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La restituzione della cosa locata in stato di usura al momento della riconsegna legittima il risarcimento del danno
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La restituzione della cosa locata in stato di usura al momento della riconsegna legittima il risarcimento del danno

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda. Tizio e Caio, esponevano che la propria dante causa concesse in locazione nel 1973 un immobile nei confronti di un ente perché fosse destinato a uso ufficio. Detto ciò, nel 2007 gli eredi della locatrice proposero ricorso per accertamento tecnico preventivo con finalità conciliativa, ai sensi dell'articolo 696 bis c.p.c., al fine di accertare i danni arrecati all'immobile dall'ente, nonché' "le opere e riparazioni necessarie al fine di ripristinare lo stato dei luoghi, comprensive di oneri diritti tecnici".

All'esito dell'accertamento tecnico preventivo era emersa l'esistenza di gravi danni all'immobile.

Gli attori conclusero pertanto chiedendo la condanna dell'ente al risarcimento dei danni, oltre una indennità per il mancato utilizzo dei locali durante il tempo che sarebbe stato necessario per l'esecuzione dei lavori, indicato dal consulente tecnico d'ufficio in nove mesi.

Con sentenza, il Tribunale di Catanzaro accolse la domanda e determinò in quattro mesi il periodo di tempo occorrente ai proprietari per il restauro dell'immobile.

In secondo grado, la Corte d'appello di Catanzaro accolse parzialmente l'appello principale e rigettò quello incidentale.

In tal giudizio, la Corte territoriale ritenne che nessun risarcimento o indennità spettasse agli attori a titolo di ristoro della perduta possibilità di locare l'immobile a terzi durante il tempo occorrente per il restauro; ciò sul presupposto che essi non avevano dimostrato che, "nell'ipotesi in cui l'immobile fosse stato riconsegnato nelle condizioni dovute, la parte proprietaria avrebbe potuto dar corso all'immediata nuovo locazione così realizzando l'acquisizione di ulteriore prestazione patrimoniale".

Avverso tale pronuncia, Tizio e Caio (eredi del locatore) hanno proposto ricorso in cassazione.

=> Responsabilità in caso di perdita o deterioramento della cosa locata

=> Locazione, attenzione a dire che l'immobile serve a un familiare se poi non è vero!

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Secondo i giudici di legittimità è pacifico che "qualora, in violazione dell'articolo 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori" (Sez. 3, Sentenza n. 13222 del 31/05/2010; nello stesso senso, Sez. 3, Sentenza n. 19202 del 21/09/2011; Sez. 3, Sentenza n. 6417 del 01/07/1998).

Difatti, "il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno".

Del resto, è palese, pertanto che ogniqualvolta il locatore per fatto del conduttore non può disporre della cosa locata, lo stesso ha diritto a conseguire "il corrispettivo convenuto", nonché' eventuali danni, ulteriori, ove ne dimostri l'esistenza.

Sempre al riguardo - inoltre non può tacersi che si ha "mancata disponibilità" della cosa locata non solo allorché', scaduto il termine per la restituzione il conduttore non vi provveda, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non può trarre, dalla cosa, alcun vantaggio, come - ad esempio, nell'ipotesi in cui l'immobile presenti, alla riconsegna (e quindi dopo la restituzione, eventualmente ritardata a norma dell'articolo 1591 c.c.) danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per tutto il periodo per il quale si protraggono i lavori di ripristino.

In conclusione, il locatore, in caso di anormale usura dell'immobile, ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l'esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all'immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di riparazione. Per tali motivi, il ricorso è stato accolto.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

La restituzione in pessime condizioni dell'immobile in affitto

RIFERIMENTI NORMATIVI

1588-1590-1591 c.c.

PROBLEMA

La società locatrice, che aveva affittato un immobile in perfette condizioni, citava i conduttori innanzi al Tribunale di Catanzaro, i quali al termine del periodo di affitto avevano riconsegnato l'immobile locato in pessime condizioni.

Necessari furono i lavori di ristrutturazione, che costrinsero il locatore a pagare una ditta per l'effettuazione dei lavori, era però anche da considerare il lucro cessante dato dall'impossibilità di fittare l'immobile per tutto il periodo dei lavori.

LA SOLUZIONE

Il giudice, nell'accogliere il ricorso, sottolinea che l'art 1588 del c.c. prevede infatti che il conduttore debba rispondere della perdita e del deterioramento della cosa qualora avvengano durante la locazione.

Se dunque al momento della riconsegna, l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale utilizzo dello stesso, il conduttore sarà obbligato a risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori.

Sul conduttore grava, infatti, l'obbligo previsto dall'art 1591 c.c. dal quale si evince che "il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno"

LA MASSIMA

Qualora, in violazione dell'art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori. (Cass. civ.,sez. III, Ordinanza 7 marzo 2019, n. 6596).

Scarica Corte di Cassazione ordinanza n.6596 2019

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