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Consegna delle chiavi dell'immobile prima del rogito
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Consegna delle chiavi dell'immobile prima del rogito

Consegnare al promittente compratore le chiavi prima della stipula, quali accorgimenti osservare?

Avv. Alessandro Gallucci  

Chiavi dell'appartamento richieste prima del rogito: quanti agenti immobiliari o venditori diretti della propria abitazione si sono sentiti rivolgere questa domanda?

Lo stesso è capitato ad un nostro lettore, che ci scrive:

«Sto trattando la cessione di un'unità immobiliare, la casa è attualmente vuota così il potenziale acquirente mi ha chiesto di consegnargli le chiavi dell'immobile in un momento precedente alla stipula del rogito.

Salta la compravendita se il venditore omette di compiere le formalità burocratiche entro la data concordata per la stipula del rogito

La casa, in effetti, necessita di qualche piccolo intervento e la sua intenzione è di farli eseguire prima del rogito così da poterla abitare subito. Non ho particolari problemi ad esaudire la sua richiesta ma mi sono domandato: e se poi, per qualunque motivo, la compravendita dovesse saltare? Che cosa posso fare per cautelarmi?»

La paura che coglie molti venditori dinanzi a questa domanda è data dal fatto di perdere la disponibilità del proprio bene immobile prima della conclusione del contratto, in ragione del timore che accadano intoppi in grado di far saltare la vendita. La preoccupazione è data dalla possibile difficoltà successiva a tornare ad avere la piena disponibilità del bene.

In casi del genere, che sono poi come il caso che ci ha sottoposto il nostro lettore, con poche accortezze, ad avviso di chi scrive, è possibile evitare sgradevoli sorprese per entrambe le parti.

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Momento dell'acquisto di un bene

In Italia, in relazione al trasferimento della proprietà, vige il così detto principio consensualistico disciplinato dall'art. 1376 c.c. che recita:

«Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato».

In pratica basta scambiarsi i consensi nei modi indicati dalla legge (es. per compravendita immobili atto scritto) affinché il bene oggetto di trasferimento divenga di proprietà del compratore; la consegna, quindi, diviene una semplice obbligazione connessa all'esatta esecuzione del contratto.

Trasferendo questa valutazione di carattere generale alla compravendita di un immobile, quindi, si arriverà a concludere così: l'appartamento diviene di proprietà del compratore al momento del rogito e la sua materiale consegna un'obbligazione del venditore.

Sono proprietario perché ho firmato il contratto di compravendita, non perché m'hanno dato le chiavi di casa; ed infatti accade spesso che il venditore tenga le chiavi anche successivamente alla conclusione del contratto (qualche settimana per effettuare il trasloco). Chiaramente tale fattispecie viene normata nel contratto, così da evitare spiacevoli situazioni simili ma opposte a quella che stiamo qui approfondendo.

Capita spesso, come nell'esempio portato dal caso sottopostoci dal nostro lettore che le chiavi vengano consegnate prima, ad esempio alla stipula del preliminare o comunque tra questo contratto ed il definitivo. Fino a tale momento, come s'è visto, la proprietà dell'immobile resta in capo a chi lo vende.

Effetti della consegna delle chiavi prima dell'atto di vendita

Quali effetti può sortire la consegna delle chiavi? In termini giuridici, poiché la proprietà è ancora del promissario venditore, il promissario acquirente dev'essere considerato un detentore, alla stregua di un inquilino o di un comodatario.

Consegna delle chiavi prima dell'atto di vendita, è meglio contrattualizzare l'avvenimento

Il promissario acquirente, dunque, viene immesso nella detenzione del bene.

Le parti possono:

  • stipulare un contratto di locazione prevedendo il pagamento di un canone locatizio;
  • stipulare un contratto di comodato, specificando che a far data dal giorno della consegna delle chiavi, si considereranno trasferite in capo al promissario acquirente anche le responsabilità connesse alla detenzione dell'appartamento.

È utile specificare nel contratto la ragione dell'immissione anticipata nella detenzione: se, ad esempio, le chiavi sono consegnate prima per consentire la progettazione ed esecuzione di lavori, allora è bene che ciò sia chiarito nel contratto.

La specificazione è utile in quanto aiuta a inquadrare la situazione anche in ragione di eventuali danni.

Consegna delle chiavi e se salta la vendita?

È bene prevedere che se nel frattempo la compravendita dovesse "saltare" per qualunque motivo, ferme restando le eventuali azioni di responsabilità, il promissario acquirente debba riconsegnare le chiavi dell'appartamento. È chiaro che questo genere di condizione si attagli meglio ad un contratto di comodato piuttosto che ad uno di locazione, a meno che non lo si preveda come condizione risolutiva. In ogni caso va prevista la risoluzione ipso iure al momento della conclusione del contratto di compravendita.

Salta la compravendita se il venditore omette di compiere le formalità burocratiche entro la data concordata per la stipula del rogito

Qual è la sorte delle eventuali migliorie nel frattempo apportate se il contratto di compravendita non dovesse essere concluso?

Ad avviso di chi scrive si applicano le norme della locazione, se alla consegna delle chiavi è stato previsto un affitto, o quelle del comodato, se l'accordo può essere inquadrato in questo contesto.

Il tutto si innesta sulle responsabilità connesse alla mancata stipula del contratto di compravendita. Rispetto a tale evenienza è utile ricordare che se è il promissario acquirente a tirarsi indietro, allora il promissario venditore, salvo diversa pattuizione, può ritenere la caparra. Se a far saltare l'affare è il promissario venditore, allora il promissario acquirente potrà chiedere indietro il doppio della caparra versata (art. 1385 c.c.).

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