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Locazione, morosità e pagamento in udienza: che cosa si può fare per evitare lo sfratto?
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Locazione, morosità e pagamento in udienza: che cosa si può fare per evitare lo sfratto?

Che cosa fare per evitare lo sfratto immobiliare?

Avv. Alessandro Gallucci 

Il conduttore di un un'unità immobiliare ha tra i suoi principali obblighi quello di pagare i canoni pattuiti e gli oneri accessori (es. spese condominiali). Non farlo può voler dire esporsi ad un'azione giudiziaria che viene chiamata di sfratto per morosità.

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La legge, tuttavia, pone dei rimedi per evitare una soluzione così drastica: in buona sostanza il legislatore ha previsto un meccanismo che consente di salvaguardare il rapporto contrattuale arrivato nelle aule di giustizia.

Il riferimento è all'art. 55 della legge n. 392/78 (la così detta legge sull'equo canone), rubricato Termine per il pagamento dei canoni scaduti, che recita:

La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.

Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.

In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.

La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.

Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.

In breve: il conduttore, alla prima udienza della procedura di sfratto, può pagare tutto quanto è dovuto (canoni, oneri accessori, interessi e spese liquidate dal giudice) oppure, se dimostra le difficoltà economiche può chiedere un differimento fino a 90 giorni per adempiere.

Pagando subito o entro il così detto termine di grazia, il conduttore evita la risoluzione del contratto e quindi lo sfratto.

Sull'articolo in esame s'è creata, com'è normale che fosse, copiosissima giurisprudenza.

Sul quantum da pagare al momento della prima udienza se non viene richiesto e concesso il termine di grazia, la Cassazione non ha dubbi: il conduttore in quella data deve saldare tutto quanto il dovuto.

In una recente pronuncia del Supremo Collegio, conforme ai numerosi precedenti in materia, si legge che "l'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 consente al conduttore di eliminare gli effetti dell'inadempimento da morosità e di estinguere il diritto alla risoluzione del contratto già sorto a favore del locatore pagando quanto dovuto per canoni scaduti, oneri accessori, interessi e spese.

Da tale disposizione risulta dunque che il comportamento sanante del conduttore è predeterminato dal legislatore e consiste nel pagamento di quanto dovuto sino alla data della prima udienza e che solo le spese del giudizio sono determinate dalla liquidazione del giudice" (Cass. 29 luglio 2013, n. 18224).

Se si pagano, come ad esempio è avvenuto nel caso di specie, solamente i canoni, la norma non trova applicazione ed il giudice deve proseguire pronunciandosi sullo scioglimento del contratto ed il rilascio dell'immobile.

=>

Sfrattato il conduttore che non paga le spese condominiali.

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