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alienda

Disdetta del contratto locazione alla prima scadenza da parte del locatore

Salve,

abito da 5,5 anni in un appartamento con contratto locazione 6+6

ci è arrivata una lettera di disdetta del contratto locazione (in regolare anticipo)

al fine di discutere gli estremi di un eventuale nuovo contratto.

 

Il locatore ha l'obbligo di motivare la sua decisione di disdire il contratto alla scadenza se non erro ma mi chiedo se questo sia uno dei motivi ammessi. Potete darmi conferme in merito?

 

tra l'altro un anno fa avevamo proposto un canone concordato, e meno di un mese fa

avevamo proposto, dato il diritto di prelazione, l'idea di acquistare l'immobile,

cosa che lui ha rifiutato con nostra grande sorpresa senza neanche incontrarci.

 

grazie a chi risponderà

La lettera di disdetta del locatore è inefficace, meglio è valida ed efficace solo fra sei anni e mezzi ovvero alla scadenza del 12° anno locatizio: sarà bene ricordarglielo.

Per una locazione commerciale non è previsto il canale dei canoni concordati (laddove per concordato si intende contratto di locazione agevolata).

Non e' detto che sia un contratto commerciale ,potrebbe benissimo essere un contratto libero abitativo .

Ma é normale un contratto 6+6 per uso abitativo?

Ma il massimo non é solo il 4+4??

 

Scusa Alienda ma che tipo di contratto firmasti 5,5 anni fa?

il contratto è abitativo 6+6, so che è una difformità ma è stato registrato ugualmente in qs termini.

quindi mi confermate che il locatore non può intimidirci con una richiesta che non rientra nei motivi validi,

tra l'altro per negoziare il contratto stesso?

 

cosa consigliate? possiamo ignorare la sua raccomandata o è comunque necessario

incontrarsi per capire cosa vuole fare? o forse può averci contattate per proporre un 4+4?

 

la formula "al fine di discutere gli estremi di un eventuale nuovo contratto" non mi piace

la trovo ambigua e volutamente intimidatoria, ma se è inefficace questa motivazione forse è solo vana?!

 

- - - Aggiornato - - -

 

La lettera di disdetta del locatore è inefficace, meglio è valida ed efficace solo fra sei anni e mezzi ovvero alla scadenza del 12° anno locatizio: sarà bene ricordarglielo.[/i]).

mi interessa approfondire quanto detto da te, albano! puoi spiegarmi meglio? grazie a tutti delle riflessioni,... davvero!

Per "canone libero" il 4+4 e' il minimo .quindi 6+6 e' conforme e non difforme .

mi interessa approfondire quanto detto da te, albano! puoi spiegarmi meglio? grazie a tutti delle riflessioni,... davvero!

Nel messaggio #2 Peppe ti ha postato un link con tutti i casi ammessi dalla L. 431/98 per la disdetta della locazione da parte del locatore: la rivisitazione del contratto (o "nuovi termini contrattuali") non è un motivo ammesso. Punto.

Questa disdetta, se non viene ritirata o stracciata, avrà comunque valenza ed efficacia sulla prossima e prima scadenza utile: appunto al compimento del 12° anno locatizio.

 

Cosa fare ora ? Confrontarsi col proprietario a viva voce, faccia a faccia, per comprendere quali siano le sue intenzioni. La disdetta del proprietario di solito è indice di qualche insoddisfazione o volontà di rivedere al rialzo l'affitto.

Al momento tu sei in una botte di ferro, disponendo sicuramente di un regolare contratto di locazione immodificabile nelle sue clausole fino al 12 anno locatizio.

Poi se il confronto diretto ti offre altre e più convenienti opportunità nulla vi vieta di concludere consensualmente l'attuale locazione per inaugurarne una nuova regolata da nuovi patti: spetta a te questa personale valutazione.

Per "canone libero" il 4+4 e' il minimo .

quindi 6+6 e' conforme e non difforme .

Non mi torna...

sarà forse per l'orario... o forse per l'età...

 

contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni,

e quindi la parte a sinistra del +, potrebbe benissimo essere un "5+..." oppure "6+..." oppure "7+..."

 

decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni,

ma la parte a destra del +, è obbligatorio che sia "...+4"

N.B.: per completare il discorso,

alla domanda dello O.P. riguardante le scadenze,

va detto che la prima scadenza risulta giusta dopo 6 anni dalla stipula,

è soltanto alla seconda scadenza, che averrà quindi dopo 10 anni dalla stipula, che ilLocatore potrà chiudere il contratto.

verificherò allora per conto mio la scadenza, che sia 10 e non 12.

la cosa che mi allibisce è che siamo ottimi inquilini, che la casa sia obsoleta, che il proprietario sia decisamente anziano e che abbia rifiutato la vendita. e se ha pure maldestramente inviato una raccomandata con un motivo inefficace alla disdetta allora deve essere proprio avidità!

 

il nostro canone aumenta dal 2010 di 10 euro mensili l'anno, quindi da 400 siamo passati agli attuali 450 del 2016 al rinnovo dunque quale sarebbe il nuovo canone? 400 o 460?

 

tra i motivi giustificati per disdire un contratto non mi è chiaro questo:

 

"c) il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune"

La legge mi sembra che dispone il +4 ( ma nulla vieta di contrattare un periodo piu' lungo .

verificherò allora per conto mio la scadenza, che sia 10 e non 12.

la cosa che mi allibisce è che siamo ottimi inquilini, che la casa sia obsoleta, che il proprietario sia decisamente anziano e che abbia rifiutato la vendita. e se ha pure maldestramente inviato una raccomandata con un motivo inefficace alla disdetta allora deve essere proprio avidità!

 

il nostro canone aumenta dal 2010 di 10 euro mensili l'anno, quindi da 400 siamo passati agli attuali 450 del 2016 al rinnovo dunque quale sarebbe il nuovo canone? 400 o 460?

 

tra i motivi giustificati per disdire un contratto non mi è chiaro questo:

 

"c) il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune"

Al primo rinnovo non c'è nessun " nuovo canone " (c'è solo se previsto l' adeguamento ISTAT ).

 

Il nuovo canone ci sarà ' eventualmente alla fine del secondo periodo sempre se si procederà alla stipula di un nuovo contratto .

 

Il punto c) significa che se tu hai la disponibilta' di un' altra casa nello stesso comune il proprietario puo' fare il diniego al rinnovo del contratto .

La legge mi sembra che
Ed allora, che cosa le leggiamo a fare, le Leggi...

è solo un aperdita inutile di tempo...

tanto se poi facciamo come ci pare a noi...

 

- - - Aggiornato - - -

 

il nostro canone aumenta dal 2010 di 10 euro mensili l'anno,

quindi da 400 siamo passati agli attuali 450 del 2016

Come sarebbe a dire che aumenta ogni anno???

dove sta scritto? Nel testo del tuo contratto?

Non sono ammissibili canoni che aumentano ogni anno, salvo il misero adeguamento ISTAT (pochi spiccioli)

Gentile Simonetta,

è possibile stipulare un contratto di locazione abitativo anche per una durata superiore a quattro anni, ai sensi dell'articolo 2 comma 1, legge 431/98. La legge, infatti, specifica che la durata di un contratto di locazione abitativa non deve essere ".. inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3 ovvero vendere l'immobile..". Pertanto sarebbe illegittimo solo prevedere una durata inferiore a quattro anni, mentre è ammessa e possibile una durata superiore, di 10 anni in questo caso. Per il rinnovo, invece, il vincolo rimane quello dei quattro anni. A sostegno di questa risposta posso riportarti una sentenza del Tribunale di Modena nella quale si legge "una volta rispettato il disposto imperativo di legge con previsione di una durata minima del rapporto locatizio, riemerge la piena autonomia contrattuale delle parti a norma dell'articolo 1322, Codice Civile, ben potendo le stesse prevedere anche una durata contrattuale più lunga rispetto a quella minima prevista dalla legge" (Tribunale di Modena, 7 aprile 2004). Ritengo sia giusto specificare, però, che nel caso in cui si scelga questa formula di 10 + 4 sarà necessario dare all'atto, invece della semplice formula di scrittura privata tra le parti, una formula ufficiale con autenticazione da parte di un Notaio, essendo considerato un atto di straordinaria amministrazione. È il Codice Civile a sancirlo nell'articolo 1572, quello successivo, il 1573, specifica anche che la durata massima di un contratto di locazione è di 30 anni.

Gentile Simonetta,

...

, una formula ufficiale con autenticazione da parte di un Notaio,

essendo considerato un atto di straordinaria amministrazione

Son curioso,

Giovanni scusa ma chi è, questa Simonetta ?!

Curiosone. E' una perfetta sconosciuta. Ma avevo premura perchè stavo uscendo e non avevo tempo di isolare la frase.... . Per il rinnovo, invece, il vincolo rimane quello dei quattro anni. e quindi ho postato tutto.

1) quindi riepilogando voi dite che il mio blindato contratto di 6+6 è in realtà un 6+4?

in base a cosa? nel contratto c'è scritto che se le parti non risolvono nei termini,

il contratto si intende rinnovato.

 

2) voglio poi precisare che il locatore ci ha praticamente obbligati a firmare una prima serie di 6 anni a 10 euro di aumento mensile per ogni anno e poi ha stabilito dal 7 anno NO ISTAT ma un incremento annuo del 2,5%! ma credo che gli accordi siano sempre possibili in base alla L. 431/98

Tra i motivi giustificati per disdire un contratto non mi è chiaro questo:

 

"c) il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune"

 

Il locatore può negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza se tu hai la piena disponibilità di un alloggio libero nello stesso Comune (non in Comuni limitrofi o altrove) al momento della comunicazione di disdetta da parte del locatore (quindi, disponibilità non preesistente o intervenuta in corso di rapporto): la piena disponibilità presuppone titolarità di diritti reali o personali di godimento direttamente in capo a te, anche in veste di semplice comproprietaria, ma non interamente in capo a soggetti terzi (ad es. i tuoi genitori) ed esclude ad esempio eventuali procedure di sfratto nei confronti di un tuo inquilino non passate ancora in giudicato.

 

Salve, abito da 5,5 anni in un appartamento con contratto locazione 6+6 ci è arrivata una lettera di disdetta del contratto locazione (in regolare anticipo)

al fine di discutere gli estremi di un eventuale nuovo contratto.

 

Il locatore ha l'obbligo di motivare la sua decisione di disdire il contratto alla scadenza se non erro ma mi chiedo se questo sia uno dei motivi ammessi. Potete darmi conferme in merito?

 

tra l'altro un anno fa avevamo proposto un canone concordato, e meno di un mese fa

avevamo proposto, dato il diritto di prelazione, l'idea di acquistare l'immobile,

cosa che lui ha rifiutato con nostra grande sorpresa senza neanche incontrarci.

 

2) voglio poi precisare che il locatore ci ha praticamente obbligati a firmare una prima serie di 6 anni a 10 euro di aumento mensile per ogni anno e poi ha stabilito dal 7 anno NO ISTAT ma un incremento annuo del 2,5%! ma credo che gli accordi siano sempre possibili in base alla L. 431/98

Per una risposta precisa ed esauriente sarebbe necessario esaminare lo statuto locativo abitativo. Può essere che la clausola in parola (6+6) sia stata inserita ignorando inconsapevolmente la legge (431/98, articolo 2, comma 1) o volutamente. Le parti possono, ai sensi dell’articolo 2 della legge 431, convenire una durata più lunga (ad es. 5+4, 6+4 ecc.) - nel limite massimo del trentennio e, come è stato osservato, con le avvertenze prescritte per le locazioni ultranovennali - di quella minima legale (è inderogabile solo la durata minima: 4 anni).

 

Per quanto riguarda il rinnovo eccedente il quadriennio, nell’ipotesi in cui la durata iniziale sia superiore a quattro anni, la dottrina è divisa. Secondo un primo indirizzo, la sanzione di nullità dei patti volti a derogare i termini di durata contrattuale, di cui all’articolo 13, terzo comma della legge citata, impedirebbe alle parti i convenire un termine di rinnovo più lungo di quello legale che rimane fisso (4 anni). Altro indirizzo, divenuto prevalente, reputa invece che le parti, come possono liberamente pattuire, nella loro autonomia contrattuale (è un contratto articolo 2, comma 1, non un contratto assistito articolo 2, comma 3) una durata del contratto superiore ai quattro anni, così possono, allo stesso modo, regolamentare anche l’aspetto dell’eventuale secondo periodo contrattuale, in caso di tacito rinnovo, convenendo le parti – per espresso accordo – che la locazione si rinnovi per un periodo superiore ai quattro anni: va avvertito, però, che un patto in tal senso necessita di apposita e specifica clausola.

 

Concludendo, salvo diverso accordo tra le parti da specificare chiaramente in atto, anche se la scansione temporale iniziale è superiore al quadriennio, la durata del primo rinnovo è sempre e comunque di quattro anni.

 

Riguardo il diniego di rinnovo da parte del locatore al termine del primo periodo contrattuale, la pattuizione di un aumento del canone in caso di rinnovo per le locazioni, di cui all’articolo 2 della legge 431, è consentito solamente in occasione della seconda scadenza del contratto: lo stesso primo comma autorizza infatti le parti ad accordarsi per il rinnovo “a nuove condizioni” che possono quindi riferirsi anche ad aumenti del canone. Indicare un motivo non valido equivale a non comunicarne alcuno, quindi, salvo una nuova e diversa rituale comunicazione nei termini (sempre che non siano ancora decorsi i sei mesi), deve ritenersi illegittima la comunicazione del locatore perché immotivata. Ne deriva, quindi, che, per la prima scadenza contrattuale, il contratto si rinnoverà, salvo esame della fattispecie in concreto, per un ulteriore quadriennio: in questo caso, la clausola non conforme (rinnovo seiennale) è di diritto annullabile, articolo 1419 cod. civ. (Nullità parziale), e sostituita, da quanto definito nell’articolo 2, comma 1 della legge 431/98, e il contratto, così integrato, rimane valido, per effetto dell’articolo 1339 cod. civ. (Inserzione automatica di clausole).

 

Riguardo la clausola pattizia in cui si preveda un canone crescente di anno in anno, tale deroga è generalmente consentita in regime ordinario, a condizione però che la clausola convenzionale contenga anche chiari motivi giustificativi di tale scelta in relazione ad eventi oggettivi predeterminati ed evidenziati nel contratto (ad es. una riduzione del canone per spese di manutenzione o ristrutturazione che inizialmente il conduttore intende fare per adeguare l’alloggio ovvero gli impianti alle sue esigenze), capaci di intervenire nell’ambito delle relative prestazioni corrispettive.

 

Gli aumenti del canone devono essere però limitati a periodi iniziali del rapporto, essendo difficilmente giustificabili aumenti a fine rapporto, e tanto meno (come nel tuo caso) in sede di rinnovo. Non deve, quindi, trattarsi di un espediente malizioso per aggirare gli effetti negativi della svalutazione monetaria posti dall’indice ISTAT, pena nullità.

 

Poiché è il motivo che vizia l’oggetto di tale patto (l’intento di compensare integralmente la perdita di potere di acquisto della moneta) occorre che tu dimostri davanti ad un giudice (benché esista una pronuncia isolata, in cui Cassazione sostiene il contrario, cioè che l’onere di provare la conformità della pattuizione incombe a chi se ne giova, e cioè sul locatore) che tale clausola è stata inserita al solo fine di eludere la norma di cui all’articolo 24 della legge 392/78 (Aggiornamento del canone) e compensare la svalutazione monetaria.

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