In tema di recesso dal contratto di locazione la legge prevede due possibilità:
a) un recesso sempre esercitabile, qualora ricorrano gravi motivi (legge n. 431/98);
b) un recesso libero, cioè senza la ricorrenza di tali gravi motivazioni, purché sia espressamente previsto nel contratto (legge n. 392 del 1978).
È utile ricordare che - secondo quanto specificato dalla Suprema Corte di Cassazione - per gravi motivi "che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. (Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94Cass. 8-3- 2007 n. 5328)" (così Cass. 30 maggio 2014 n. 12291).
Si pensi, su tutti, ad un improvviso trasferimento per ragioni di lavoro, a problemi strutturali dell'immobile, ecc.
In entrambi i casi - cioè sia nel caso di recesso libero, sia nell'ipotesi di recesso per gravi motivi - la legge specifica che questo può essere esercitato con l'invio di una raccomandata al locatore che contenga un preavviso di sei mesi dalla ricezione della medesima.
Così, per esempio, se il locatore riceve la raccomandata il giorno 1 aprile, il contratto s'intenderà risolto per recesso del conduttore a far data dal successivo 1 ottobre (sei mesi dopo).
Il termine così previsto dalla legge è stabilito a favore del proprietario dell'immobile per consentirgli (eventualmente) di avere a disposizione il tempo necessario a sostituire il conduttore e quindi a mantenere il reddito prodotto da quel cespite.
Appartamento in locazione, recesso, liberazione e pagamento dei canoni
Ci viene spesso domandato se sia possibile, specie nel caso di gravi motivi, recedere più velocemente del contratto. Il caso tipico che ci viene indicato è quello del trasferimento per ragioni di lavoro o quello della perdita di lavoro. Sovente, infatti, sei mesi sono considerati un termine eccessivamente lungo.
Per i trasferimenti per motivi di lavoro, per restare alle ipotesi citate, questo termine è ben più lungo rispetto a quelli imposti dall'attività lavorativa e quindi succede che il conduttore si troverebbe in difficoltà a sostenere il costo di due abitazioni.
Come recedere anticipatamente dal contratto di locazione?
Al riguardo le alternative sono due:
a) prevedere in contratto, per specifiche circostanze o comunque genericamente, la possibilità di recedere con un preavviso inferiore a quello indicato dalla legge (ciò è possibile a patto che la clausola in questione sia specificamente accettata dal proprietario, ossia venga appositamente sottoscritta);
b) cercare un accordo successivo, qualora il contratto preveda il canonico termine di sei mesi.
In tale ultima circostanza, è bene evidenziarlo, il proprietario non è il alcun modo obbligato ad andare incontro alle esigenze dell'inquilino, per cui se non si riesce ad accordarsi bisognerà rispettare il termine disdetta previsto in contratto e di conseguenza pagare i canoni fino all'ultimo.
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