Le chiavi di un appartamento concesso in locazione sono un oggetto spesso al centro di diatribe molto delicate.
Non è raro che i conduttori scoprano che una copia delle chiavi sia rimasta in possesso del proprietario solamente molto tempo dopo avere iniziato a godere dell'immobile.
D'altronde, specie ove si sia in presenza di un portoncino blindato, la spesa per la sostituzione delle chiavi è sovente così impegnativa che i conduttori vi rinunciano.
Per far partire il contratto in tutta serenità, cioè con la sicurezza che il conduttore sia l'unico possessore di chiavi, è possibile inserire nel contratto qualche clausola particolare?
Si badi, sebbene alle volte si inceda nel dire che esistono clausole inattaccabili (a prova di bomba), ciò non è mai del tutto vero. In che senso? Nel senso che le norme orientano comportamenti, li impongono, ma non esistono costrizioni se non dopo sentenze di condanna. Morale della favola: scrivere che il conduttore debba avere tutte le chiavi di casa dà un buon, meglio un ottimo, appiglio per contestare comportamenti differenti, ma non garantisce al 100% che nessuna chiave della casa sia in possesso del proprietario.
Ad ogni buon conto, svolta questa doverosa premessa, è utile entrare nel merito della questione, lo facciamo grazie al quesito di un nostro lettore.
Chiavi dell'appartamento in locazione, il conduttore può pretenderle tutte
«Sto per concedere in locazione un appartamento di mia proprietà acquistato qualche tempo fa ad uso investimento: il futuro inquilino, tramite la proposta fatta in agenzia, ha chiesto specificamente che gli vengano consegnate tutte le copie delle chiavi dell'appartamento.
A me sembra una richiesta "strana" ed anzi mi pare utile che mantenga in mazzo di chiavi per il caso di emergenze. Pensate al caso in cui lui è fuori e si allaga casa, se mantenessi le chiavi non vi sarebbero problemi per entrare.
Chi ha ragione tra i due?»
Partiamo dall'unica certezza, ossia che è inutile scartabellare il codice civile alla ricerca della norma che risolva il problema.
Perché? Semplicemente perché questa norma non esiste.
Ed allora?
Come orientarsi per rispondere alla domanda del nostro lettore? Quali i riferimenti per dirgli chi abbia ragione sull'affaire chiavi tra proprietario e conduttore?
La chiave di volta, mi sia scusato l'involontario e forse ironica gioco di parole, sta nel riferimento alle generali disposizioni riguardanti la proprietà e la detenzione.
Che cosa vuol dire detenere una cosa?
La detenzione è il potere di fatto su una cosa altrui: chiaramente si può detenere un bene lecitamente o illecitamente.
Si pensi, per restare in argomento, al contratto di locazione: durante l'esecuzione del contratto il conduttore detiene in bene legittimamente, mentre al termine di esso, se non lo restituirà nei modi e nei termini stabiliti lo deterrà senza titolo e quindi illegittimamente.
Con la stipula del contratto di locazione, le parti, salvo il caso di locazione di una sola stanza in un appartamento, trasferiscono al conduttore la piena ed esclusiva disponibilità dell'immobile.
Tizio prende in affitto da Caio un appartamento e da quel momento, salvo accordi particolari, è l'unico a poterlo utilizzare per le esigenze proprie e della propria famiglia.
Locazione, consegna delle chiavi ed effettiva restituzione
La figura del proprietario durante il contratto di locazione, perdita del potere diretto sulla cosa
Il proprietario, invece, dal momento della stipula del contratto, perde molto del potere di fatto sulla cosa, continuando a possederla per mezzo dell'inquilino (cfr. art. 1141, secondo comma, c.c.).
Non solo: il conduttore, una volta ottenuta la disponibilità dell'alloggio, in quel luogo (solitamente) vi stabilisce la propria dimora o quanto meno il domicilio lavorativo. Si tratta di luoghi inviolabili; d'altra parte l'inviolabilità del domicilio è prevista dalla Costituzione e dal codice penale (cfr. artt. 14 Cost. e 614 c.p.)
Conseguenza immediata e diretta di queste considerazioni è che il proprietario non può mantenere le chiavi dell'appartamento perché al momento della conclusione del contratto di locazione questo bene viene attratto nell'esclusiva disponibilità del conduttore.
Su questa impostazione, come qui esposta, si trovano anche pronunciamenti giurisprudenziali.
È il caso di una pronuncia resa dalla Suprema Corte di Cassazione, che, nel lontano 1978, ebbe modo di specificare che «lo "ius excludendi" del titolare del diritto alla inviolabilità del domicilio può esercitarsi anche contro il proprietario che abbia lo scopo di provvedere ad opere di manutenzione della cosa di sua proprietà» (Cass. 14 febbraio 1978 in Cass. pen. 1980, 109).
Come dire: «quella è casa mia e decido io chi entra. Caro proprietario, tu al momento sei un estraneo e posso decidere di non farti entrare, quindi, a scanso di equivoci…consegnami copia di tutte le chiavi!».
Chiavi dell'appartamento e clausole contrattuali: legittimità, utilità ed efficacia
Per tornare alla clausola, dunque, certamente il conduttore può pretendere che sia scritto in contratto che tutte le copie delle chiavi dell'appartamento siano a lui consegnate. Si diceva che la clausola comunque non può evitare comportamenti fraudolenti. Vero, ma qualora il proprietario mantenesse le chiavi di nascosto e venisse poi scoperto, allora gli potrebbe essere intimato di consegnarle, salvo ogni eventuale diritto al risarcimento del danno.
Al di là di questo, la soluzione migliore per il conduttore, al momento della conclusione del contratto è di sostituire le chiavi d'ingresso all'abitazione.
Locazione: gli obblighi del proprietario e del conduttore
