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Consegna delle chiavi dell'immobile prima del rogito
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Consegna delle chiavi dell'immobile prima del rogito

La consegna delle chiavi quali effetto può sortire?

Avv. Alessandro Gallucci 

Sto trattando la cessione di un'unità immobiliare, la casa è attualmente vuota così il potenziale acquirente mi ha chiesto di consegnargli le chiavi dell'immobile in un momento precedente alla stipula del rogito.

La casa, in effetti, necessita di qualche piccolo intervento e la sua intenzione è di farli eseguire prima del rogito così da poterla abitare subito. => Cosa può influire sull'aumento del valore immobiliare nella compravendita?

Non ho particolari problemi ad esaudire la sua richiesta ma mi sono domandato: e se poi, per qualunque motivo, la compravendita dovesse saltare? Che cosa posso fare per cautelarmi?

I dubbi che sono sorti al nostro lettore sono quelli di tantissime persone che sono alle prese con la compravendita di un appartamento; con poche accortezze, ad avviso di chi scrive, è possibile evitare sgradevoli sorprese per entrambe le parti.

Momento dell'acquisto di un bene

In Italia, in relazione al trasferimento della proprietà, vige il così detto principio consensualistico disciplinato dall'art. 1376 c.c. che recita:

Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato.

In pratica basta scambiarsi i consensi nei modi indicati dalla legge (es. per compravendita immobili atto scritto) affinché il bene oggetto di trasferimento divenga di proprietà del compratore; la consegna, quindi, diviene una semplice obbligazione connessa all'esatta esecuzione del contratto.

Trasferendo questa valutazione di carattere generale alla compravendita di un immobile, quindi, si arriverà a concludere così: l'appartamento diviene di proprietà del compratore al momento del rogito e la sua materiale consegna un'obbligazione del venditore.

Capita spesso, come nell'esempio portato dal caso sottopostoci dal nostro lettore che le chiavi vengano consegnate prima, ad esempio alla stipula del preliminare o comunque tra questo contratto ed il definitivo. Fino a tale momento, come s'è visto, la proprietà dell'immobile resta in capo a chi lo vende.

La consegna delle chiavi quali effetto può sortire? In termini giuridici, poiché la proprietà è ancora del promissario venditore, il promissario acquirente dev'essere considerato un detentore, alla stregua di un inquilino o di un comodatario.

Da ciò ne discende che le parti possono prevedere il pagamento di un canone locatizio, oppure semplicemente specificare che a far data da un determinato giorno le responsabilità connesse alla detenzione dell'appartamento ricadano direttamente sul promissario acquirente.

È bene prevedere che se nel frattempo la compravendita dovesse “saltare” per qualunque motivo, ferme restando le eventuali azioni di responsabilità, il promissario acquirente debba riconsegnare le chiavi dell'appartamento.

E qual è la sorte delle eventuali migliorie? Ad avviso di chi scrive si applicano le norme della locazione, se alla consegna delle chiavi è stato previsto un affitto, o quelle del comodato, se l'accordo può essere inquadrato in questo contesto.

=> Acquisto di una casa in condominio: l'amministratore deve collaborare per evitare la sgradita sorpresa delle spese arretrate

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