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Posso rivalermi sul costruttore se piove in casa?
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Posso rivalermi sul costruttore se piove in casa?

Si può agire contro il costruttore se piove in casa in ragione di gravi difetti costruttivi

Avv. Alessandro Gallucci  

Se, come si dice nel gergo comune, ad una persona piove in casa, questa ha la possibilità di agire per la tutela dei propri diritti contro il costruttore dell'edificio?

Le infiltrazioni d'acqua sono uno dei maggiori problemi che affiorano con l'arrivo del periodo autunnale che, di norma, porta con sé maggiori piogge.

Se le infiltrazioni provengono dalla proprietà di una persona diversa da quella nel cui locale s'è manifestata, allora il danneggiato avrà diritto al risarcimento.

Si tratta di un'ipotesi rispetto alla quale trova applicazione l'art. 2051 del codice civile ce disciplina l'ipotesi di responsabilità di natura extracontrattuale dei danni derivanti da cose in custodia.

Nelle abitazioni ubicate in edifici in condominio di non recente costruzione, la responsabilità può essere ascritta, a seconda della provenienza del danno, al condominio oppure ad uno dei condòmini.

Per gli edifici di recente costruzione, si può individuare un terzo responsabile, cioè il costruttore.

Quando la responsabilità dell'infiltrazione può essere addebitata al costruttore?

Se piove in casa di una persona, entro quanto tempo questa ha diritto di azione direttamente verso il costruttore?

Il costruttore può essere chiamato in causa anche dal custode della cosa dalla quale promana il danno?

Da non perdere: Infiltrazioni e muffa. Anche i danni esistenziali vanno risarciti.

Gravi difetti dell'edificio

L'appaltatore ha una responsabilità di natura contrattuale, verso il committente, di durata biennale e riguardante i vizi e le difformità dell'opera (art.1667 c.c.).

Questa norma non sempre si applica a chi acquista un appartamento di nuova realizzazione o comunque recente.

La norma di riferimento, in questi casi, è rappresentata dall'art. 1669 c.c. che disciplina la così detta responsabilità decennale del costruttore per gravi difetti dell'edificio.

Quali difetti dell'immobile possono essere considerati gravi?

Secondo la Cote di Cassazione «i gravi difetti della costruzione in presenza dei quali sussiste la responsabilità dell'appaltatore (o costruttore venditore) ex art. 1669 c.c., pertanto, sono configurabili (a differenza della rovina parziale o pericolo di rovina riguardanti le strutture portanti dell'edificio) anche in riferimento ad una parte limitata dell'edificio, purché incidano in maniera rilevante sulla funzionalità della parte stessa, comportando come ulteriore conseguenza un'apprezzabile menomazione del godimento dell'edificio o di una frazione dello stesso (singolo appartamento), indipendentemente dall'entità della somma di denaro occorrente per la loro eliminazione (Cass. 6-2-1998 n. 1203; 18-2-1991 n. 1686;)» (Cass. 9 settembre 2013, n. 20644).

Le infiltrazioni d'acqua rientrano nel novero dei gravi difetti?

Sì, ma a determinate condizioni, ossia purché si tratti di infiltrazioni d'acqua determinate da carenze di impermeabilizzazione (es. Cass. 1.8.2003 n. 11740; Cass. 8.1.2000 n. 117, App. Ancona 14 febbraio 2012 n. 116).

Quindi anche se solamente una stanza è oggetto di difetti qualificabili come gravi e nella specie di infiltrazioni causate dalla cattiva costruzione, il proprietario dell'appartamento ha diritto d'agire contro il costruttore.

Si badi: l'azione in esame ha natura extracontrattuale, sicché può essere azionata tanto da chi ha acquistato direttamente dal costruttore, tanto da acquirenti successivi al primo.

=> Vizi occulti e infiltrazioni d'acqua

Azione contro il costruttore, tempi e modi

Appurato che si può agire contro il costruttore se piove in casa in ragione di gravi difetti costruttivi, bisogna valutare la tempistica dell'azione.

S'è detto che la responsabilità è decennale, ma ridurre il tutto a due lustri è limitativo.

Il grave difetto deve essere denunciato al costruttore entro un anno dalla sua scoperta. Quando il difetto s'intende scoperto? Al riguardo la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che «il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 cod. civ. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti» (Cass. 9 dicembre 2013 n. 27433).

Questa certezza va valutata caso per caso: per alcuni difetti può essere necessario avere chiarimenti tecnici, perfino da un CTU, mentre per altri può bastare la comune esperienza per capire che c'è qualcosa che non va. Se ho comprato una casa di nuova costruzione e a qualche giorno dalla consegna, piove in una stanza, non ci sono molti dubbi che qualcosa non vada come dovrebbe.

Denunciato il difetto, si ha poi un anno dalla denuncia per agire in giudizio. Resta fermo un fatto: la responsabilità del costruttore è concorrente con quella del custode della cosa.

Che vuol dire? Se si abita in condominio e piove in casa dal tetto, io proprietario della casa danneggiata possa agire anche contro il condominio: starà, poi, alla compagine decidere (se vi sono condizioni, tempi e convenienza) se agire contro il costruttore per gravi difetti, eventualmente chiamandolo in causa nello stesso giudizio promosso dal condòmino.

=> Condominio e costruttore entrambi responsabili per i dani derivanti da infiltazioni

=> Danni da Infiltrazioni: venditore, appaltatore ed esecutore. Tutti responsabili in solido

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