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Locazione: no al risarcimento a favore del conduttore quando il contratto è sciolto per mutuo consenso delle parti.
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Locazione: no al risarcimento a favore del conduttore quando il contratto è sciolto per mutuo consenso delle parti.

L'ipotesi in cui il locatore receda dal contratto di locazione, adducendo l'esigenza di destinare l'immobile a propria abitazione, non trova applicazione in caso di scioglimento consensuale del contratto.

Avv. Giuseppe Nuzzo 

La sanzione prevista dall'art. 3, commi 3 e 5, della legge n. 431/1998 per l'ipotesi in cui il locatore receda dal contratto di locazione adducendo l'esigenza di destinare l'immobile a propria abitazione, senza destinare l'immobile a detta finalità, non trova applicazione in caso di scioglimento consensuale del contratto.

L'interessante sentenza in commento affronta il tema del recesso del contratto di locazione ai sensi dell'art. 3, comma 1, della L. n. 431/1998. La norma attribuisce al locatore la possibilità di evitare l'automatica rinnovazione del contratto dando disdetta al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza.

La disdetta deve essere fondata su uno dei motivi tassativamente previsti dall'art. 3 citato.

Al fine di garantire una tutela sostanziale del conduttore ed evitare abusi, in caso di mancata effettiva destinazione dell'immobile alla finalità dichiarata, il locatore è tenuto a ripristinare il contratto di locazione o, in alternativa, a risarcire i danni al conduttore.

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Il caso di specie.

Il conduttore propone ricorso per ottenere il risarcimento dei danni subiti a seguito del mancato rinnovo del contratto di locazione, ai sensi dei commi 3 e 5 dell'art. 3 L. n. 413/1998.

Afferma il ricorrente di aver sottoscritto un contratto di locazione ad uso abitativo per quattro anni, con possibilità di automatica rinnovazione per uguale periodo, salvo l'intervento di motivata disdetta ex art. 3, comma 1, della predetta legge.

A distanza di poco più di un anno dalla stipula del contratto, riceveva una lettera a firma degli eredi del locatore, con cui gli veniva chiesto il rilascio dell'immobile per sopravvenuta esigenza di adibirlo ad abitazione di uno degli eredi. Il conduttore aderiva alla disdetta liberando l'immobile.

Senonché l'immobile non veniva adibito degli eredi ad abitazione propria, sebbene fossero trascorsi più di 12 mesi dal rilascio.

I convenuti si oppongono al ricorso, sostenendo che la lettera non può qualificarsi come disdetta ex art. 3 L. n. 431/1998, bensì come proposta di risoluzione consensuale del contratto di locazione, accettata dal conduttore.

L'art. 3, comma 1, della legge n. 431/1998 disciplina ipotesi tassative di disdetta dal contratto di locazione per permettere al locatore, tra l'altro, di destinare l'immobile a talune specifiche finalità.

L'onere di motivare la disdetta in ordine ad una delle specifiche cause di scioglimento del contratto indicate dalla legge grava sul locatore; in difetto, la disdetta intimata è da considerarsi nulla.

La sanzione risarcitoria che segue all'eventuale mancata destinazione dell'immobile alla finalità dichiarata è prevista dal comma 5 del medesimo art. 3.

Si tratta, come sottolinea il Tribunale di Taranto, di norma a carattere sanzionatorio di stretta interpretazione, che non può essere applicata al di fuori delle ipotesi tassative previste dalla legge.

Ne consegue che la predetta sanzione non può trovare applicazione nei confronti del locatore allorché il contratto sia stato sciolto per mutuo consenso delle parti ex art. 1372 c.c.

Partendo da queste considerazioni, il ragionamento seguito dal Tribunale di Taranto per la definizione della controversia ruota intorno all'esatta qualificazione giuridica della lettera in parola, al fine di verificare, nel caso specifico, se ricorra effettivamente il recesso tipizzato dal legislatore, posto a fondamento della domanda risarcitoria, ovvero il mutuo consenso delle parti.

Interpretando le lettere che le parti si sono scambiate, il Giudice rileva che il conduttore ha aderito a una mera proposta del locatore di liberare l'immobile per adibirlo a propria abitazione, dando luogo allo scioglimento consensuale del contratto.

Tanto si evince, tra l'altro, dal tenore letterale della lettera, il cui presupposto non è affatto costituito dal recesso alla prima scadenza, ma dall'anticipata risoluzione della locazione prima del quadriennio.

Una forma di recesso contra legem, in quanto non coincidente con quello tipizzato dal legislatore ex art. 3 L. n. 431/1998, che si è perfezionato con l'adesione da parte del conduttore (che era libero di rifiutare), dando vita alla diversa fattispecie dello scioglimento del contratto per mutuo consenso delle parti ex art. 1372 c.c..

Da qui la decisione del Giudice pugliese di rigettare la domanda risarcitoria. Il conduttore non può invocare la mancata destinazione dell'immobile alla finalità indicata dal locatore per azionare la pretesa risarcitoria ex art. 3, comma 5, L. n. 431/1998, in quanto trattasi di un'ipotesi di scioglimento del contratto per mutuo consenso, e non di recesso per le ragioni tipizzate dal legislatore.

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