In tema di danni subiti dal conduttore di un'unità immobiliare in ragione di lavori di ristrutturazione effettuati da un vicino, il proprietario dell'immobile locato non ha alcuna responsabilità sicché il conduttore deve agire direttamente contro chi ha cagionato il danno.
In conseguenza di ciò è da ritenersi illegittima, in quanto non collegabile, la sospensione dei canoni di pagamento da parte del conduttore.
Questa, in breve sintesi, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 25219 depositata in cancelleria il 15 dicembre 2015.
Perché il conduttore non può ridurre il canone di locazione?
Non è la prima volta che i giudici di piazza Cavour arrivano a questa conclusione in casi simili: un fatto positivo in una materia - quella dei rapporti tra proprietario ed inquilino - sovente oggetto di contenzioso.
Tutto ruota attorno alla differenza tra molestia di fatto, molestia di diritto e rimedi esperibili dal conduttore.
L'art. 1585 c.c. è dedicato alla garanzia dalle molestie nei contratti di locazione e quindi alle così dette molestie di diritto e di fatto.
Nella prima ipotesi, chi molesta il conduttore nell'esercizio del proprio diritto lo fa vantando anch'egli un diritto su quel bene: ad esempio Tizio affitta a Caio un'abitazione e Sempronio si frappone dicendo che spetta a lui viverci in ragione di un contratto di comodato verbale stipulato con il proprietario.
In tal caso il suddetto proprietario, Tizio, è direttamente responsabile verso il conduttore, Caio, per quanto fatto e preteso da Sempronio.
Abbiamo portato l'esempio del comodato, ma la molestia può essere differente; si pensi ad una servitù gravante sull'abitazione locata non specificata o menzionata nel contratto di locazione, ecc.
Diverso, invece, il caso della molestia di fatto: essa consiste in tutti quegli accadimenti che recano danno al conduttore non in ragione di altrui pretese sull'immobile, ma come conseguenza di altri fatti (illeciti) sui quali il proprietario dell'abitazione non ha potere d'intervento.
Si pensi, come nel caso che ha portato alla sentenza n. 25219, ai danni subiti dal conduttore di un'unità immobiliare in conseguenza di lavori eseguiti da un vicino di casa nella propria abitazione.
In tale ipotesi, dice la Corte di Cassazione, ossia nel caso di molestie di fatto, al proprietario dell'appartamento non può essere mosso alcun rimprovero e quindi non può essergli addebitata alcuna responsabilità per le azioni altri.
Si legge in sentenza che nel caso in cui "il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, con il proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento materiale del conduttore, la molestia è di fatto, ed il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi del secondo comma dell'articolo 1585 cod.civ. (Cass. n. 11514 del 9 maggio 2008; Cass. n. 1693 del 27 gennaio 2010).
In quest'ultimo caso (molestie di fatto) va escluso, in altri termini, che il locatore sia tenuto a garantire il conduttore per il fatto del terzo, facendo la norma salva la facoltà del conduttore di agire direttamente ed in nome proprio contro quest'ultimo" (Cass. 15 dicembre 2015 n. 25219).
Come la Corte di Cassazione ha ribadito in più occasioni (cfr. ad esempio Cass. 28 giugno 2012 n. 10972) rappresenta molestia di fatto, ossia un evento rispetto al quale non si ha azione diretta contro il proprietario, quella consistente in danno derivanti da parti comuni dell'edificio.
Chiaramente il danno proveniente da parti comuni o da terzi può rappresentare grave motivo di recesso dal contratto di locazione ai sensi della legge n. 431/1998.
Quali sono i gravi motivi di recesso dal contratto di locazione?
