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Gravi motivi di recesso dal contratto di locazione
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Gravi motivi di recesso dal contratto di locazione

Ecco i motivi in cui si può recedere dal contratto di locazione.

Avv. Alessandro Gallucci 

Gravi motivi di recesso dal contratto di locazione: che cosa sono, quando possono essere invocati e che cosa succede se li si invoca senza ragione?

Alzi la mano chi, abitando in affitto, non si sia trovato ad affrontare la questione del recesso anticipato dal contratto e sulla esistenza di gravi motivi che lo legittimino.

Il recesso dal contratto di locazione per gravi motivi, infatti, è un diritto riconosciuto al conduttore dalle legge che si occupano di locazione.

Affermare l'esistenza di gravi motivi senza che esistano può avere delle ripercussioni di natura economica sul conduttore fellone.

Facciamo un passo indietro e analizziamo la posizione del conduttore nell'ambito del contratto di locazione.

Conduttore e diritto di recesso

Il conduttore di un'unità immobiliare, è indifferente che si tratti d'uso abitativo o d'uso diverso, può recedere dal contratto di locazione in due casi:

a) se il contratto prevede un recesso libero con almeno sei mesi di preavviso (cfr. art. 4 legge n. 392/78);

b) al di là di tale pattuizione, se ricorrono gravi motivi il conduttore può recedere con sei mesi di preavviso inviando al locatore una raccomandata a.r. nella quale dev'essere specificato (e chiaramente dev'essere sempre dimostrabile) la ragione, grave, che consente il recesso (cfr. art. 3 l. n. 431/98 e art. 27 l. n. 392/78).

Che cosa s'intende per gravi motivi di recesso dal contratto di locazione?

La genericità della formula ha prestato il fianco ad incertezze e quindi ad interventi dottrinario giurisprudenziali finalizzati a darle contorni precisi.

Oggi, in modo sostanzialmente unanime, si afferma che «i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. (Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94 Cass. 8-3- 2007 n. 5328)» (così Cass. 30 maggio 2014 n. 12291).

Un motivo è grave quando:

  • si sostanzia in un fatto estraneo alla volontà del conduttore;
  • è sopravvenuto alla conclusione del contratto;
  • rende oltremodo gravosa (in termini economici, materiali o psicologici la prosecuzione del rapporto locatizio).

In questo contesto di diritto, proviamo ad elencare, senza alcuna pretesa di esaustività un insieme fatti e circostanze che possano integrare gravi motivi ai fini del recesso.

=> Cosa succede se il conduttore recede dal contratto senza preavviso e il locatore si trattiene la cauzione?

Gravi motivi di recesso soggettivi non volontari

Partiamo da una disamina di quelli soggettivi non volontari, che, non essendo elencati dalla legge, sono qui da intendersi indicati in via esemplificativa:

  • trasferimento del posto di lavoro e necessità di maggiore vicinanza per pendolarismo difficile o troppo faticoso (es. vivo a Milano e mi hanno trasferito in luogo difficilmente raggiungibile quotidianamente);
  • problemi familiari che impongono il trasferimento per avvicinarsi a questi familiari (es. malattie di genitori, ecc.);
  • perdita del salario/posto di lavoro e necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione, andando ad abitare presso un amico/famigliare,
  • crescita della famiglia: nascita, adozione o parente o altri che entra nel nucleo famigliare e che non ha spazio sufficiente nell'attuale abitazione;
  • morte di un membro della famiglia e impossibilità psicologica del sopravvissuto di frequentare i medesimi ambienti;
  • stalking o comunque problemi causati da documentabili intemperanze di uno o più propri vicini.

Gravi motivi di recesso oggettivi non volontari

Ci sono, poi, gravi motivi che possono essere considerati oggettivi:

  • problemi strutturali all'immobile, problemi che il proprietario non intende affrontare o affronta poco/male;
  • problemi di salubrità degli ambienti, cioè presenza di muffe e condense in misura tale da rendere inospitale l'abitazione (Trib. Bari 30 novembre 2004 n. 2383);
  • problemi condominiali gravi (strutturali e ambientali) che il proprietario non affronta e risolve.
  • problemi ambientali dei quali s'è venuti a conoscenza successivamente all'inizio della locazione o che sono emersi in costanza di contratto.

L'acquisto dell'abitazione principale, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore non rientra tra i gravi motivi di recesso.

Assenza dei gravi motivi di recesso e conseguenze per il conduttore

Se il contratto prevede il così detto recesso libero, nulla quaestio: si seguiranno le istruzioni pattizie e tutto andrà per il verso giusto.

Se l'accordo non menziona questa possibilità e si recede menzionando gravi motivi, che cosa succede se si è esercitato il recesso ma non lo si poteva fare?

Si supponga che Tizio abbia preso in locazione un'abitazione e dopo qualche mese venga trasferito in altra città. Egli esercita il recesso per gravi motivi, ma il locatore si oppone affermando che quei motivi non sono gravi, in quanto Tizio poteva prevedere la prossimità del trasferimento, avendolo richiesto da tempo.

Come dire: hai firmato nonostante tutto e quindi incurante, o forse calcolando la possibilità di cambiare città e adesso te ne assumi le conseguenze.

Secondo la Corte di Cassazione, che in materia si esprime così in maniera costante, «la prevedibilità o meno dei fatti che vengono invocati come grave motivo idoneo a giustificare il recesso del conduttore costituisce un apprezzamento di fatto rimesso al giudice del merito, la cui valutazione è pertanto incensurabile in questa sede se sorretta da sufficiente e non contraddittoria motivazione» (Cass. 24 settembre 2002 n.13909).

Ciò detto, quali sono le conseguenze per il conduttore, cioè quale il rischio di un recesso per gravi motivi illegittimo?

Al riguardo, il locatore può agire chiedendo due cose:

  • il rispetto del contratto da parte del conduttore per tutta la sua durata (fermo restando chiaramente un nuovo recesso per reali gravi motivi), insomma muoversi ed agire disconoscendo l'esercizio di quel diritto;
  • la risoluzione per inadempimento (salvo casi eccezionali, chi recede per gravi motivi al termine del periodo di preavviso lascia l'appartamento e inizia a non pagare i canoni), con condanna al risarcimento del danno subito per l'illegittimo recesso.

Risarcimento che può consistere nella differenza tra il minore introito ottenuto da un nuovo affitto e quello maggiore precedente (sempre che vi siano le condizioni obiettive per chiederlo), ovvero più semplicemente nel mancato guadagno derivante dal periodo nel quale l'appartamento è stato sfitto fino alla nuova locazione.

=> Recesso anticipato. Il conduttore paga tutti i canoni dovuti per il mancato preavviso

=> Che cosa bisogna fare al termine della locazione per riconsegnare l'immobile senza subire contestazioni?

Cerca: locazione motivi recesso

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Anna
Anna domenica 28 giugno 2015 alle ore 17:05

Buongiorno sono presidente di un associazione sportiva dilettantistica e abbiamo un contratto d'affitto commerciale. Dopo vari problemi di muffe risolti con molto ritardo (1 anno e mezzo) è venuta fuori un'altra muffa molto grande nella parte degli uffici, ho avvisato il proprietario ma mi ha detto che stava a me occuparmene e sollecitare l'amministratore per far fare sopralluoghi ecc. Ovviamente l'amministratore è irraggiungibile e quando riesco quelle rare volte a parlare con lui mi dice che può parlare solo col proprietario e non con me. visto che le muffe sono giganti (il muro è proprio bagnato) e oltretutto sono nella parte dell'ufficio dove sto io senza neanche una finestra posso richiedere il recesso del contratto? Posso quindi mandargli una lettera di recesso per gravi motivi senza dover rispettare i 6 mesi di preavviso ma prendendomi solo 2 mesi per spostare la nostra sede?

Vandamme Geneviève
Vandamme Geneviève martedì 15 settembre 2015 alle ore 22:46

Un anno fa il proprietario del condominio dove abitiamo ha messo in vendita in modo "non ufficiale" l'immobile. Noi non abbiamo mai avuto una comunicazione ufficiale della messa in vendita dell'appartamento, anche se erano esposti i cartelli di vendita e l'amministratore ci ha chiesto la nostra disponibilità di far visitare l'appartamento ad eventuali acquirenti. Quando noi abbiamo chiesto spiegazioni il proprietario ci ha risposto di non aver ancora deciso. Intanto non ha + rinnovato il contratto alla nostra vicina scaduto inizio quest'anno. Spinti da questa situazione e dall'incertezza abbiamo cercato e trovato una nuova abitazione. Abbiamo inviato la disdetta del contratto di locazione con tre mesi di preavviso (anche se il contratto ne prevede 6). A questo punto il proprietario ha strappato il cartello "vendesi" e pretende 6 mesi di preavviso. Ma posso recedere senza preavviso x gravi motivi visto la situazione?

Polpizio
Polpizio lunedì 20 febbraio 2017 alle ore 16:24

Salve. Ho affittato un appartamento, dopo 3 mesi sono venuto a conoscenza che il padre del padrone di casa 4 anni fa si è suicidato in bagno tagliando le sue vene. Il proprietario di casa non mi ha detto nulla su questo è inoltre non ha cambiato la vasca, potete immaginare la mia condizione sono solo in casa e non sto bene. Posso richiedere il risarcimento di tutti gli affitti ? Anche perché ora non ho soldi per spostarmi. Rispondete presto. Grazie a tutti.

Nick1979
Nick1979 sabato 03 giugno 2017 alle ore 23:55

Sono garante per il canone di affitto di una persona che ora è in carcere. Ora dovrò pagare io l'affitto o si può recedere dal contratto?

Giancarlo
Giancarlo mercoledì 16 agosto 2017 alle ore 17:45

Salve, il contratto prevede il recesso anticipato per gravi motivi. Dopo circa un anno ho aperto con mia moglie una SRL in Spagna (cosa questa non prevista all'inizio), per cui la nostra attività lavorativa si sposterà nel giro di un anno colà. Il trasferimento di tutta la famiglia si completerà nel corso dell'estate 2018. Sono gravi motivi? Grazie..

Manu
Manu domenica 27 agosto 2017 alle ore 22:08

Salve,
abito da solo in affitto con scadenza del contratto nel 2020, 15 giorni fa e' venuta a mancare mia madre(abitava da sola in una casa di proprieta'), sono l'unico erede e sicuramente andrò' ad abitare li.....il recesso anticipato del contratto di affitto, rientra in questo caso nei gravi motivi ? preciso..non potrei sostenere le spese dell'affitto e della casa che ho ereditato da mia madre.

Valeria
Valeria mercoledì 14 febbraio 2018 alle ore 14:46

buongiorno, mio zio vorrebbe recedere dal suo contratto di affitto prima dei 6 mesi perchè ha trovato una posizione da custode in cui non pagare nè affitto nè utenze. il problema è che appunto il padrone di casa non ne vuole sapere..mi zio ha una a pensione misera di 600 scarsi con cui deve vivere, hanno provato anche a parlarsi per mettersi d'accordo ma nulla..il padrone ha detto addirittura che se vuole andare via prima e non pagare i sei mesi lui chiamerà l'avvocato e glieli decurterà dalla pensione..puo' fare una cosa simile? mio zio è molto spaventato e mi ha chiesto aituo..grazie mille

Katia
Katia domenica 16 dicembre 2018 alle ore 09:52

Salve.
Una casa eccessivamente fredda , con eccessivi spifferi tali da non permettere di mantenere il calore dentro , possono essere delle condizioni insalubri tali da poter recedere il contratto ?

Simona
Simona mercoledì 24 aprile 2019 alle ore 02:36

Salve il mio padrone di casa vuole rescindere il contratto di affitto perché io ho il cane ma sul contratto non c'è scritto che io non posso tenerlo e nemmeno sul regolamento di condominio.... Cosa posso fare?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 24 aprile 2019 alle ore 10:53

Questione non di facile soluzione, ritengo più probabile che tu possa stare tranquillo, ma non c'è certezza e l'incertezza è data dal contenuto del contratto più che dal regolamento.

Valerio Fidenzi
Valerio Fidenzi martedì 30 aprile 2019 alle ore 14:57

Buon giorno, sono in affitto a Milano, dove mi sono trasferito da poco per motivi di lavoro. In seguito al trasferimento ho venduto la mia prima casa nella città in cui vivevo prima (Verona). Non essendo ancora trascorsi i 5 anni dall'acquisto di questa casa, il notaio mi ha detto che sono costretto a riacquistarne una nell'arco di 12 mesi. Per questo motivo sto chiedendo di recedere dal contratto. Il proprietario di casa, però, sostiene che questo non rappresenta un grave motivo. Qual è il vostro parere?
Grazie!

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci martedì 30 aprile 2019 alle ore 15:00

Potrebbe avere ragione, la cessione della prima casa acquistata con i benefici non è atto involontario.

Valerio
Valerio martedì 30 aprile 2019 alle ore 15:02

Neanche se causata da un trasferimento per motivi di lavoro?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci martedì 30 aprile 2019 alle ore 15:04

Non incide sul successivo contratto di locazione, perché la legge dà per assodato che si conoscano le condizioni che consentono di fruire e di perdere il diritto a fruire dei benefici prima casa.

Andrea Lessio
Andrea Lessio martedì 07 maggio 2019 alle ore 22:11

Può rientrare nei gravi motivi il fatto di avere un cane e di avere la necessità di acquistare una casa più grande vicina a zone verdi pulite e non degradate?

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