La locazione, soprattutto per ciò che concerne le unità immobiliari destinate ad uso abitativo, resta sempre una delle materie di maggiore intervento della Corte di Cassazione.
Equo canone (si perché esistono ancora cause riguardanti l'ormai sepolto canone determinato per legge), danni, sfratti e via dicendo: la giurisprudenza non ci fa mancare aggiornamenti sulle interpretazioni delle norme riguardanti tali materie.
Un tema particolarmente interessante e sovente oggetto di pronunciamento da parte della Corte di legittimità è quello riguardante la riconsegna dell'appartamento al termine del contratto di locazione.
Tanti, tantissimi i dubbi, le frizioni i litigi che sovente hanno strascichi giudiziali anche perché pressoché sempre di mezzo c'è una caparra: ma non solo: Chi riconsegna deve anche rispettare tempi ben precisi, in che modo da non avere problemi successivi.
Merita interesse, per il tema trattato la sentenza n. 1887 del 28 gennaio 2013 riguardante la riconsegna dell'immobile al termine del contratto di locazione.
Locazione, consegna delle chiavi ed effettiva restituzione
La materia è interessante ed ha notevoli risvolti pratici in quanto la Cassazione specifica, confermando il proprio consolidato orientamento, che cosa debba fare l'inquilino per riconsegnare effettivamente l'unità immobiliare e quindi per evitare di andare incontro al così detto danno da ritardata restituzione (art. 1590 c.c.).
Riconsegna dell'immobile locato, i tempi
Si legge nella sentenza citata che «l'obbligo di riconsegnare la cosa locata al locatore (art. 1570 c.c.) non si esaurisce in una semplice messa a disposizione delle chiavi ma richiede, per il suo esatto adempimento, una attività consistente in una incondizionata restituzione del bene e, dunque, in una effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore» (Cass. 28 gennaio 2013, n. 1887).
Insomma non ha senso non basta dire: "le chiavi sono disponibili prendile quanto vuoi".
E' necessario consegnarle effettivamente in modo che il proprietario dell'appartamento possa effettivamente utilizzarlo. E se il locatore se la prende comoda? L'inquilino deve solamente aspettare, oppure può fare qualcosa per evitare ulteriori grattacapi?
La Corte, nella stessa sentenza succitata, spiega anche che cosa può fare l'inquilino se il locatore è poco collaborativo.
«Qualora non possa attuarsi la concreta (e comprovata) cooperazione di quest'ultimo si rende necessaria, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, un'offerta fatta a norma dell'art. 1216 c.c., con onere della prova circa lo svolgimento di detta legale attività, a carico del conduttore (Cass. n. 8616/06).
Del resto, questa Corte ha in modo costante affermato che la liberazione del conduttore dall'obbligo di riconsegnare la cosa locata si attua, essendo il rapporto di locazione un rapporto obbligatorio intuitu personae, solo con la consegna del bene, anche se nella modalità della consegna delle chiavi, al locatore in persona o ad altri soggetti che lo rappresentino in virtù di espressa sua volontà (v. Cass. n. 550/12; Cass. n. 5841/04).
Ciò posto in rilievo il giudice dell'appello ha potuto accertare che non si era svolta "certamente" la attività di cui all'art. 1216 e, quindi, non si era verificata la effettiva immissione del bene locato nella sfera di disponibilità» (Cass. 28 gennaio 2013, n. 1887).
In buona sostanza: se il proprietario tarda a ritirare le chiavi e la situazione inizia ad essere strana, ossia incomprensibile nell'ambito di un normale e fisiologico ritardo nella conclusione pratica del rapporto locatizio, il conduttore, per evitare di incappare in errore, farebbe bene a mettere in mora il locatore dicendogli, più o meno, per iscritto: "io ti voglio consegnare le chiavi e ti invito a prenderle in data X alle ore X" e far notificare quest'atto tramite ufficiale giudiziario.
Riconsegna dell'immobile locato, l'importanza del sopralluogo e del verbale
Nell'ambito degli adempimenti connessi alla riconsegna dell'appartamento concesso in locazione, assumono fondamentale rilievo il sopralluogo e il relativo verbale di constatazione dello stato dei luoghi.
Con questa attività e la connessa documentazione si accerta qual è lo stato dei luoghi. È bene che il verbale sia firmato da entrambe le parti e che, se vi sono piccoli interventi da fare, stabilisca tempi, modi e onere economico.
Si badi: in mancanza di accordo e di rifiuto di una delle due parti di firmare il verbale è bene fare seguire il sopralluogo da una lettera di contestazione. Il pieno rispetto della legalità, poi, impone al proprietario di restituire il deposito cauzionale, eventualmente accompagnando la restituzione con una comunicazione nella quale specifica che si riserva la facoltà di chiedere il risarcimento del danno per le condizioni dell'immobile.
È bene ricordare che non si può considerare danno l'usura ed il degrado connessi al normale uso. Un parquet usato è diverso da uno nuovo. Certo, il parquet dev'essere utilizzato con particolare attenzione, non è normale che dopo l'uso sia pieno di righe profonde. Insomma, si sarà capito, quella della riconsegna è la classica fattispecie ad alto rischio di litigiosità, difficile da prevenire se non grazie alla buona volontà e ragionevolezza delle parti coinvolte, nell'uso dell'immobile, nel corso della locazione e nella valutazione del suo stato al momento della riconsegna.
Contratto di locazione. Aspetti pratici del deposito cauzionale. Un breve focus
