esprimere la volontà del condominio" (Cass. 9 aprile 2014, n. 8339).
Chiaramente l'autorizzazione non è necessaria se è la legge a imporre una sorta di delega di pagamento. Si pensi ai pagamenti a mezzo bonifico o assegno per i casi di superamento della soglia prevista dalla legge (ossia sopra ? 999,99).
